上海房產(chǎn)咨詢律師導(dǎo)語：老舊住宅加裝電梯方便了高層居民，但低層住戶反對的聲音也不少。如果業(yè)主事先沒有出資增加電梯，而在電梯完工后卻申請補交維修費，法院是否會支持？

       案件詳情

　　緣起：老建筑安裝電梯。老者不同意這筆錢。

　　房主郭某已經(jīng)80歲高齡，住在廣州市荔灣區(qū)一棟9層的房子里。由于房屋年代久遠(yuǎn)，又沒有電梯，居民上樓較不方便，因此業(yè)主在2017年至2018年間共加裝電梯事宜。

　　經(jīng)過多次協(xié)商，該棟住宅的業(yè)主謝某等32戶業(yè)主同意增設(shè)電梯，并就加裝電梯的工程方案及費用分擔(dān)、賠償方案等問題達(dá)成協(xié)議。根據(jù)籌款方案，郭某作為三樓的業(yè)主，應(yīng)支付10077元的集資款，但郭某不同意其出資。

　　2019年6月，在獲得了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，施工單位按照設(shè)計方案加裝電梯。一年后，電梯建成并投入使用，前期參與籌款的業(yè)主以刷卡的方式使用電梯。
 

　　糾紛：乘電梯的申請被拒絕。那位老人無助上法庭。

　　由于住在三樓，而且已經(jīng)80多歲了，所以在電梯投入使用之后，步行上下樓梯會帶來很多不便，雖然郭某曾表示愿意使用電梯補交集資款，但謝某等32戶業(yè)主認(rèn)為郭某前期對加裝電梯有異議，造成電梯安裝工程延誤，反對郭某使用電梯。

　　郭某遂向廣東省廣州市荔灣區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)，在支付了10077元的費用后，新造電梯的業(yè)主享有與32個新造電梯業(yè)主相同的權(quán)利和義務(wù)。

　　法院審理時，謝某等32戶業(yè)主表示，除了10077元的集資款，郭某還需要額外支付8000元作為電梯建設(shè)延遲的滯納金，并承擔(dān)了他為這次訴訟帶來的25000元的法律費用，他們才同意郭某使用電梯。而郭某只表示只同意支付集合資金。
 

　　判決：老年人乘電梯確有需要。付完錢即可。

　　番禺區(qū)法院審理后認(rèn)為，案涉電梯在使用屬性上系建筑物的共有部分，郭某與其他業(yè)主對其擁有使用權(quán)并共同經(jīng)營。而郭某使用電梯不屬于相關(guān)法律及司法解釋中規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項，不會造成該住宅其他業(yè)主使用電梯的法定權(quán)利受到損害，因此無需經(jīng)過該住宅多數(shù)業(yè)主的同意。但是按照公平原則，使用電梯的前提是要繳納集合資金，因此法院判決郭某支付10077元增設(shè)電梯集資款后，由該住宅業(yè)主代表向郭某提供電梯卡，因此法院判決郭某增加電梯集資款后，由該住宅業(yè)主代表提供電梯。

　　二審宣判后，謝某等32戶業(yè)主不服，提起上訴。經(jīng)廣州市中級人民法院審理，二審裁定駁回上訴，維持原判。
 

　　裁判解析

　　新增電梯系統(tǒng)中的所有同樓業(yè)主均可使用。

　　這起案件的爭議是同樓住戶拒絕郭某使用電梯來補繳集資款。此案的核心爭議焦點在于，郭某是否需要經(jīng)過本案房屋多數(shù)業(yè)主同意，才能享有電梯的使用權(quán)。對于這一點，應(yīng)從案件涉及電梯的物權(quán)歸屬和權(quán)利行使的條件進(jìn)行分析，并兼顧各當(dāng)事人的利益平衡做出判斷。

　　第一，從案涉電梯的物權(quán)歸屬和權(quán)利內(nèi)容來看，我國法律規(guī)定，業(yè)主對除建筑物所有權(quán)以外的共有部分，應(yīng)實行共同管理。本案件中，住戶在出行時，必然要用一幢住宅的公共部分，案涉電梯屬于建筑物的共有部分，同樓業(yè)主對其享有共有和共同管理的權(quán)利。然而，與傳統(tǒng)意義上的電梯相比，與樓內(nèi)同步建設(shè)的電梯不同，目前各業(yè)主的加梯面積并不包括在樓道內(nèi)，也就是說，電梯的共有部分尚未體現(xiàn)出來。所以，在本案中，應(yīng)當(dāng)理解為業(yè)主對某一電梯只有使用權(quán)和共同經(jīng)營的權(quán)利。

