上海房產(chǎn)糾紛律師帶你輕松搞定“經(jīng)濟(jì)適用房”的那些“坑”！

　　大家好，我是上海房產(chǎn)糾紛律師，今天我們要聊的是“經(jīng)濟(jì)適用房”的那些事兒。你知道嗎？經(jīng)濟(jì)適用房就像是“愛(ài)情的保障”，雖然看起來(lái)很美，但是限制多多哦！

　　首先，我們要明確一點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)適用房是指政府提供優(yōu)惠政策，限制套房面積和銷(xiāo)售價(jià)格，為城市低收入住房困難家庭提供具有社會(huì)保險(xiǎn)性質(zhì)的政策性住房。

　　然后，我們來(lái)看看經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)戶(hù)問(wèn)題。買(mǎi)受人取得契稅完稅憑證和房屋產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)五年的，可以按照政府規(guī)定向政府繳納土地收入等價(jià)，取得完全產(chǎn)權(quán)。此時(shí)，政府住房保障管理部門(mén)可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)購(gòu)房者轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房，這是強(qiáng)制性規(guī)定。政府住房安全管理部門(mén)不放棄回購(gòu)的，買(mǎi)受人無(wú)權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，否則以后不能將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。政府住房安全管理部門(mén)放棄回購(gòu)，出具書(shū)面意見(jiàn)，同意上市銷(xiāo)售的，買(mǎi)受人可以按市場(chǎng)價(jià)出售房屋。

　　接下來(lái)，我們看看買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況。中國(guó)《合同法》第五十二條規(guī)定，銷(xiāo)售合同為：一方以欺詐、脅迫的方式訂立合同，惡意勾結(jié)，損害國(guó)家利益；損害國(guó)家利益；（三）以法律形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違法行為；行政法的強(qiáng)制性規(guī)定。與上述五種情況一致，銷(xiāo)售合同自開(kāi)始失效。實(shí)際上，兩種類(lèi)型的經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售合同將無(wú)效：

　　一是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的貸款。也就是說(shuō)，實(shí)際買(mǎi)受人不具備購(gòu)房資格，以其他合格人員的名義購(gòu)房。這種行為將被認(rèn)定為侵犯城市低收入住房困難家庭平等購(gòu)房權(quán)，非法占有社會(huì)公共資源，導(dǎo)致國(guó)家征地、房地產(chǎn)稅外流，損害社會(huì)公共利益，構(gòu)成無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同。

　　第二，交易可以在5年內(nèi)進(jìn)行?！督?jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十三條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)受人產(chǎn)權(quán)有限。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房不超過(guò)5年，不得直接上市交易。因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照規(guī)定回購(gòu)。因此，如果經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)受人在取得契稅完稅憑證和房屋產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)將房屋出售給他人，相應(yīng)的銷(xiāo)售合同一般被認(rèn)為違反了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房后5年內(nèi)不得直接上市的政策。

　　總之，經(jīng)濟(jì)適用房的處理需要謹(jǐn)慎，確保自己的權(quán)益得到保障。

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