1、宅基地是否只能一戶一宅

　　上海動(dòng)遷律師：新《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　且在其他法律法規(guī)中也有規(guī)定，堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過省(區(qū)、市)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。各地應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請條件。對多占的宅基地按照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定按非法占用土地處理。

　　2、宅基地面積多少才合法

　　關(guān)于宅基地標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)地方跟每個(gè)地方都不一樣，具體的要結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)。

　　比如《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第十三條規(guī)定，本省依法實(shí)行農(nóng)村村民一戶一處宅基地制度。人均耕地不足一千平方米的平原或者山區(qū)縣(市)，每處宅基地不得超過二百平方米；(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山區(qū)縣(市)，每處宅基地不得超過二百三十三平方(三)壩上地區(qū)，每處宅基地不得超過四百六十七平方米?？h(市)人民政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在前款規(guī)定的限額內(nèi)規(guī)定農(nóng)村宅基地的具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　陜西省實(shí)施《中華人民共和國土地管理法》中規(guī)定，農(nóng)村村民每戶只能有一處宅基地，城市郊區(qū)每戶不超過一百三十三平方米（二分），川地、原地每戶不超過二百平方米（三分）；山地、丘陵地每戶不超過二百六十七平方米（四分）。

　　3、一戶多宅是否違法

　　農(nóng)村一戶多宅的情況非常的多，但是對于認(rèn)定之前也不能一概而論的都認(rèn)定成是違法的，我國法律上雖然規(guī)定了只能“一戶多宅”但是在現(xiàn)實(shí)中也存在合法取得多塊宅基地的情況。

　　比如，你在本村擁有一塊合法的宅基地，但是在另一個(gè)村又繼承了一塊宅基地，那么這就形成了一戶多宅的情況。對于這種情況，按照相關(guān)法律法規(guī)，是可以進(jìn)行確權(quán)的。

　　如果直接斷定一戶多宅是違法的，那么是不合法的，村民可以通過法律途徑來解決。

　　4、宅基地能否繼承

　　言簡意賅的說，宅基地是不能繼承的，因?yàn)樗粚儆谶z產(chǎn)，村民只有宅基地的使用權(quán)，有也不能隨便的對宅基地進(jìn)行處置。

　　實(shí)踐中，有許多人將宅基地進(jìn)行買賣、出租等，這種行為在一定程度上來講是不合法的，所簽訂的協(xié)議也沒有法律效力。不過凱諾律師提醒大家，宅基地雖不能繼承，但是宅基地上面的房子則是可以繼承的。

　　根據(jù)《繼承法》中的第三條規(guī)定，房屋可以作為法定遺產(chǎn)處理，可以繼承；繼承了房屋，宅基地的使用權(quán)也就隨著房屋而轉(zhuǎn)移給新的所有人。

　　確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十九條規(guī)定“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”。那么也就是說，根據(jù)"地隨房走"的原則，繼承人對宅基地上的所建房屋的繼承會(huì)導(dǎo)致其對宅基地的繼承。

　　5、申請宅基地需要提交哪些東西

　　申請農(nóng)村宅基地應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：(1)村民個(gè)人申請宅基地的申請書;(2)申請人基本情況。(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等);(3)村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)出具的材料：

　　1）申請人現(xiàn)有的宅基地情況；

　　2）對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；

　　3）村民會(huì)議或村集體經(jīng)濟(jì)組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；4）鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等，并注明擬占用土地地類;

　　（4)屬于建新交舊的，申請人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書;(5)其他需要提交的材料。

　　6、宅基地能否買賣

　　宅基地是不可以買賣的，但是宅基地上的房屋可以在本村農(nóng)戶之間進(jìn)行買賣和流轉(zhuǎn)，不過需要經(jīng)過政府部門依法批準(zhǔn)，發(fā)放相關(guān)證件。如果是本村以外的人來買宅基地，你賣給了他，是屬于無效的。需要注意一點(diǎn)的是如果你宅基地上房屋已經(jīng)倒塌就不能在本村進(jìn)行買賣。

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)人可以占有和使用土地，有權(quán)利該宅基地土地上的房屋以及附屬設(shè)施進(jìn)行使用和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，宅基地不屬于農(nóng)戶個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，是村集體經(jīng)濟(jì)組織的，是不能進(jìn)行買賣的。

