一房二賣在司法實(shí)踐中并不少見(jiàn)，出現(xiàn)這類情況房子到底該歸誰(shuí)，你知道嗎？我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)又是怎么規(guī)定的呢？想要了解更多關(guān)于一房二賣房屋所有權(quán)歸誰(shuí)的知識(shí)，跟著上海房產(chǎn)律師一起看看吧。

　　【基本案情】

　　2010年2月22日，原告呂某與被告彭某經(jīng)第三人鏈家房地產(chǎn)企業(yè)公司作為居間服務(wù)介紹，簽訂《北京市城市存量進(jìn)行房屋市場(chǎng)買賣交易合同（經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)成交版）》及《補(bǔ)充相關(guān)協(xié)議》，由呂某購(gòu)買彭某所有的坐落于中國(guó)北京市北京通州區(qū)某小區(qū)621號(hào)房屋設(shè)計(jì)一套，總價(jià)款為62萬(wàn)元。同日，呂某支付方式購(gòu)房客戶定金2萬(wàn)元，支付給鏈家房地產(chǎn)上市公司管理信息技術(shù)服務(wù)費(fèi)、代書費(fèi)、貸款平臺(tái)服務(wù)費(fèi)、過(guò)戶服務(wù)費(fèi)收入共計(jì)20880元。合同可以約定，呂某應(yīng)在同時(shí)同年3月29日前將首付款25萬(wàn)元資金交付給彭某。后鏈家房地產(chǎn)有限公司通過(guò)通知彭某于3月23日接收項(xiàng)目首付款，彭某借故一直推遲。之后，鏈家房地產(chǎn)開發(fā)公司需要多次不斷催促，彭某均借故不受。3月24日，彭某又與其他第三人李某簽訂一個(gè)房屋以及買賣勞動(dòng)合同，將621號(hào)房屋出售給李某，總價(jià)款為61.8萬(wàn)元。3月26日，李某交給彭某首付款12.8萬(wàn)元，當(dāng)日，買賣關(guān)系雙方辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。后彭某與李某到銀行辦理了面簽手續(xù)。4月9日，銀行個(gè)人同意就李某購(gòu)買621號(hào)房屋向李某貸款49萬(wàn)元。4月13日，李某繳納社會(huì)購(gòu)買621號(hào)房屋產(chǎn)生契稅31 722元，彭某與李某辦理了621號(hào)房屋的物業(yè)資產(chǎn)交割流程手續(xù)，彭某將621號(hào)房屋已經(jīng)交付給李某使用。

　　在本案中，原告呂某和第三人李要求被告彭某繼續(xù)履行房屋買賣合同及其房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并要求彭某承擔(dān)違約。經(jīng)詢問(wèn)，彭說(shuō)他愿意把621號(hào)房賣給李。

　　【法院審理】

　　北京市通州區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，彭、陸、李簽訂的房屋買賣合同屬于雙方真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。兩份合同均依法成立并生效。因第三人李某已支付首付款并實(shí)際辦理了房屋交付手續(xù)，李某已實(shí)際履行了合同的主要義務(wù)，且該義務(wù)大于陸某。在陸、李、彭未辦理產(chǎn)權(quán)登記的情況下，彭應(yīng)繼續(xù)履行與李的合同，并協(xié)助李辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。陸與彭簽訂的房屋買賣合同不能繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)終止。彭某出售一室二廳，對(duì)陸某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。為此，法院依照《合同法》和《民事訴訟法》判決：解除陸與彭之間的房屋買賣合同；彭繼續(xù)履行與李的房屋買賣合同；彭返還陸某定金2萬(wàn)元，賠償違約金9萬(wàn)元；駁回陸繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求；駁回李要求彭支付違約金的訴訟請(qǐng)求。

