上海房產(chǎn)律師提醒，這幾年由于房價炒的很熱，開發(fā)商想盡辦法賣房，老百姓就起勁買房，無非消費者最虧，購房以前看看什么樣的房不著急購買，畢竟買房容易退房難。

　　商品房退房情形

　　從法律來說，退房前提首要包含商定前提與法定前提兩種。一般來說，如果合同雙方在購房合同中已約定退房事宜，可依協(xié)議行事;也可對照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請退房。目前常見的退房情形如下：

　?。ㄒ唬┓课菝娣e誤差超過3％

　　假如房屋面積偏差比絕對值超越3％，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會支持購房者。

　?。ǘ┓课葙|(zhì)量不合格

　　出現(xiàn)這類情形，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工立案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

　?。ㄈ┓课萜焚|(zhì)導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用

　　依據(jù)最新法律說明，因房屋品質(zhì)問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。

　?。ㄋ模╅_發(fā)商把屋子抵押

　　假如開發(fā)商在出售房屋以前就把所售房屋典質(zhì)，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。

　?。ㄎ澹┖贤s定的其他情形

　　房屋買賣合同雙方可以約定能夠退房的其他情形。

　　商品房退房的流程

　?。ㄒ唬┫日议_發(fā)商商議商議不成再訴訟，假如滿足條約商定的退房前提，最佳仍是先與開發(fā)商商議，如許能夠省去訴訟用度。假如開發(fā)商提出的賠償前提能使業(yè)主合意，業(yè)主可根據(jù)本身情形發(fā)出退房請求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如果協(xié)調(diào)沒有結(jié)果，再選擇訴訟。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑒定過程相對較長。

　　（二）索要違約金及相關(guān)稅費，如果是開發(fā)商違約致使退房，兩邊也在條約里商定了違約金，那末開發(fā)商須按商定補償。賠償金除了房屋全價款及響應(yīng)的本錢外，還包含業(yè)主后期已付出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續(xù)費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入買房者實際損失范圍內(nèi)，由開發(fā)商補償。

　?。ㄈ┦赘丁⒃鹿┍惧X都可獲賠，在退房款方面，接納一次性付款的買房者可直接請求開發(fā)商退還本人所付款子及響應(yīng)本錢。但經(jīng)由過程按揭存款、公積金存款買房的情形則要相對于龐雜些。實踐中，都是開發(fā)商將應(yīng)退購房款分紅兩部分，屬于買家首付款的部份間接退還給買家，屬于買家向銀行告貸的部份間接交還給銀行，并視為買家已向銀行提早還款。銀行接受還款并終止與買房者的告貸條約。開發(fā)商領(lǐng)取買房者首付款本錢，即從首付款托付日到開發(fā)商償還日該筆首付款的本錢支出。若買房者按揭存款已進(jìn)入月供階段，開發(fā)商異樣應(yīng)償還買房者月供及利息支出。若買房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產(chǎn)生的折舊費應(yīng)由業(yè)主補償。在退房中，若責(zé)任方為開發(fā)商，買房者可不對房屋折舊進(jìn)行補償，若是買房者的責(zé)任，開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費。

　　至此，買房者與銀行解除告貸條約，而在開發(fā)商退回全數(shù)房款后，買房者與開發(fā)商的生意條約也意味著得以解除。另外，在買房者辦理按揭存款時，銀行普通都市請求買家為其購房上保險，保險受害工資貸款銀行，所以最后一步就是解除借款合同后再辦理保險退保手續(xù)等。

　　退房后是否向開發(fā)商索賠

　　依據(jù)《對于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》適用雙倍賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，符合以下幾個條件：

　?。ㄒ唬┧彿课荼匦鑼儆谠摗墩f明》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。

　　依據(jù)劃定，并非所有的房產(chǎn)糾紛都合用懲罰性補償條目，該條目調(diào)解的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房買賣合同糾紛。所以如果購房人購買的不是商品房，退房時要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。

　?。ǘ┏鲑u人訛詐和惡意違約必需屬于《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。

　　這五種情形分別是：

　　1、商品房生意條約訂立后，出賣人未告訴買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　2、商品房生意條約訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

　　3、訂立合同時，出賣人有意瞞哄沒有獲得商品房預(yù)售許可證實的究竟或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

　　4、在訂立合同時，出賣人有意瞞哄所售房屋已經(jīng)抵押的事實;

　　5、訂立合同時，出賣人有意瞞哄所售房屋曾經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　（三）必需致使商品房生意合同被確認(rèn)有效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。

　　按《說明》的劃定，上述五種情況必需致使該商品房生意合同被確認(rèn)有效或被撤消、解除，無奈獲得房屋時，買受人才可以在請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失之外，請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　此外依據(jù)《合同法》第116條劃定，當(dāng)事人既商定違約金，又商定定金的，一方守約時，對方能夠抉擇合用違約金或定金條目，弗成同時適用。若是購房人的原因?qū)е峦朔?，開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任，購房者可獲得雙倍賠償。如有其他問題，可以在線咨詢上海房產(chǎn)律師。

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