上海的一位房主不愿意看到房價上漲，試圖以300多萬元的價格將蘇州的一棟別墅直接跳上100多萬元，賣給后來的高價。結果，兩名買家和兩家中介公司提起訴訟。近日，蘇州市虎丘區(qū)人民法院依法審結了一房二賣引發(fā)的一系列房屋買賣合同和中介合同糾紛，依法判決支持第一份房屋買賣合同的成立。房主需向第二位買家返還定金20萬元，并賠償房屋差價損失76萬元。同時，他需要支付兩家中介公司的中介服務費，違約金近10萬元。

　　精明反被精明誤，跳漲50萬元違約。

　　李德睿和妻子于2013年同意離婚，雙方同意蘇州高新區(qū)近300平方米的別墅歸李德睿所有，但未辦理所有權變更手續(xù)。2015年11月，買家陳錦鳳與李德睿在房地產(chǎn)經(jīng)紀公司之間簽訂了《房地產(chǎn)銷售中介合同》，約定將李德睿與前妻共有的房屋出售給陳錦鳳，價格375萬元。

　　合同簽訂后，房地產(chǎn)市場可謂一日一價。李德睿越想越不甘心。2016年3月，他很容易通知中介，要求在原房價的基礎上上漲50萬元，作為交易期間房價飆升的補償。陳錦鳳得知后，委托律師致函李德睿某，告知其行為構成違約。她要求在7天內辦理涉案房屋的網(wǎng)上簽約、資金托管和轉讓。然而，李德睿某沒有理會，陳錦鳳隨后將李德睿某及其前妻起訴法院。本案經(jīng)虎丘法院一審判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，李德睿某將房地產(chǎn)變更登記陳錦鳳名下。李德睿某拒絕上訴。2017年8月，蘇州市中級人民法院駁回上訴，維持原判的最終判決。
 

　　法院審理期間二賣，賠償差價損失76萬元。

　　然而，就在2016年4月，涉及別墅的案件正在審理中。在B房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的房間下，李德睿某與另一位買家楊某簽訂了《房屋買賣（中介）合同》，約定以485萬元的價格交易上述別墅，楊某立即支付了20萬元的定金。但李德睿某沒有告訴楊某，涉案房屋已轉讓給陳錦鳳，還欺騙她說涉案房屋已被法院查封，解封后轉讓，也沒有告知楊某有違約行為。

　　后來，楊得知李德睿李德睿某與陳錦鳳的房屋買賣合同糾紛案已結案，涉案房屋已歸陳錦鳳所有。此時，房價已上漲至620萬元左右，楊某還向法院提起訴訟，要求李德睿某承擔違約責任，賠償損失130多萬元。案件審理期間，法院委托第三方公司進行評估，并于2017年12月發(fā)布報告，認定涉案房屋市場總價值580多萬元。此外，楊某得知最終判決認定涉案房屋所有權后，于2017年10月另行購房，總價約480萬元。

　　法院認為，在本案中，李德睿某一房二賣的行為是糾紛的直接原因。此外，涉案房屋已被判轉讓給外人陳錦鳳。李德睿某的違約行為導致雙方合同目的無法實現(xiàn)。作為守約方，楊某有權要求李德睿某承擔相應的賠償責任。

　　楊在陳錦鳳案二審判決后購買了另一套房子。當時，楊在本案中的損失已經(jīng)形成。上海房產(chǎn)律師咨詢指出，2015年11月底出售給陳錦鳳的房屋價格為375萬元，不到5個月后，2016年4月出售給楊的價格上漲了110萬元，達到485萬元。雙方確實可以看到涉案房屋價格的上漲。根據(jù)評估報告，2017年8月涉案房屋估價為580萬元，比雙方合同約定的房價上漲95萬元以上。因此，在本案中，楊的實際損失確實是95萬元。

　　關于房屋差價損失的賠償比例，法院認為，在簽訂合同時，楊已經(jīng)知道房屋不屬于李德睿，但只有一個賣方簽字，楊確實有一些過錯，但鑒于合同簽訂，李德睿顯示離婚協(xié)議明確規(guī)定房屋歸其所有，合同也明確規(guī)定房屋為共有房屋，甲方（李德睿）必須保證在簽訂合同時，已獲得其他共有人同意，有權代表其他共有人簽訂協(xié)議，因此，在這種情況下，楊的過錯確實相對較小。

　　上海房產(chǎn)律師咨詢綜上所述，本案涉及的合同最終無法履行的根本原因在于李德睿某的一房二賣。因此，認定李德睿某應對楊某的損失承擔80%的賠償責任，即賠償76萬元，并退還購房定金20萬元。

　　法院認定兩份銷售合同均有效。

　　兩位買家之外，兩家中介公司也將李德睿某訴至法院。“這兩份合同均系各方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為合法有效，各方均應按照合同約定履行各自的義務。”

　　承辦上海房產(chǎn)律師咨詢特別補充指出，對于第二份合同，雖然原被告及案外人在簽訂涉案房屋買賣居間合同之前，被告已經(jīng)與他人就同一房屋簽訂了買賣合同，確屬“一房兩賣情形”，但是法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，被告并沒有證據(jù)證明原告即中介公司在簽訂合同前知曉被告將涉案房屋已經(jīng)出售給他人，因此涉案合同也不存在因原告與被告惡意串通損害他人利益而導致合同無效之情形。

　　綜上，兩份合同均是有效的，李德睿某應支付兩家中介公司居間服務費用及違約金共計約10萬元。

　　據(jù)上海房產(chǎn)律師咨詢了解，目前案涉房屋經(jīng)陳錦鳳申請強制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價值達七百余萬元，而因為原房主咎由自取，最終以三百余萬元成交，還得支付賠償金近百萬元，可謂得不償失。

　　上海房產(chǎn)律師咨詢說法

　　“一房二賣”是指房屋的所有權人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

　　也就是說，這兩份合同如果沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形的，均為有效的合同。即，并不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來，房主“一房二賣”將產(chǎn)生兩份合同義務，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。

 

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