　　第二，從物權(quán)行使的程序性條件看，在涉及建筑物共有及共同經(jīng)營權(quán)利的重大事項上，依照現(xiàn)行法律，(b)制訂及修改業(yè)主大會議事規(guī)則，將維修資金用于建筑物及附屬設(shè)施的改建，以及其他事項，應(yīng)由業(yè)主協(xié)商決定，即參與投票和同意業(yè)主人數(shù)之比應(yīng)符合法律規(guī)定。就本案而言，郭某使用電梯顯然不屬于法律規(guī)定的與共有和共同管理權(quán)利有關(guān)的重大事項，而且并不會導(dǎo)致該住宅其他住戶或業(yè)主使用電梯的合法權(quán)利受到損害，因此其使用電梯無須經(jīng)案涉住宅業(yè)主同意。

　　但因案涉電梯是由業(yè)主籌措資金建造的，如未出資業(yè)主在沒有出資的情況下無償使用電梯，違反了公平原則，不符合社會主義公平正義的核心價值，故未出資業(yè)主要求使用電梯應(yīng)補交必要的籌款。所以，郭某必須按照最初的籌款計劃承擔(dān)10077元的籌款，才能使用案件電梯。

　　該案上海房產(chǎn)咨詢律師認(rèn)為，郭某已80歲高齡，確有使用電梯之必要，對安裝電梯期間提出異議屬于正常表達(dá)意見的范圍，若因此理由拒絕鄰居間老年老人在繳納電梯籌款后正常使用電梯，既與社會主義和諧社會誠信友愛的價值觀不符，也與《中華人民共和國民法典》第八條“守法和公序良俗”原則不符。對其他業(yè)主來說，如果認(rèn)為郭某阻礙電梯加裝的行為給其造成了損失，可以另案主張權(quán)利，要求賠償，但不能以此為由拒絕郭某在補交集資款后使用電梯。

律師點評

　　公正裁判實現(xiàn)利益衡平

　　增建電梯引發(fā)的法律糾紛往往涉及建筑物區(qū)分所有和相鄰關(guān)系，本案即屬典型。在處理此類法律糾紛時，首先需分析增建電梯行為的法律性質(zhì)，進(jìn)而判斷其導(dǎo)致的物權(quán)變動效果。加裝電梯系不動產(chǎn)附合之事實行為。在本案中，對于加裝電梯的物權(quán)歸屬，加裝前后全體業(yè)主未作約定，相關(guān)法律亦無明確規(guī)定，故應(yīng)依照民法典第三百二十二條“按照充分發(fā)揮物的效用以及保護無過錯當(dāng)事人的原則確定”。電梯加裝后構(gòu)成建筑物的重要成分，由住宅建筑物不動產(chǎn)權(quán)人取得加裝電梯的所有權(quán)。

　　其次，需要進(jìn)一步分析加裝電梯屬于整棟建筑物的共有部分，即由全體業(yè)主共有；還是屬于整棟建筑物的區(qū)分專有部分，即集資加裝電梯的業(yè)主專有。對此，上海房產(chǎn)咨詢律師支持第一種觀點，即共有論，最主要的原因在于經(jīng)濟效用以及規(guī)范結(jié)構(gòu)的融貫性考量：第一，從物之效用發(fā)揮的整體性進(jìn)行考量，增建的電梯已與整棟建筑物結(jié)合為整體，其不應(yīng)成為部分業(yè)主的專屬產(chǎn)權(quán)部分，否則既會降低建筑物的整體使用效能，也會造成建筑物區(qū)分所有制度結(jié)構(gòu)復(fù)雜化。第二，從平衡各方合理利益來看，各地政府以多數(shù)決規(guī)定對加裝電梯行為作出許可，即異議業(yè)主須負(fù)擔(dān)一定的容忍義務(wù)，而容忍義務(wù)的負(fù)擔(dān)屬于特別利益犧牲或強制犧牲，故應(yīng)予以相應(yīng)的補償——允許其取得電梯的共同所有權(quán)。第三，增建電梯是基于全體業(yè)主的共同決議，盡管存在異議業(yè)主，但最終決議代表了全體業(yè)主的共同意志，故該決議的約束力應(yīng)及于全體業(yè)主。

