一、改善性住房需求要同時(shí)具備這兩個(gè)條件 上海房地產(chǎn)律師咨詢

　　其一，現(xiàn)有一套房的人均面積要小于當(dāng)?shù)仄骄剑ó?dāng)前全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)人均約34平米）。

　　其二，所購(gòu)第二套房是普通自住房。

　　二、什么是普通自住房

　　普通自住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：

　　1、 區(qū)容積率在1.0以上

　　2、 單套建筑面積在120平方米以下

　　3、 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　4、 各省市根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　近幾年，各地關(guān)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)略有不同，且經(jīng)過(guò)二三次調(diào)整，主要調(diào)整的是價(jià)格水平(根據(jù)房?jī)r(jià)變化)，而1.0以下的容積率和144平米(按120平米上浮20%)以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，基本都在執(zhí)行。

　　三、如何購(gòu)買改善住房

　　 對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)論是購(gòu)買改善房還是剛需房，在買房之前需要了解清楚其手續(xù)流程，首先需要看房選房。

　　1、看房前準(zhǔn)備：

　　看房前，可以先制定一個(gè)資金計(jì)劃，明確自己手中可供調(diào)配的首付資金。首付資金好有一個(gè)具體的范圍，在這個(gè)范圍內(nèi)選擇適合的房源。

　　2、實(shí)地看房：

　　去售樓處看樓盤(pán)，需要看項(xiàng)目沙盤(pán)、戶型沙盤(pán)、區(qū)域沙盤(pán)。了解整個(gè)樓盤(pán)的具體情況，需要向置業(yè)顧問(wèn)詢問(wèn)周邊的配套及規(guī)劃建設(shè)，以及房子的單價(jià)、優(yōu)惠活動(dòng)等。

　　3、認(rèn)購(gòu)：

　　選好房，如果要認(rèn)購(gòu)了，購(gòu)房者需要提前準(zhǔn)備好做購(gòu)房資質(zhì)審核的材料，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后將材料交給開(kāi)發(fā)商工作人員。

　　4、網(wǎng)簽、簽合同、付首付：

　　提交購(gòu)房資質(zhì)審核后，一般10個(gè)工作日就會(huì)出具審核結(jié)果。審核通過(guò)后，開(kāi)發(fā)商通知購(gòu)房者前來(lái)簽訂購(gòu)房合同。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要注意看合同中有無(wú)空白條款，補(bǔ)充協(xié)議中的權(quán)利義務(wù)是不是對(duì)等、違約責(zé)任和賠償有沒(méi)有寫(xiě)清楚，交房日期和交房標(biāo)準(zhǔn)是否清晰等等。

　　5、貸款：

　　如果有銀行的工作人員駐扎在售樓處，購(gòu)房者可將準(zhǔn)備好的材料交給銀行。

　　6、驗(yàn)房收房：

　　前面幾步搞定后，購(gòu)房者需要等開(kāi)發(fā)商通知收房。購(gòu)房者需要注意收房時(shí)間，驗(yàn)房時(shí)要仔細(xì)核驗(yàn)房屋的每個(gè)細(xì)節(jié)，查看“三證兩書(shū)一表”。

　　7、交稅：

　　收房后，全款購(gòu)房者可以拿著購(gòu)房、實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差款(購(gòu)買期房并有面積差的，會(huì)有此)，到地稅局辦理交稅業(yè)務(wù)。

　　8、辦理房本：

　　貸款買房，一般是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)第三方代司進(jìn)行代辦，購(gòu)房者只需將材料及費(fèi)用交給代辦者，等著拿房本就好。

　　四、購(gòu)買改善房的注意事項(xiàng)

　　1、明確需求，按需選房。二次或多次置業(yè)原因有很多，比如想給孩子換一個(gè)離學(xué)校比較近的房子，所以準(zhǔn)備購(gòu)買改善型住房時(shí)，首先要考慮的就是自己的需求，根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)選擇。

　　2、區(qū)域的選擇很重要。對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)區(qū)域的選擇已經(jīng)不像購(gòu)買第一套房子那樣受到諸多因素的影響，那在選擇區(qū)域時(shí)，第一要看的一定是配套，配套好壞直接決定了未來(lái)生活是否方便。其次是生活環(huán)境，周邊是否有公園、水系等，是否遠(yuǎn)離菜市場(chǎng)、工地等嘈雜的環(huán)境等。在選擇區(qū)域時(shí)，要全面的衡量區(qū)域價(jià)值與自己所選樓盤(pán)是否匹配，在未來(lái)區(qū)域升值空間如何等。

　　3、配套一步到位。一般來(lái)說(shuō)購(gòu)買改善型住房的人都是為了更加舒適的生活環(huán)境，為了以后不再換房子，所以交通配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套缺一不可，樓盤(pán)周邊是否有豐富的公交線路直通工作地、商圈、學(xué)校、醫(yī)院等處，日常生活采買和購(gòu)物是否有大型商場(chǎng)和社區(qū)底商滿足需求。上海房地產(chǎn)律師咨詢

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