上海黃浦區(qū)蓬萊公園律師提示，樹大（航西）海上迪斯尼斯的業(yè)主房屋因欠工程款被航西市人民法院依法查封。導(dǎo)致不能辦理房產(chǎn)證。那么，在簽訂房屋買賣合同后，未辦理房產(chǎn)證的情況下，房屋被法院依法查封，作為購房人能否排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行？搞清這個(gè)問題，我們先看看相關(guān)司法解釋的規(guī)定：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（下稱“《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》”）第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

　　（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

　　（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”  

　　第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

　　（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”依據(jù)上述條款，買受人排除債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行申請，其實(shí)質(zhì)就是權(quán)利的排序，優(yōu)先保護(hù)哪種權(quán)利？在司法實(shí)踐中只要能夠滿足《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28或29條，就足以排除債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。在司法實(shí)踐中，買受人若想排除債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行申請，即便從表象上滿足第28、29條的規(guī)定，但仍然需要注意以下三個(gè)法律問題，從而能夠整體把握案件的走向：
 

　　一、擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先保護(hù)的法律問題

　　《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。” 該條款重申了基于擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行一般不應(yīng)被排除的基本原則。而該《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28、第29條的規(guī)定就是27條所指的“法律及司法解釋另有規(guī)定的除外”的進(jìn)一步規(guī)定。尤其是第29條之所以作為第27條的但書內(nèi)容，是為了優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的消費(fèi)者的生存權(quán)，通過司法解釋特別規(guī)定的形式，對抗所有的權(quán)利，包括但不限于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)等。因此，本文僅針對買賣中存在抵押等擔(dān)保物權(quán)時(shí)，是否可以依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條排除抵押權(quán)人申請的強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行分析、討論。第28條所規(guī)定的4個(gè)條件，相信對于前三項(xiàng)客觀條件，作為買受人舉證相對簡單，但是，對于該條款第（四）項(xiàng)“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，往往是司法實(shí)踐中的難點(diǎn)，可以說可左可右。針對這個(gè)問題，需要辯證的去分析處理：

　　1、抵押在先，而買賣在后的情形

　　針對這種情形，對于抵押權(quán)人來說該房屋是實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的保障，而且依法辦理抵押登記的情況下，具有公示效力，若買受人在房屋存在抵押的情況下，仍然購買房屋并按約定支付購房款，在房屋未過戶的情況下，辦理房屋交付并入住，雖然未辦理過戶系因房產(chǎn)存在抵押而不能辦理過戶，但由于買受人亦未盡到合理審慎的注意義務(wù)，但其仍然放任法律風(fēng)險(xiǎn)推進(jìn)交易，一般難以認(rèn)定“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，否則這將突破抵押權(quán)，也就意味著抵押權(quán)人的利益將毫無保障。因此，若抵押在先，買賣在后的情況下，作為買受人難以依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條排除抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而申請的強(qiáng)制執(zhí)行。
 

　　雖然司法實(shí)踐中，買受人往往以不知情作為抗辯，但是，在房屋買賣過程中，買受人應(yīng)盡到高度的注意義務(wù)，應(yīng)去房地產(chǎn)登記部門申請查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，了解房屋有無查封、抵押等其他權(quán)利限制；簽訂房屋買賣合同時(shí)，約定合理的過戶時(shí)間，積極向出賣人提出辦理過戶登記請求；出賣人遲延履行合同義務(wù)時(shí)，及時(shí)保存主張權(quán)利的相關(guān)證據(jù)，避免因舉證不能或怠于行使權(quán)利承擔(dān)不利的法律后果，尤其是二手房買賣更應(yīng)如此。例如（2019）最高法民申1684號案件，最高院這樣陳述：“李紅光作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時(shí)未能盡到合理的注意義務(wù)，從而因案涉房屋上存在他人抵押權(quán)而導(dǎo)致其無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件，其據(jù)此主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，無事實(shí)和法律依據(jù)”。因此，對于抵押在先，而買賣在后，在未辦理過戶的情況下，一般難以依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的規(guī)定排除抵押權(quán)人申請的強(qiáng)制執(zhí)行。

