上海房產(chǎn)律師分析農(nóng)村宅基地可能遇到的問題
上海房產(chǎn)律師分析農(nóng)村宅基地可能遇到的問題
1.農(nóng)村宅基地概念及分配方式是什么?
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地,農(nóng)民無需交納任何土地費(fèi)用即可取得,具有福利性質(zhì)和社會保障功能,一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋,則屬于村民個人財產(chǎn),可以依法繼承。村民只有宅基地使用權(quán),沒有所有權(quán)。
2.村民申請宅基地需要哪些條件?
村民有下列情形之一的,可以申請宅基地:
(1)年滿20周歲的本村村民,因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的);
?。?)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的;
?。?)外來人口落戶,成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,沒有宅基地的;
?。?)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶,農(nóng)村確無住宅的;
?。?)縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。
3.哪些情況申請宅基地不能批準(zhǔn)?
村民有下列情況申請宅基地的不予批準(zhǔn):
?。?)年齡未滿20周歲的;
?。?)原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的;
(3)本村村民將原宅基地及其地上建筑物出賣、出租、贈與或改為經(jīng)營場所的;
?。?)其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。
4.宅基地如何申請、報批、登記發(fā)證?
具備宅基地申請條件的村民在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)申請使用宅基地修建住宅的,應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請,經(jīng)村民會議或村民代表會議討論通過后,報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準(zhǔn)后,本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處國土資源所申請確權(quán)登記發(fā)證。其中,涉及占用農(nóng)用地的,依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
5.村民建新房,宅基地面積的審批標(biāo)準(zhǔn)是什么?
村民一戶只能有一處宅基地。村民建新房,宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為:
?。ㄒ唬┏鞘薪紖^(qū)及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))所在地,每戶面積不得超過166平方米;
(二)平原地區(qū)的村莊,每戶面積不得超過200平方米。村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當(dāng)放寬,但最多不得超過264平方米;人均占有耕地666平方米以下的,每戶宅基地面積可低于前款規(guī)定限額。
6.農(nóng)村宅基地是否能繼承?
農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。依據(jù)我國法律規(guī)定,宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的,宅基地的所有權(quán)屬于村集體,使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人,村民只有宅基地使用權(quán),不能隨意對宅基地進(jìn)行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn),不能被繼承,宅基地上的房屋可以繼承。
需特別指出的是,將來繼承的房屋滅失后(村民一戶一宅外),不能進(jìn)行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地,由村集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排。
村內(nèi)無宅基地可供分配,父親房宅贈與兒子的可以辦理.
但父親不可再申請宅基地,兒子也要符合“一戶一宅”原則的規(guī)定。親兄弟之間贈與也照此辦理。
7.為什么要開展農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作?
宅基地使用權(quán)確權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶,關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益。國家、省、市加快推進(jìn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作,是依法保護(hù)宅基地使用權(quán)人合法權(quán)益的重要措施,是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的重要手段,也是農(nóng)村集體土地使用制度改革和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要基礎(chǔ)和保障。開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證,可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè),防止亂占濫用耕地,維護(hù)社會的和諧與穩(wěn)定。
8.申請農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記需要提交哪些資料?
申請農(nóng)村宅基地應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料:
(一)村民個人申請宅基地的申請書;
(二)申請人基本情況(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員,戶口是否本村集體戶口等);
?。ㄈ┐迕裎瘑T會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)出具的材料:
1.申請人現(xiàn)有的宅基地情況;
2.對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等;
3.村民會議或村集體經(jīng)濟(jì)組織成員討論情況,在村集體公布情況的說明等;
4.鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等,并注明擬占用土地地類;
?。ㄋ模儆诮ㄐ陆慌f的,申請人與村委會簽訂的建新交舊協(xié)議書;
?。ㄎ澹┢渌枰峤坏牟牧?。
9.村民“一戶多宅”問題怎樣處理?
《土地管理法》第六十二條規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記,必須堅持“一戶一宅”,除“一戶一宅”外多占的宅基地不予確權(quán)登記。對多占的宅基地按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定按非法占用土地處理。
10.如何規(guī)范確認(rèn)宅基地使用權(quán)主體?
