查封、扣押、凍結是法院在辦理相關案件的時候?qū)Π讣嚓P人員財產(chǎn)的一種法律層面的控制，這種控制不但有法律效力，而且還有法律強制力，對于被控制的財產(chǎn)，即使是財產(chǎn)所有人，也是無權處置的，這點是相關法律的明確規(guī)定，那么，如果查封的財產(chǎn)有瑕疵，比如違法建筑或者不能處置的財產(chǎn)，權利人是否有權利進行私自處置呢，如果處置了會有什么樣的法律后果，今天上海市專業(yè)房產(chǎn)律師就來討論下這個問題。

        權利人私自處置查封房屋的法律后果

　　對于法院已經(jīng)查封、扣押、凍結的財產(chǎn)，在查封期限內(nèi)，如果有人私自處置了，我國刑法明確規(guī)定，這種行為是違法的，不但是處置違法， 隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、故意毀損已被司法機關查封、扣押、凍結的財產(chǎn)，都是違法行為，如果情節(jié)嚴重的話，要處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金。從這個規(guī)定我們不難看出，對于處置這類財產(chǎn)，違法這個毋庸置疑，是否構成犯罪，這個還要看情節(jié)是否嚴重，只有這兩點都具備了，才構成犯罪，那么對于處置查封的瑕疵財產(chǎn)，是否構成犯罪呢，下面就給大家具體分析。

　　對于有瑕疵的財產(chǎn)，比如說房產(chǎn)，如果不是合法的建筑物，是違章建筑，對于這種房產(chǎn)，人民法院查封該類房屋后，是不能以拍賣處置的，法院在查封期間沒有任何處置，司法程序無法通過拍賣程序變現(xiàn)，在這種情況下，權利人處置查封的財產(chǎn)，是否構成情節(jié)嚴重呢。

　　對于私自處置查封的瑕疵財產(chǎn)，是否構成刑事犯罪的問題，我們首先得從這種行為的性質(zhì)上來分析，這種處置行為，侵犯了司法機關的正常活動，明知財產(chǎn)已被司法機關查封，仍將其處置，從這方面來說，其行為已構成非法處置查封的財產(chǎn)罪。其次就是瑕疵財產(chǎn)是否構成情節(jié)嚴重的問題，對于瑕疵財產(chǎn)，并沒有哪條法律規(guī)定因財產(chǎn)瑕疵法院的查封狀態(tài)可以自動解除，也沒有法律規(guī)定對于瑕疵財產(chǎn)可以作為量刑情節(jié)，所以說，財產(chǎn)是否有瑕疵，不影響對該罪的量刑。

　　所以說，對于查封的財產(chǎn)，不管查封的財產(chǎn)是何種狀態(tài)，也不管是否能夠通過司法拍賣的途徑處置，相關權利人在查封期限內(nèi)都不能私下處置，一旦處置，就是違法行為，嚴重的可能會給自己帶來牢獄之災，法律面前容不得半點玩笑。對于查封狀態(tài)不能通過拍賣處置的財產(chǎn)，并不意味著這個財產(chǎn)就不能處置，只要這個財產(chǎn)有價值，都是可以查封的，不能通過拍賣處置，還可以通過以物抵債、租賃等多種形式將其轉(zhuǎn)化為收益，這點大家一定要注意。
 

　　“明明房子還在查封期間，不動產(chǎn)中心卻將房子私自解封為他人辦了他項權證。”韓女士氣憤地說。對此咸陽市不動產(chǎn)登記中心稱，一切按照法院要求進行，不存在私自解封問題，那么問題到底出在哪里呢？

　　查封房產(chǎn)被不動產(chǎn)登記中心私自解封

　　6月11日，韓女士反映，自己于2018年10月17日委托秦都區(qū)人民法院(以下簡稱秦都法院)查封了姜某名下位于咸陽市秦都區(qū)秦皇路外灘一號及中華路南側嘉陽新都南區(qū)的房產(chǎn)各一套。2018年10月18日，秦都法院按法律程序?qū)⒉榉馔ㄖ獏f(xié)助單遞交給了房地產(chǎn)交易局和咸陽市不動產(chǎn)登記中心，以上兩單位均已收到，并且給予了回執(zhí)。

　　“但是，在查封期間，沒有經(jīng)過我授權，咸陽市不動產(chǎn)登記中心將外灘一號房屋給其他人辦理了他項權證，我去不動產(chǎn)登記中心核對資料，工作人員以各種理由拒絕我查看，還說系統(tǒng)里沒有查封記錄。”韓女士說，“不動產(chǎn)登記中心明知查封房產(chǎn)不能抵押、過戶，卻違規(guī)為他人辦理他項權證，自然資源局工作人員姜某無視法院裁定，按個人意愿隨意操作，希望有關部門徹查此事。”

　　按照法院要求進行 不存在私自解封問題

　　接到韓女士的反映后，咸陽市不動產(chǎn)登記中心回復稱，姜某購買的外灘一號商住樓房產(chǎn)于2017年3月27日在該中心辦理了預購商品房預告登記。因李某與姜某民間借貸糾紛一案，2018年7月2日，秦都法院送達《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求該中心協(xié)助將其房屋查封，查封期限為2018年7月2日至2021年7月1日，因案涉房屋未登記在姜某名下，無法辦理查封登記，故與法院溝通后辦理了該房屋的預查封登記。