　　7、宅基地沒有證是否違法

　　關(guān)于這個(gè)問題，《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》中就曾強(qiáng)調(diào)：由于有的農(nóng)戶沒有辦證是歷史遺留問題，不能讓老百姓為當(dāng)?shù)卣块T的疏忽買單，因此對沒有辦證的宅基地絕對不能“一刀切”，而是要加強(qiáng)宅基地確權(quán)頒證和檔案管理工作。

　　在農(nóng)村，很多宅基地之所以沒有證，多數(shù)情況下是因歷史遺留問題造成的。因此只要符合當(dāng)下的政策，即使沒有宅基地使用證，在宅基地拆遷時(shí)也是可以獲得補(bǔ)償?shù)摹?/p>

　　8、村委會(huì)是否有權(quán)強(qiáng)拆宅基地上面的閑置房

　　村委會(huì)作為村民自治組織，其職責(zé)是辦理本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安，向人民政府反映村民的意見、要求和提出建議。

　　因此，村委會(huì)無權(quán)強(qiáng)拆宅基地上面的閑置房屋，否則可能會(huì)承擔(dān)法律責(zé)任。

　　9、宅基地拆遷是否有補(bǔ)償

　　隨著國家不斷的發(fā)展，宅基地遇上拆遷也是在所難免，但是有許多當(dāng)事人說，他們家的宅基地拆遷，但是征收方?jīng)]有給補(bǔ)償，或是補(bǔ)償非常的少.....

　　這其實(shí)是不合法的，根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

　　具體的補(bǔ)償費(fèi)用由市、縣級(jí)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。

　　提醒大家，如果征收方以宅基地所有權(quán)是村集體的，不給發(fā)放宅基地補(bǔ)償款，那么被征收農(nóng)民可以采取法律措施維護(hù)自己的權(quán)益。

　　10、宅基地征收也要“先簽補(bǔ)償協(xié)議”了嗎？

　　預(yù)簽約，即在征收決定作出前先行組織被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，這在棚戶區(qū)改造等城市房屋征收中已實(shí)行多年。

　　2021年，這一調(diào)整程序順序的做法也將被引入到農(nóng)村宅基地征收上，“未批先占”不合法，但“未批先簽”的確是合法的。

　　廣大宅基地使用權(quán)人（通俗點(diǎn)兒說就是在村里有宅基地上房屋的農(nóng)戶）一定要及時(shí)學(xué)習(xí)所在省市的征地工作程序規(guī)定，將重點(diǎn)放在土地征收啟動(dòng)公告發(fā)布后對征地補(bǔ)償安置方案（通常會(huì)印制成一個(gè)精美的手冊）的知情、參與和監(jiān)督上，切勿消極等待正式的“征地批文”公告，到那會(huì)兒協(xié)議早就簽完90%以上了，剩下的戶的征地補(bǔ)償安置決定都下來了。

　　如果被征地農(nóng)民對宅基地及其上房屋這塊兒的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式、項(xiàng)目等不滿，就不要盲目跟風(fēng)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，即使補(bǔ)償安置決定作出，我們也有依法復(fù)議、訴訟實(shí)施救濟(jì)的機(jī)會(huì)。

　　11、宅基地征收能走“收回宅基地使用權(quán)”嗎？

　　需要澄清的一點(diǎn)是，“收回宅基地使用權(quán)的決定”與“責(zé)令交出土地決定”完全不是一回事。后者才是《土地管理法實(shí)施條例》明文規(guī)定的用于農(nóng)村征地的文書，前者則來自《土地管理法》第66條，與一般征收程序無關(guān)，是一種特殊狀況下村集體經(jīng)批準(zhǔn)收回集體土地使用權(quán)的行為。

　　近期的實(shí)踐中，一些地方在征收拆遷項(xiàng)目中慣用“收回”程序來實(shí)現(xiàn)對農(nóng)民房屋的“幫拆”，這種做法是完全沒有法律依據(jù)的。

　　請農(nóng)民朋友們牢記，一旦在一個(gè)有正式公告、方案的征收項(xiàng)目中出現(xiàn)了“收回”程序，基本意味著存在程序違法。被征地農(nóng)民有權(quán)針對村委會(huì)或者縣級(jí)政府作出的“收回”決定或者批復(fù)申請復(fù)議、提起訴訟，爭取將其撤銷。