　　【律師說(shuō)法】

　　在本案中需要分析三個(gè)法律問(wèn)題：

　　1. 同一所房子的兩份銷售合同有什么影響？

　　我國(guó)《民法通則》第72條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反相關(guān)法律制度規(guī)定。按照企業(yè)合同關(guān)系或者通過(guò)其他國(guó)家合法經(jīng)營(yíng)方式可以取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定時(shí)間或者對(duì)于當(dāng)事人另有約定的除外?！薄逗贤ā返?33條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定一個(gè)或者當(dāng)事人另有約定的除外。”《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生發(fā)展效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！庇纱宋覀兛梢?jiàn)，我國(guó)會(huì)計(jì)法律系統(tǒng)采用債權(quán)結(jié)構(gòu)形式存在主義物權(quán)變動(dòng)成本模式。債權(quán)形式表現(xiàn)主義物權(quán)變動(dòng)生產(chǎn)模式下，當(dāng)事人之間生效的債權(quán)合同只有學(xué)生結(jié)合交付或登記工作才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律教育效果，交付和登記不是因?yàn)楹贤纳б俏餀?quán)變動(dòng)的公示方法。房屋建設(shè)屬于不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人之間技術(shù)轉(zhuǎn)讓時(shí)除訂立房屋買賣合同外，還需到房屋權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)管理業(yè)務(wù)部門人員辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)后方可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。根據(jù)《合同法》有關(guān)政策規(guī)定，債權(quán)合同生效應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下兩個(gè)條件：（1）行為人必須具有一定相應(yīng)的民事責(zé)任行為分析能力；（2）意思就是表示他們真實(shí)；（3）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定使用或者服務(wù)社會(huì)環(huán)境公共文化利益。只要能夠符合上述三個(gè)重要條件的房屋買賣合同均為有效提高合同，最終導(dǎo)致房屋所有權(quán)是否可能發(fā)生變化轉(zhuǎn)移到了屬于合同履行的問(wèn)題，并不直接影響整個(gè)房屋買賣合同本身的效力。

　　在這種情況下，彭、呂簽訂房屋買賣合同后沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，有爭(zhēng)議的房屋所有人仍然是彭，彭仍然有權(quán)處分有爭(zhēng)議的房屋，無(wú)論是彭、呂簽訂的房屋買賣合同，還是彭、李簽訂的房屋買賣合同，都是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，兩份房屋買賣合同都是有效合同。

　　2. 如何解決買受人之前和之后的權(quán)利沖突？

　　買受人均未進(jìn)行辦理房屋權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移設(shè)計(jì)變更信息登記的，由先行占有的買受人可以取得一個(gè)房屋建筑所有權(quán)。如前所述，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的典型公示方式方法和生效要件，因此，當(dāng)出賣人已為某一買受人辦理了我國(guó)房屋登記過(guò)戶手續(xù)時(shí)，該買受人便依登記工作實(shí)際應(yīng)用取得了一些房屋的所有權(quán)，此種情況下，不論出賣人與其他買受人簽訂房屋買賣合同是在辦理相關(guān)登記手續(xù)問(wèn)題之前學(xué)習(xí)還是中國(guó)之后，其他買受人均不能再取得這些房屋的所有權(quán)。

　　本案中，彭某已經(jīng)將訴爭(zhēng)房屋交付給李某居住環(huán)境使用，并和李某辦理工作完畢進(jìn)行物業(yè)交割手續(xù)，配合李某成功可以申請(qǐng)到銀行企業(yè)貸款，李某亦已實(shí)際需要繳納辦理相關(guān)房屋建筑產(chǎn)權(quán)制度變更管理登記手續(xù)以及所需的契稅，彭某本人亦愿意將訴爭(zhēng)房屋出售給李某，故法院應(yīng)判決我們繼續(xù)積極履行彭某與李某之間的合同，將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶給李某。

　　3.如何保護(hù)拿不到房子的購(gòu)房者的利益？

　　在一套房子和兩套銷售的情況下，賣方的行為構(gòu)成了一個(gè)基本的違約。買方不能取得房屋的，可以解除與賣方的房屋買賣合同，要求賣方賠償損失。合同法解釋（二）第十五條還規(guī)定： “賣方為銷售同一標(biāo)的物訂立多份合同的，合同不得按照合同法第五十二條的規(guī)定無(wú)效，買方因不能依照合同取得標(biāo)的物的所有權(quán)，要求賣方承擔(dān)違約的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！毖a(bǔ)償金額須按違約所同意的罰款額厘定。如果沒(méi)有這樣的協(xié)議，買方應(yīng)當(dāng)賠償買方實(shí)際遭受的所有損失，包括買方在履行合同后可能獲得的利益，但是，這種損失不得超過(guò)違約方在訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或可能預(yù)見(jiàn)的損失。

　　在實(shí)際法律問(wèn)題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問(wèn)題，保障合法權(quán)益，建議您直接向上海房產(chǎn)律師說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問(wèn)題。