上海房產(chǎn)律師淺談有關(guān)房產(chǎn)可能遇到的法律糾紛。

　　一、廣告欺騙

　　當(dāng)初樓盤廣告堪稱是鋪天蓋地，而多數(shù)人也信任廣告效應(yīng)，房屋畢竟不可能像買車那樣，能夠先體驗。要注意在買房子的時候要選擇正規(guī)房屋銷售地點，有固定地點，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。

　　有些人會應(yīng)用外部價等釣餌騙取消費者的款項，所以在選擇時要謹(jǐn)慎，不要輕信小廣告之類的。在選房屋的時間，除了要實地看房之外，還要檢察房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)執(zhí)照和“五證兩書”，即《國有地皮應(yīng)用權(quán)證》、《設(shè)置裝備建設(shè)用地計劃許可證》、《修筑工程施工許可證》、《設(shè)置裝備建設(shè)工程計劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《房屋質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，另外，交房時開發(fā)商是否提供“一表兩書“，即《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。

　　二、定金糾紛

　　在所有問題都懂得清晰并盤算購置時，消費者就要開始支付必定的金額了。在此，需求揭示購房者要分清“訂金”以及“定金”的差別。定金,簡略的說就是預(yù)先給付開發(fā)商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會退還，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙倍返還定金。

　　而訂金是在房產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)過程當(dāng)中預(yù)付款性子的一種領(lǐng)取，不具有定金的性子，定金也就當(dāng)然不及時合用。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定，在市場上近似的稱說另有“認(rèn)籌金”、“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”，是購房者對開發(fā)商的保障，在實踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。

　　無非，要揭示的是，購買者在領(lǐng)取金額簽約合同時，一定要認(rèn)真瀏覽，合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。

　　三、霸王合同

　　在房屋買賣中，盡管房屋買賣合同有固定范本，但依舊有房產(chǎn)開發(fā)商會基于某些要素的思量在合同中加入對購房者不公平的條款。雖然購房者有話語權(quán)，但是如果要購買該開發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說的霸王條款，對于這些條款消費者似乎很難反抗。

　　值得揭示的是，一般霸王條目多藏匿于購房合同的補充協(xié)議中，而這些補充協(xié)議都基本是開發(fā)商的律師團隊本著維護開發(fā)商的態(tài)度而制定的，購房者一定要對合同中的任一細節(jié)都多加留心，特別是附在后文的補充協(xié)議，這往往會成為不少糾紛的導(dǎo)火線。

　　四、房屋質(zhì)量

　　商品房品質(zhì)對消費者來講尤其首要，它不但關(guān)系其寓居平安，并且也關(guān)系其寓居溫馨的水平。然而有的開發(fā)商修筑的商品房卻存在如許或那樣的品質(zhì)缺點，緊張侵害了消費者的正當(dāng)權(quán)益。以是倡議購房者要認(rèn)真對待驗房環(huán)節(jié)，如果經(jīng)濟條件允許，可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話，最好在收房之前就先去網(wǎng)上一下相關(guān)知識，驗房的時候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。

　　關(guān)于一般的不符合品質(zhì)請求的房屋，購房者可要求開發(fā)商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，也可向開發(fā)索取賠償。

　　而關(guān)于嚴(yán)重不符合品質(zhì)請求的房屋，購房者應(yīng)先要求房屋所在地的房屋工程品質(zhì)監(jiān)視單元檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房。對消費者的正當(dāng)要求，開發(fā)商不予理睬的，可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

　　五、面積縮水

　　依據(jù)圖紙建筑的房屋面積不可能正確到100％，為此國家也制訂了3％的面積浮動。可是很多置業(yè)者會發(fā)現(xiàn)交房時面積誤差率超過了浮動的范圍，錢交了面積卻少了。

　　依據(jù)相關(guān)法律說明，房屋套內(nèi)修筑面積或修筑面積與商定面積不符時，合同有商定的從商定，無商定的偏差比例在3％之內(nèi)的雙方據(jù)實結(jié)算，若超過3％買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。在此提醒，在簽訂合同時應(yīng)注意約定細節(jié)。因此建議買受人在簽合同時，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。

　　六、規(guī)劃變樣

　　這幾年，計劃變換致使后期業(yè)主找事的案例也是時有產(chǎn)生，此中包括了在同一個小區(qū)內(nèi)將別墅區(qū)域洋房區(qū)隔開、將規(guī)劃建為別墅的后續(xù)用地改成建造高層洋房等等。

　　依據(jù)法律規(guī)定，小區(qū)建成入住，產(chǎn)權(quán)即產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)所有人已經(jīng)過開發(fā)商轉(zhuǎn)為全部業(yè)主，這時候，開發(fā)商在沒得到全部業(yè)主批準(zhǔn)的情況下，是無權(quán)私自轉(zhuǎn)變小區(qū)私有地皮用處的。業(yè)主們能夠去相關(guān)部分查閱小區(qū)的團體規(guī)劃審批，如果該地塊屬于小區(qū)已經(jīng)入住的部分，那么，就可以有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更是不合法的。另外，即便是建設(shè)中的小區(qū)，開發(fā)商要變更已經(jīng)對外宣傳的規(guī)劃，也應(yīng)該對全體業(yè)主公示，在大部分業(yè)主沒有異議的情況下，才可以變更。如有更多房產(chǎn)問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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