上海房產(chǎn)律師為您講解農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革
2020年3月30日,自然資源部發(fā)布《中華人民共和國土地管理法實施條例(修訂草案)》(征求意見稿)公開征求意見(以下簡稱《條例草案》)。針對“農(nóng)村發(fā)展集體經(jīng)營性項目建設用地入市”改革,《條例草案》明確了集體經(jīng)營性建設用地入市交易的要求和應用程序,使用一個集體經(jīng)營性建設用地必須需要遵循節(jié)約集約的原則,優(yōu)先選擇使用存量建設用地,嚴格要求控制系統(tǒng)新增集體經(jīng)營性建設用地規(guī)模,允許通過采取不同土地整治等方式方法進行分析區(qū)位調(diào)整,合理有效利用這個集體經(jīng)營性建設用地。上海房產(chǎn)律師就來為您講講相關的情況。
2019年8月26日,經(jīng)第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議表決,對《土地管理法》進行新一輪修改,第四次修改后的新修訂的《土地管理法》于2020年1月1日正式實施。
土地管理法的修訂和法案的出臺,打破了長期以來農(nóng)村集體建設用地不能與國有建設用地同權同價進入市場的制度障礙,改革完善了農(nóng)村土地征收制度,重新界定了中央和地方政府的土地審批權限,明確了土地空間規(guī)劃的法律地位,加強了對耕地特別是永久基本農(nóng)田的保護。
就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,農(nóng)村集體經(jīng)營建設用地是市場中最值得關注的部分,需要關注的問題有:
新《土地管理法》第63條包括“工業(yè)、商業(yè)和其他經(jīng)營用途”。如何理解"etc "?其他法律法規(guī)有相關規(guī)定嗎?
在《招標拍賣掛牌出讓國有經(jīng)濟建設發(fā)展用地使用權制度規(guī)定》(原國土資源部39號令)中的經(jīng)營性項目用地是特指中國工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品結(jié)構住宅等用地。而新《土地管理法》和《條例草案》中均用了“工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性資金用途”的描述,顯然并未得到明確自己提起一個商品以及住宅建筑用地。
在此之前,2014年12月31日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳分別發(fā)布了《關于農(nóng)村土地征收、集體建設用地市場化、宅基地制度改革試點的意見》(第71號)和2015年3月20日發(fā)布的原中華民國《農(nóng)村土地征收、集體建設用地市場化、宅基地制度市場化改革試點實施細則》(第35號) ,工礦倉儲、商業(yè)服務和其他經(jīng)營性土地用途的土地利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃總體規(guī)劃。雖然“工礦倉儲、商業(yè)服務等商業(yè)用途”與“工商等商業(yè)用途”略有不同,但農(nóng)村集體建設用地顯然不能用于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和其他住宅開發(fā)建設。
根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GBT 21010-2017)、《城鎮(zhèn)土地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GB 50137-2011)、《村莊規(guī)劃用地分類指南》(建村〔2014〕98號)中對土地利用的分類,結(jié)合試點地區(qū)的實踐經(jīng)驗,我認為進入市場的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地可用于工礦收儲。當然,“同權”二字,從城鄉(xiāng)建設用地“同價同權”的角度,也為以后通過司法解釋和部門規(guī)章擴大使用范圍留下了口子。
集體所有建設用地的使用是否須經(jīng)租賃后簽訂的書面合同才能與租賃前的轉(zhuǎn)讓完全一致,或者當事人是否可以作出適當調(diào)整?
條例草案第四十二條第二款規(guī)定“經(jīng)依法批準改變集體經(jīng)營性建設用地用途的,所有權人和土地所有權人應當重新簽訂合同或者簽訂變更、補充合同,依法繳納相關稅費,并辦理不動產(chǎn)登記?!斑@一規(guī)定承認集體經(jīng)營性建設用地可以改變用途,但從這一規(guī)定來看,改變的用途仍僅限于“工業(yè)、商業(yè)和其他經(jīng)營用途”。
集體經(jīng)營性項目建設發(fā)展用地入市主體作用是什么?
答: 新土地管理法第六十三條和法案第三十七條規(guī)定集體經(jīng)營建設用地進入市場的主體為“土地所有者”,人民中華民國民法通則第七十四條,農(nóng)村土地承包法第二條,物權法第五十八條至第六十條和新土地管理法第九條都規(guī)定了農(nóng)民集體地位的集體所有權。因此,集體經(jīng)營建設用地的主體只能是農(nóng)民集體。
但是,集體經(jīng)營性建設用地入市主體與入市實施主體是不同的概念范疇?!掇r(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則》(國土資發(fā)〔2015〕35號)規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市主體為代表其所有權的農(nóng)民集體,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。
上海房產(chǎn)律師提醒大家,分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權,屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權;也可以探索由代表其所有權的農(nóng)民集體委托授權的具有市場法人資格的土地股份合作社、土地專營公司等作為入市實施主體,代表集體行使所有權。
相關閱讀
-
訴訟離婚什么情況下會判離?詳細閱讀
《民法典》(自2021年1月1日起施行)第一千零七十九條,夫妻一方要求離婚的,可以由有關組織進行調(diào)解或者直接向人民法院提起離婚訴訟。人民法院審理離婚案件,應當進行調(diào)解;如果感情確已破裂,調(diào)解無效的,應當準予離婚。有下列情形之一,調(diào)解無效的,應當準予離婚:(一)重婚或者與他人同居;(二)實施家庭暴力或者虐待、遺棄家庭成員;(三)有賭博、吸毒等惡習屢教不改;(四)因感情不和分居滿二年;(五)其他導致夫妻感情破裂的情形;(六)一方被宣告失蹤,另一方提起離婚訴訟的,應當準予離婚。
-
上海房產(chǎn)合同律師談貸款買房需要注意的“坑”詳細閱讀
我們都知道,對于那些通過抵押貸款購買房子的人來說,除了與賣方簽訂銷售合同外,買方還需要簽訂房屋和抵押合同。買方應按照協(xié)議償還銀行欠款。這種按揭購房方式的注意事項是什么?策法網(wǎng)上海房產(chǎn)合同律師為您分析:在抵押中買賣房屋時,行轉(zhuǎn)抵押,轉(zhuǎn)抵押需要注意以下問題:一、謹慎選擇中介。辦理二手房轉(zhuǎn)按揭可能會涉及到中介,但由于中介素養(yǎng)不同,在選擇時需要謹慎。
-
如何理解最高法關于彩禮返還條文的司法解釋?詳細閱讀
彩禮作為我國傳統(tǒng)婚嫁習俗的一種,是談婚論嫁時不可避免的話題。但因為彩禮往往數(shù)額比較大,不少曾經(jīng)“愛過”的戀人為此“扯皮”,甚至引起一系列的法律糾紛。 2020年12月30日,最高人民法院發(fā)布關于適用民法典婚姻家庭編的解釋。其中第五條明確:當事人請求返還按照習俗給付的彩禮的,如果查明屬于以下情形,人民法院應當予以支持: 1、雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù); 2、雙方辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確未共同生活; 3、婚前給付并導致給付人生活困難。
-
上海律師曹宸講生活中需守的清規(guī)戒律(一)詳細閱讀
日常生活中,因不懂法常干追悔莫及的蠢事,但拿著大部頭的法律條文去讀又不現(xiàn)實。上海律師曹宸結(jié)合生活實際用通俗易懂的語言給講解給大家法律條文。