　　2、買賣在先，抵押在后的情形

　　針對這種情形，房屋出售人在簽訂房屋買賣合同后，又將房屋抵押給第三人導(dǎo)致未能辦理交易過戶的情形，若符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條的其他三個(gè)條件，而且，買受人積極主張權(quán)利的情況下，則應(yīng)可以認(rèn)定為“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，因?yàn)檫@種情形，買受人已經(jīng)盡到合理的注意義務(wù)，系由于出賣人的原因，在房屋買賣合同簽訂后仍然辦理抵押登記，而導(dǎo)致房屋無法辦理過戶，因此應(yīng)認(rèn)定為“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，從而排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
 

　　二、消費(fèi)者的生存權(quán)的如何被法律保護(hù)：

　　消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的法律問題，主要是體現(xiàn)在《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第29條，買受人相對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是消費(fèi)者，而我國實(shí)行商品房預(yù)售制度，消費(fèi)者在簽訂商品房預(yù)售合同至最終取得小產(chǎn)證，往往有很長的一段時(shí)間，在此期間內(nèi)，有很多不確定的因素，有些開發(fā)商在此期間因經(jīng)營不善而破產(chǎn)，有些開發(fā)商雖未破產(chǎn)，但因債務(wù)纏身，消費(fèi)者購買的房屋往往在辦理小產(chǎn)證前就被法院依法查封，甚至拍賣，若不加以司法保護(hù)，作為消費(fèi)者的權(quán)益將很難得到保障。
 

　　正因?yàn)槿绱?，為保護(hù)消費(fèi)的合法權(quán)益，最高院2002年就出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（下稱“批復(fù)”，特別說明：該批復(fù)中的條款已被其他司法解釋吸收或改變，已于2021年1月1日廢止），于2015年出臺(tái)以及《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》，其中《批復(fù)》第二條明確規(guī)定“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”上述規(guī)定體現(xiàn)了商品房消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)先保護(hù)原則。而《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第29條則是將《批復(fù)》第二條對消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的進(jìn)一步細(xì)化，即消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)。當(dāng)滿足以下三個(gè)條件時(shí)，作為買受人（消費(fèi)者）可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。
 

　　三、28條、29條相競合的法律是否適合：

　　在金錢債權(quán)執(zhí)行中，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條適用于買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出執(zhí)行異議的情形，而該不動(dòng)產(chǎn)包括所有不動(dòng)產(chǎn)的類型，商業(yè)用房、住宅等等所有類型；而第29條則適用于買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房（限住宅）提出執(zhí)行異議的情形。一旦被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條與第29條適用上很容易產(chǎn)生競合，在此情況下，作為房屋買受人就案涉商品房所提執(zhí)行異議，只要符合其中一條的規(guī)定，即可以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。例如最高院發(fā)布的第156號指導(dǎo)案例，就對此作出明確闡述。最后，需要注意的是，由于我國非判例法國家，司法實(shí)踐中，即便是最高院對于一些法律問題，可能存在很多不同的判決，因此，一旦不能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，作為買受人應(yīng)窮盡一切法律程序，以維護(hù)自身合法權(quán)益。以上是購房人在簽訂房屋買賣合同后的概述，針對本次樹大海上迪斯尼斯被法院依法查封一事，作為購房人應(yīng)該積極維護(hù)自身的合法權(quán)益，否則極有可能所購房屋被法院依法拍賣。

　　上述三個(gè)條件作為買受人在要求排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行來說，舉證較為簡單。目前在一些司法案例中，即便買受人已支付價(jià)款未超過總價(jià)款的50%，而買受人在執(zhí)行異議中將剩余購房款交至法院，也可排除強(qiáng)制性，例如（2021）最高法民終600號案件，最高院就認(rèn)為“本案買受人已經(jīng)支付的購房款雖然未達(dá)到總價(jià)款的百分之五十，但其在訴訟中明確表示愿意將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，在此情況下，法院適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定認(rèn)定其在交付剩余房款后對于案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)、可以排除強(qiáng)制執(zhí)行并無不妥。”但需要注意的是，該案例已經(jīng)突破了《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定的條件，并且該案例也非指導(dǎo)性案例，在司法實(shí)踐中可能有很多不同的處理意見。需要注意的是，對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一。根據(jù)《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條明確解讀為：“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。但是，對于購買樹大迪斯尼斯的上海人來說，一般都是投資性渡假用房，難以和消費(fèi)者生存權(quán)聯(lián)系在一起，本次購房者房屋被法院查封，能否排除法院強(qiáng)制執(zhí)行存在一定的變數(shù)！   上海黃浦區(qū)律師事務(wù)所

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