　　最后，是增建電梯使用上的利益衡平問題。與既有電梯不同，增建電梯雖已與建筑物結(jié)合為一個整體，但其面積并未分?jǐn)傊粮鲗Ｓ胁糠郑布雌湓鼋ǔ杀居沙鲑Y的部分業(yè)主而非全部業(yè)主負(fù)擔(dān)，故此，對未出資業(yè)主的利用權(quán)利作出限制并無不當(dāng)。進(jìn)行該種限制的規(guī)范基礎(chǔ)可以通過解釋具體法律規(guī)則獲得。依據(jù)民法典第二百七十三條之規(guī)定，業(yè)主對共有部分的權(quán)利義務(wù)具有一致性或關(guān)聯(lián)性，即享有權(quán)利需以履行義務(wù)為前提。在本案中，郭某主張權(quán)利需以履行相應(yīng)的義務(wù)為前提，即交納集資款。對于未出資業(yè)主使用增建電梯的條件，上海房產(chǎn)咨詢律師認(rèn)為，補足出資款即足，無須設(shè)置任何程序限制。因為未出資業(yè)主的共有權(quán)已經(jīng)被確認(rèn)，其僅因未出資而被設(shè)置消極障礙，一旦障礙消除即應(yīng)恢復(fù)其完全所有權(quán)的法律地位。

　　總之，本案的裁判結(jié)果完全符合建筑物區(qū)分所有制度的規(guī)范目的，且充分實現(xiàn)多方利益衡平。建筑物區(qū)分所有屬于不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的特殊情形，因此在法律適用上應(yīng)遵循民法典第二百八十八條“有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理”之處理相鄰關(guān)系的一般規(guī)定，其實際上就是指物的整體經(jīng)濟效能發(fā)揮與具體利益衡量兩個方面。實踐中，人們往往忽略了相互之間客觀利益共同體的聯(lián)結(jié)，忽略了享有權(quán)利的義務(wù)約束，而通過司法裁判的實踐理性可以不斷的將此種價值理念融入社會以及人們的日常生活之中。

　　延伸思考

　　在老建筑上安裝電梯要平衡多方利益。

　　現(xiàn)有住宅增設(shè)升降機，是國家為了適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展，滿足人口老齡化需要而實施的一項民生民生工程，是提高居民滿意度、改善民生的一項重要措施。但是，在實踐中，由于電梯的安裝問題涉及到不同樓層居民的切身利益，廣大居民在加裝方案、費用分?jǐn)偂⒌蛯訕I(yè)主補償?shù)仁马椛贤y以達(dá)成一致，這也導(dǎo)致近年來訴至法院的增加率上升。

　　既有住宅加裝升降機，從法律規(guī)定來看，重建建筑物及其附屬設(shè)施的事宜，應(yīng)由業(yè)主共同決定。《民法通則》頒布實施后，增加既有住宅電梯須符合本法第218條第二款的規(guī)定，應(yīng)由占土地使用權(quán)面積比例三分之二以上且占人口三分之二之業(yè)主參與表決，而參與投票者超過四分之三，參與投票者超過四分之三，且參與投票之業(yè)主人數(shù)超過四分之三。為此，在實踐中，就推進(jìn)舊樓加裝電梯事宜，業(yè)主是在按照上述規(guī)定獲得多數(shù)業(yè)主的同意，經(jīng)有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，即可辦理，無需取得該住宅所有業(yè)主的一致同意，有異議的住戶不能阻撓電梯的正常施工。

　　但是需要注意的是，加電梯涉及到的法理，情理復(fù)雜，鄰里間應(yīng)該多一分理解與包容，堅持自愿平等、友好協(xié)商、兼顧公平的原則進(jìn)行協(xié)商，共同創(chuàng)造和諧、舒適的生活環(huán)境。低層業(yè)主在加裝過程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)睦鄰原則，給予其他業(yè)主安裝電梯的方便和接受一些限制，高樓主還應(yīng)尊重低層相鄰權(quán)利人的物權(quán)，充分考慮施工對低層住戶的影響，如果由于安裝電梯給其他業(yè)主帶來通風(fēng)、采光、靜音等利益造成損害的，得利業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受損業(yè)主作出合理賠償。另外，在加裝電梯過程中遇到少數(shù)業(yè)主的阻攔，應(yīng)依據(jù)睦鄰原則與對方充分溝通，權(quán)衡多方利益，盡可能找到加裝電梯的“最佳解決方案”，如無法協(xié)商，可向相關(guān)行政部門、社區(qū)居委會、草根組織等介入指導(dǎo)；如仍無法解決，則應(yīng)通過法律途徑及時維護其正當(dāng)權(quán)益，不要在對峙中使用過度。

 

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