　　2018年10月18日，秦都法院又送達了93號《民事裁定書》及《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求協(xié)助查封姜某名下位于外灘一號和嘉陽新都南區(qū)房產(chǎn)各一套。因《協(xié)助執(zhí)行通知書》中明確的協(xié)助執(zhí)行項目為：查封姜某外灘一號及人行家屬院房屋各一套，內(nèi)容為手寫，與裁定內(nèi)容不一致——裁定中有查封嘉陽新都南區(qū)房屋，而協(xié)助執(zhí)行通知中無此項內(nèi)容，且第一項協(xié)執(zhí)項目中涉及兩套房產(chǎn)，根據(jù)協(xié)助執(zhí)行中“一房一項一查封”原則，導致第一項協(xié)執(zhí)項目無法辦理。

　　該中心要求秦都法院按照每查封一套房產(chǎn)列一條協(xié)助內(nèi)容的書寫形式重新開具填寫《協(xié)助執(zhí)行通知書》。當時申請執(zhí)行人韓女士也在場，法院工作人員與其溝通后，由法院現(xiàn)場辦案人員在93號執(zhí)行通知上添加了“第三條：查封姜某名下中華路南側嘉陽新都南區(qū)S056940號房。”即本次僅對姜某名下嘉陽新都南區(qū)房予以查封，辦理了嘉陽新都南區(qū)房產(chǎn)的查封登記。2018年10月到2019年6月，秦都區(qū)法院和韓女士并沒有對當時查封情況提出異議。

　　回復還稱，2019年6月21日，秦都法院向該中心送達741號《協(xié)助執(zhí)行通知書》及《執(zhí)行裁定書》，要求該中心解除姜某外灘一號房產(chǎn)的查封、凍結。該中心據(jù)此辦理了解除查封行為，自此，該房產(chǎn)為不受限制狀態(tài)。隨后結合姜某和開發(fā)公司的共同申請及提供的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記資料，辦理了外灘一號房產(chǎn)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　對于不讓韓女士查看該房產(chǎn)信息等情況，不動產(chǎn)登記中心稱，韓女士并非權利人和利害關系人，無權查詢姜某所有的外灘一號房產(chǎn)他項權證信息。不動產(chǎn)中心辦理兩次協(xié)助執(zhí)行事項均是按照法院要求進行，協(xié)助執(zhí)行行為并無不妥，也不存在私自解封的問題。

　　不動產(chǎn)登記中心“漏查封”或“漏解封”

　　從不動產(chǎn)登記中心的回復來看，要求查封是法院所為，要求解封也是法院所為，那么韓女士又何以要質(zhì)疑不動產(chǎn)登記中心呢？

　　6月19日，韓女士稱，2018年7月2日以及2019年6月21日要求對外灘一號房屋進行查封和解封的申請執(zhí)行人是和姜某有借貸關系的李某。她是在2018年10月17日申請訴前財產(chǎn)保全后，2018年10月24日法院給其送達了《民事裁定書》對姜某名下兩套房屋進行了查封，期限為三年，期間不得買賣、過戶。咸陽市不動產(chǎn)登記中心、咸陽市房地產(chǎn)交易處均收到秦都法院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并簽收了《送達回證》。

　　“我一直說的是外灘一號的房屋問題，不動產(chǎn)登記中心卻總用嘉陽新都南區(qū)的房子來擾亂主題，嘉陽新都南區(qū)的房子其實就是人行家屬院的房子——我申請執(zhí)行兩套房屋，法院也發(fā)了通知，不動產(chǎn)也已經(jīng)簽收，裁定上明確是兩套房子——按不動產(chǎn)中心的說法，他們僅查封了嘉陽新都南區(qū)的房子，那么，就存在‘漏查封’問題。而在我看來，法院給我送達了《民事裁定書》，就表明該房屋已經(jīng)查封，而在我未申請解封的情況下，不動產(chǎn)中心在另一執(zhí)行人申請解封后就將房產(chǎn)徹底解封了，這樣一來，又存在‘漏解封’問題，不管是‘漏查封’還是‘漏解封’，都使我的權益受到損害，這個責任應該由他們來負。”

　　兩個機構在執(zhí)行過程中出現(xiàn)偏差

　　秦都區(qū)人民法院出具的法律文書明確顯示姜某名下的外灘一號和嘉陽新都南區(qū)房產(chǎn)已被正式查封。實際查封過程中，咸陽市不動產(chǎn)登記中心僅對嘉陽新都南區(qū)房產(chǎn)進行了查封，并未對外灘一號的房屋進行查封，而且經(jīng)核實，不動產(chǎn)登記中心和秦都區(qū)人民法院提供的協(xié)助執(zhí)行通知書關于查封的內(nèi)容存在不一致，雙方各執(zhí)一詞。

　　之所以會出現(xiàn)上述糾紛，是因為法院出具書面執(zhí)行裁定并送達給咸陽市不動產(chǎn)登記中心后，兩個機構在執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，導致法律文書中賦予了申請人權利，而不動產(chǎn)登記權屬證明上相應權利卻是缺失的，當事人確信法律文書效力，而不動產(chǎn)登記中心確信不動產(chǎn)登記。

　　如果兩個機構在接洽過程中，未能妥善處理接洽事項，最終損害的是當事人合法權益。無論是哪個機構，在辦理委托事項時，均應該明確具體，不能隨便潦草，在問題無法明確時，應當要求復印法官證書和要求法院補充情況說明等以備周全，否則就會存在兩個機構給出的內(nèi)容不一致，最終讓當事人陷入兩難，而且還會出現(xiàn)證據(jù)缺失、無法自證的情況存在，過程高效自然是應當鼓勵的，但是程序合法、證據(jù)充分也應是共同目標。上海市專業(yè)房產(chǎn)律師

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