隨著農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的推進(jìn)，各地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將逐步建立和完善，經(jīng)濟(jì)合作社、股份經(jīng)濟(jì)合作社、資產(chǎn)管理公司等具有市場(chǎng)法人地位的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體農(nóng)民行使所有權(quán)，將成為未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。上海房產(chǎn)律師就來(lái)為您講講相關(guān)的情況。

　　在土地二級(jí)市場(chǎng)上，集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式包括轉(zhuǎn)讓、租賃(轉(zhuǎn)租)、抵押等。其中，遷移的具體形式是豐富多彩的。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)定》 ，對(duì)于導(dǎo)致國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的各種行為，包括出售、交換、捐贈(zèng)、出資、司法處置、資產(chǎn)處置、法人或者其他組織合并或者分立等形式的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，依法進(jìn)入市場(chǎng)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可以參照?qǐng)?zhí)行。

　　出售、交換、捐贈(zèng)、出資、司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等參照前述規(guī)定執(zhí)行。在土地二級(jí)市場(chǎng)上有各種形式的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

　　土地空間規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系如何？是否有“更多合規(guī)”的時(shí)間表？

　　根據(jù)2019年5月28日發(fā)布的《自然資源部關(guān)于全面開展國(guó)土空間規(guī)劃工作的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2019〕87號(hào))，各地不再編制報(bào)批主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市(鎮(zhèn))總體規(guī)劃、海洋功能區(qū)劃等。在今后的工作中，主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等。

　　新《土地管理法》增設(shè)第18條，為國(guó)土空間進(jìn)行規(guī)劃管理制度預(yù)留了空間，《條例草案》關(guān)于中國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)用地的版塊則直接將“國(guó)土空間設(shè)計(jì)規(guī)劃”替代了原先的“土地可以利用系統(tǒng)總體戰(zhàn)略規(guī)劃”等的描述，明確了國(guó)土空間環(huán)境規(guī)劃教育制度。

　　根據(jù)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于建立和監(jiān)督國(guó)土空間規(guī)劃體系實(shí)施情況的意見》 ，結(jié)合各地提出的實(shí)施意見，到2020年底，各地將基本完成國(guó)土空間總體規(guī)劃編制工作，在此基礎(chǔ)上形成國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃，推進(jìn)“多元考核一體化”、“多證一體化”等體系的形成，真正實(shí)現(xiàn)“多學(xué)科”體系還有很長(zhǎng)的路要走。

　　合作住房增值稅的稅收籌劃

　　1、充分利用(財(cái)稅[2018]57號(hào))分立企業(yè)。

　　根據(jù)財(cái)稅[2018]57號(hào)，在企業(yè)改制中，將暫停增值稅分離。通過(guò)出資人分離，獲得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)，出資人將實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與土地保有權(quán)提供者的分離。當(dāng)然，企業(yè)分立主要是針對(duì)任何一方的非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　2、利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出

　　投資者在撤資時(shí)可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。根據(jù)最高法院[(2014)264號(hào)] ，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生時(shí)，目標(biāo)公司對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不征稅，目標(biāo)公司也不必繳納營(yíng)業(yè)稅和增值稅。通過(guò)股份轉(zhuǎn)讓退出不需要增值稅。

　　3、合建房屋以租代售

　　按照財(cái)稅性質(zhì)〔1995〕048號(hào)規(guī)定，“一方土地，一方出資，雙方合作建房，完成按比例分配自用住房后，暫停征收增值稅，完成轉(zhuǎn)讓后征收增值稅?！薄⒐P者認(rèn)為這里的轉(zhuǎn)讓主要是指產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不包括租賃，通過(guò)國(guó)外長(zhǎng)期租賃實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的間接轉(zhuǎn)讓，從而達(dá)到臨時(shí)增值稅的目的。

　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的范圍是否僅限于“存量”建設(shè)用地？

　　新土地管理法頒布后，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的不限于集體建設(shè)用地存量，而且條例草案明確規(guī)定了“指導(dǎo)集體建設(shè)用地優(yōu)先使用，嚴(yán)格控制新集體建設(shè)用地規(guī)?！钡脑瓌t，不限制“存量”，這是試點(diǎn)改革“存量”條款的突破:《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》不限制集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的存量。

　　上海房產(chǎn)律師提醒大家，全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在包括 DaxingDistrict 在內(nèi)的33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫行調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定，集體進(jìn)入市場(chǎng)的土地限于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地存量;《農(nóng)村土地征收改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則、集體建設(shè)用地市場(chǎng)化、宅基地制度實(shí)施細(xì)則》 ，也將集體進(jìn)入市場(chǎng)的土地限于集體建設(shè)用地存量。