　　從目前的情況看，這類復(fù)議、訴訟中面臨的難點(diǎn)極多，尤其是在立案受理階段很容易被法院的“民庭”和“行政庭”來回踢皮球。這“收回決定”到底是個(gè)什么性質(zhì)，該由哪個(gè)庭來依法審理，也有待司法實(shí)踐中的進(jìn)一步明晰。

　　嚴(yán)格按照“征收補(bǔ)償”的標(biāo)準(zhǔn)和程序走，對農(nóng)民的權(quán)益才是最有保障的。這一權(quán)利救濟(jì)原則請大家務(wù)必掌握。

　　12、宅基地征收到底該怎么給補(bǔ)償？

　　農(nóng)戶最關(guān)心的補(bǔ)償條件問題，單看《土地管理法》第48條是看不出來的。48條規(guī)定的都是些原則、方式，其中有幾點(diǎn)值得再強(qiáng)調(diào)一下：

　　1.農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)單列，不得以“地上附著物”這一概念對農(nóng)民住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償；

　　2.“先補(bǔ)償后搬遷，居住條件有改善”。前半句強(qiáng)調(diào)不能“先拆再談補(bǔ)償”，那種先行搬遷拆除的協(xié)議看都不要看，可以先簽約，但不能因?yàn)槲液灱s了就直接動(dòng)手拆房子；后半句強(qiáng)調(diào)不能“越拆越窮”，突出“安置”而不是“補(bǔ)償”是農(nóng)村拆遷的一大特點(diǎn)。

　　3.采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞窖a(bǔ)償。3種法定補(bǔ)償方式，后兩種應(yīng)當(dāng)保障農(nóng)民的選擇權(quán)，第一種有沒有則要看當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃條件。但起碼要有合法的、能夠辦得下證來的安置房提供，否則補(bǔ)償方式上不合法。

　　4.對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償。事實(shí)上，在對房屋的補(bǔ)償部分與城市房屋拆遷是雷同的，只要是拆除房屋導(dǎo)致的直接損失，都應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。不能因?yàn)榉课菔寝r(nóng)村的或者法律上沒有明文的直接規(guī)定就不補(bǔ)，那個(gè)“等”字是留給各地進(jìn)行細(xì)化規(guī)定的。

　　在這4大原則的基礎(chǔ)上，各省市會(huì)有自己的宅基地上房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定。“地錢”+“房錢”+“補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)”的補(bǔ)法通常都是類似的。

　　“補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)”這部分有沒有是要看我們是否符合住房困難的保障政策，以及是否在規(guī)定期限內(nèi)配合了簽約騰房，不是每戶都有的。

　　前兩項(xiàng)則是所有農(nóng)戶的關(guān)注核心。“地錢”即宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，或者叫土地使用權(quán)基價(jià)，一般與當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)用地的區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一致（這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可在各省政府的官網(wǎng)上查到），個(gè)別地方會(huì)有細(xì)微差別。

　　“房錢”就是房屋的重置成新價(jià)，有些地方規(guī)定可通過專業(yè)評(píng)估計(jì)算得出，那么農(nóng)戶有權(quán)參與選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且對評(píng)估全程參與、監(jiān)督，對評(píng)估結(jié)果有權(quán)申請復(fù)核、專家委員會(huì)鑒定。

　　實(shí)踐中，地錢不給只給房錢，房錢標(biāo)準(zhǔn)“一刀切”不讓評(píng)估，無證房屋面積不予補(bǔ)償或僅給予較低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償?shù)纫幌盗袉栴}都會(huì)影響宅基地上房屋的拆遷補(bǔ)償數(shù)額，但對于被拆遷村民而言，上面這些是我們首先需要弄懂的。

　　上海動(dòng)拆遷糾紛律師最后想提示廣大農(nóng)民朋友的是，把握住征收的程序和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議搬遷則因其“商量著來”“不具有行政強(qiáng)制性”的特征而在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上不應(yīng)低于征收拆遷（否則老百姓憑什么簽約同意開發(fā)商來拆除我的房子呢），我們就不會(huì)在宅基地上房屋拆遷中吃虧上當(dāng)。在《土地管理法實(shí)施條例》修訂前，農(nóng)村征地的程序仍存在一些不確定性，各地在操作中也會(huì)存在些許的區(qū)別，這都需要大家在2021年新年伊始睜大眼睛，盯緊自家正在或即將經(jīng)歷的征地拆遷項(xiàng)目，確保自己賴以居住生活的家園能夠在拆遷后重獲新生。

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