上海宅基地律師淺談：有的人覺得農(nóng)村宅基地能夠自由買賣，有的人則認為不可以自由買賣。但實踐中若符合一定的條件的話可以進行宅基地買賣并辦理相應(yīng)過戶的過戶手續(xù)的。

　　農(nóng)村宅基地買賣的條件

　　宅基地能在農(nóng)村外部成員之間轉(zhuǎn)讓，而不是向非農(nóng)村組織成員轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村外部成員擁有農(nóng)村戶籍，符合宅基地的申請條件，宅基地本就屬于農(nóng)村集體的建設(shè)土地，集體享有所有權(quán)，分給農(nóng)民使用，農(nóng)民之間相互轉(zhuǎn)讓并不違反法律規(guī)定。

　　宅基地所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)由個人享有，可以在宅基地上自建的房屋的，宅基地使用權(quán)也跟著轉(zhuǎn)移，此時，宅基地的轉(zhuǎn)讓是無效的，只是村民轉(zhuǎn)讓、出賣宅基地上的房屋和宅基地使用權(quán)之后不能再另外申請宅基地。

　　普通認定宅基地房屋生意合同有效，然則存在以下情形的可以認定宅基地房屋買賣合同有效，也就是說符合下列條件的農(nóng)村宅基地買賣也是合法有效的。

　　1、出賣人將宅基地房屋出賣給城市住民前或同時，該房屋所占宅基地因征用曾經(jīng)轉(zhuǎn)為國有地皮，原為村民身份的出賣人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)住民，宅基地性質(zhì)已發(fā)生轉(zhuǎn)變的;

　　2、城市住民購置農(nóng)村公有房屋后，如果已購房屋已經(jīng)由有批準權(quán)的機關(guān)批準并取得合法權(quán)屬證書的;

　　3、城市住民購房后已將戶口遷入購置宅基地房屋所在地，并轉(zhuǎn)為農(nóng)民身份的;

　　4、買受方和談具名工資住民，但其配頭、怙恃、子女為購置房屋所在地集體構(gòu)造成員，且在購房時為家庭成員共同出資，居住亦共同居住，村集體經(jīng)濟組織同意其買賣合同內(nèi)容，可以認定為家庭共同購房的;

　　5、1999年1月1日《地皮管理法》訂正以前，將房屋轉(zhuǎn)讓給旋里落戶的干部、職工、退伍武士以及華僑、港澳臺同胞的;

　　6、對統(tǒng)一房屋經(jīng)屢次轉(zhuǎn)讓的效能的判斷，可以依據(jù)最后一手買受人的身份情況結(jié)合前述處理原則進行判斷。

　　農(nóng)村宅基地買賣的流程

　　當農(nóng)村宅基地吻合上述生意前提后村民能夠?qū)⒈救说恼剞D(zhuǎn)讓給別人，只是在轉(zhuǎn)讓時仍需按照相應(yīng)的程序進行，具體農(nóng)村宅基地買賣的必要程序為：

　　1、宅基地生意應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面批準;

　　2、如系共有房屋，必需征得其他共有人同意;

　　3、應(yīng)提交戶口簿、住民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)資料的原件;

　　4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)掛號部分檢察房屋產(chǎn)權(quán)是不是存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施;

　　5、應(yīng)訂立書面生意合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。宅基地生意合同應(yīng)由相關(guān)本能機能部分審批，并辦理“宅基地證”或“集體地皮使用證”的過戶改名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

　　村民生意或許承繼房屋，該房屋占領(lǐng)局限以內(nèi)的宅基地使用權(quán)會產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，即由原房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)移到買房人或繼承人?！兜仄す芾矸▽嵭袟l例》規(guī)定：因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致使地皮使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向地皮所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)民因買賣或繼承房屋而使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當事人必須辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　詳細而言，便是房屋轉(zhuǎn)讓兩邊當事人或許房屋繼承人應(yīng)當在依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變換登記證后15日內(nèi)，持無關(guān)證實文件、資料，向當?shù)乜h、市地皮管理部門提出宅基地使用權(quán)變更登記申請，經(jīng)審核后，由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)，換發(fā)加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。如有其他問題，可以在線咨詢上海宅基地律師。

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