宅基地使用權(quán)應(yīng)該按照當(dāng)?shù)厥。ㄊ校┘壢嗣裾?guī)定的面積依法確定給本農(nóng)民集體成員:
?。?)非本農(nóng)民集體的農(nóng)民,因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建,在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下,經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的,可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證;
?。?)已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民,因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的,可按規(guī)定登記發(fā)證,在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”;
?。?)非農(nóng)業(yè)戶口居民(含戶口遷出、華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地和房屋,房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的,經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的,可依法辦理土地登記,在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”;
?。?)對于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地,應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀,由村委會出具證明并公告30天無異議,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,報縣級人民政府審定,屬于合法使用的,確定宅基地使用權(quán)。
11.哪些情況下不予辦理宅基地使用權(quán)登記?
有下列情況之一的,不予辦理宅基地使用權(quán)登記:
?。?)所申請登記的宅基地使用權(quán)用地不符合《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》;
?。?)除繼承外,農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記;
(3)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地、住房的;
?。?)宅基地權(quán)屬爭議尚未處理結(jié)束的;
?。?)土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的;
?。?)農(nóng)村宅基地經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用建設(shè)的;
?。?)法律法規(guī)、政策規(guī)定的其它不予確權(quán)的。
12.哪些情形下可收回宅基地使用權(quán)?
有下列情形之一的,報經(jīng)市或縣人民政府批準(zhǔn),可以注銷其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件,由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán):
?。?)為實(shí)施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅,新房建成后,逾期無正當(dāng)理由不拆除舊房,退出原宅基地的;
?。?)進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地;
(3)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地;
?。?)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;
(5)未按照批準(zhǔn)用途使用的;
(6)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。
13.是不是所有的宅基地都要發(fā)證?
按照“一戶一宅”的原則,對符合發(fā)證條件的辦理登記發(fā)證,不符合條件的不準(zhǔn)辦理。無論是村委會分配、繼承、贈與、分戶等方式取得的宅基地,只要是空閑地或房屋建設(shè)未竣工的,都不準(zhǔn)發(fā)證。
14.“小產(chǎn)權(quán)房”可以發(fā)證嗎?
小產(chǎn)權(quán)房是指未經(jīng)批準(zhǔn),占用農(nóng)民集體土地建設(shè)的房屋及附屬配套設(shè)施,沒有向政府繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用,土地性質(zhì)為集體,屬于違規(guī)違法用地?!锻恋氐怯涋k法》明確規(guī)定,嚴(yán)格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)證既無法律基礎(chǔ),也無政策支持,更與我國的土地制度相違背,所以小產(chǎn)權(quán)房不能發(fā)證。
15.城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購置宅基地?
根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》,“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”,所以城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地和農(nóng)民住宅。
16.村民在出售、出租房屋后,還能再申請宅基地嗎?
村民在出售房屋后,不可以再申請宅基地?!锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定,農(nóng)村村民出售房屋后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第二部分第(五)項第二款規(guī)定:農(nóng)村村民將原有住房出售、出租或贈與他人后,再申請宅基地的,不得批準(zhǔn)。
17.新農(nóng)村建設(shè)分配的宅基地能否發(fā)證?
新農(nóng)村建設(shè)是在原舊村址上實(shí)施新村建設(shè),且占用的土地是原村集體建設(shè)用地,可以辦理宅基地申報,經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。在耕地進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的,如果已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)的,可以申請確權(quán)登記發(fā)證;未辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的,無論規(guī)模多大,無論是哪一級批準(zhǔn)的新農(nóng)村,都不準(zhǔn)辦理登記手續(xù)。
18.“撤村建居”的宅基地如何登記?
對于“撤村建居”后,未征收的原集體土地,只調(diào)查統(tǒng)計,不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱。
19.農(nóng)村村民在出賣、出租房屋后,還能再申請宅基地嗎?
村民在出賣房屋后,不可以再申請宅基地。《土地管理法》第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民出賣房屋后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)?!秶临Y源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)第二部分第(五)項第二款規(guī)定:“農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后,再申請宅基地的,不得批準(zhǔn)。”
20.村內(nèi)無宅基地可供分配,父親房宅贈與兒子的能否辦理?上海房產(chǎn)律師
上海房產(chǎn)律師可以辦理,但父親不可再申請宅基地,兒子也要符合“一戶一宅”原則的規(guī)定。親兄弟之間贈與也照此辦理。
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