最高國(guó)家人民對(duì)于法院通過(guò)的《關(guān)于審理過(guò)程中涉及企業(yè)國(guó)有土地資源使用權(quán)合同管理糾紛解決案件可以適用我國(guó)法律環(huán)境問(wèn)題的解釋》開(kāi)宗明義地提出，“根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《土地管理法》、《城市發(fā)展房地產(chǎn)管理法》等法律制度規(guī)定，結(jié)合其他民事審判工作實(shí)踐，就審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同關(guān)系糾紛處理案件具體適用不同法律的問(wèn)題，制定本解釋。”上海房產(chǎn)糾紛律師為您講解一下有關(guān)的情況。

這一影響司法解釋為認(rèn)定出讓合同為民事合同內(nèi)容提供了法律理論依據(jù)，并且在學(xué)習(xí)時(shí)間教育集團(tuán)有限公司訴浙江省玉環(huán)縣國(guó)土局土地使用權(quán)出讓合同糾紛案中，最高人民法院的判決援用了合同法中關(guān)于要約、要約邀請(qǐng)和締約過(guò)失責(zé)任的相關(guān)政策規(guī)定。

　　然而，第三巡回法院最高人民法院在江蘇省一家公司顧、王 Yancheng Dafeng District 政府和上訴人鹽城市大豐區(qū)國(guó)土資源局建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案中，二審調(diào)解文件將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同定性為行政協(xié)議;2015年12月，浙江省高級(jí)人民法院發(fā)布《關(guān)于房屋征收、搬遷糾紛案件受理的通知》 ，將國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同定性為行政協(xié)議，作為行政案件審理。

　　對(duì)收回企業(yè)國(guó)有土地資源使用權(quán)進(jìn)行程序的表述“語(yǔ)焉不詳”。

　　1、《土地管理法》第58條規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)提前收回的行政機(jī)關(guān)、審批機(jī)關(guān)、法律事由和賠償規(guī)則，但沒(méi)有規(guī)定國(guó)家行使提前收回權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循哪些法律程序。

　　2、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條的規(guī)定，國(guó)家因公共利益需要提前收回國(guó)有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循法定程序，立法者對(duì)此早有清醒認(rèn)識(shí)。但時(shí)至今日，這種法律程序的具體內(nèi)容在現(xiàn)行法律中仍然是缺位的，重實(shí)體輕程序的立法傳統(tǒng)在建設(shè)用地使用權(quán)提前收回制度中仍然根深蒂固。

　　國(guó)家在基于社會(huì)公共經(jīng)濟(jì)利益發(fā)展需要進(jìn)行提前收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不明確。

　　除轉(zhuǎn)讓外，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)在上述情形下獲得一定的補(bǔ)償。但是，有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)人如何賠償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)有以下四個(gè)不同的規(guī)定:

　?。?）對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)人給予適當(dāng)補(bǔ)償，如《土地管理法》第58 條第2款

　?。?）根據(jù)土地實(shí)際使用年限和土地開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)人給予相應(yīng)的補(bǔ)償，如《城市房地產(chǎn)管理法》第20條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第42條

　?。?）退還以及相應(yīng)的出讓金，如《物權(quán)法》第148 條

　?。?）未明確相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償規(guī)則，如《國(guó)有企業(yè)土地上房屋征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》。

　　在上述規(guī)則的情況下，(2)中的規(guī)則方法在實(shí)踐中更具操作性，但是標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步澄清。

　　附:《土地管理法》第五十八條:

　　有下列情形之一的，中華民國(guó)國(guó)有土地政府經(jīng)原批準(zhǔn)土地用途的人民中華民國(guó)政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民中華民國(guó)政府批準(zhǔn)，可以被國(guó)家土地管理主管部門(mén)收回，國(guó)有土地使用權(quán)可以被收回:

　?。?）為公共利益需要使用土地的；

　?。?）為實(shí)施城市發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要通過(guò)調(diào)整使用土地的；

　?。?）土地有償使用(如轉(zhuǎn)讓)合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者不申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)不被批準(zhǔn)的

　?。?）因撤銷(xiāo)、搬遷等原因，停止使用原劃撥?chē)?guó)有土地的；

　　（5）經(jīng)批準(zhǔn)報(bào)廢的公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦山等場(chǎng)所;。

　　依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償。在取得國(guó)有企業(yè)土地使用權(quán)前，應(yīng)當(dāng)對(duì)該地區(qū)所在城市建設(shè)總體設(shè)計(jì)規(guī)劃、區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃、未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究方向做詳細(xì)的了解，盡量避開(kāi)未來(lái)我們可能已經(jīng)成為“公共利益需要用地”的區(qū)域。

　　上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，收到“撤銷(xiāo)國(guó)有土地使用權(quán)通知書(shū)”后，應(yīng)及時(shí)審查通知書(shū)中適用法律依據(jù)的事實(shí)依據(jù)、真實(shí)性和合法性，并提出自己的合理辯護(hù)，保存充分的材料足以證明政府“公共利益需要”的不合理性，或在后期與政府談判補(bǔ)償問(wèn)題時(shí)為自己爭(zhēng)取更多的法律權(quán)利。