買的房子有瑕疵可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任嗎
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條、第二十三條以及《中華人民共和國合同法》第四十條的規(guī)定，該商品房買賣合同是有效的。由于出賣人沒有取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)利而擅自處分房屋，導(dǎo)致買受人沒有取得房屋所有權(quán)或者其他合法權(quán)利而擅自處分該房屋的（這里沒有包括出賣人取得房屋所有權(quán)以后轉(zhuǎn)移房屋占有造成他人損失),該買賣合同是無效或者可撤銷的合同。此時(shí)應(yīng)當(dāng)賠償買受人因出賣人未經(jīng)其同意擅自處分房屋造成的損害及損失范圍內(nèi)的其他實(shí)際利益損失。買受人請求出賣人賠償其實(shí)際成本損失及其他實(shí)際遭受的實(shí)際損失（包括實(shí)際支出的合理費(fèi)用）的，人民法院應(yīng)予支持。
1、出賣人出賣有瑕疵的房屋，并與買受人訂立了書面合同的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
出賣人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)向買受人提供符合約定條件的房屋，否則買受人可以請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。合同訂立后，因出賣人的原因致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，致使合同不能實(shí)現(xiàn)的，買受人有權(quán)解除合同，并請求出賣人賠償損失。當(dāng)然，在商品房買賣過程中因出賣人存在欺詐行為致使雙方簽訂的商品房買賣合同也應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效，但因特殊情況導(dǎo)致合同無效或者被撤銷的除外。
2、違反法律規(guī)定或者合同約定的其他情形導(dǎo)致合同無效或者被撤銷的，買受人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同。
買賣房屋訂立合同后，如果因不可抗力致使合同無效，但是在能夠預(yù)見的合理期間內(nèi)，訂立合同人可以解除合同，買受人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)實(shí)際支付的房款退還給出賣人。此外，由于合同的履行受不可抗力等因素影響，如自然災(zāi)害、政府行為等均會(huì)導(dǎo)致合同無效。在這種情況下，炒房者只能通過申請人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同來獲得法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同的裁決。而如果炒房者可以解除合同的話，那么該買賣合同也是有效的。
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