上海房產(chǎn)糾律師提醒，“商品房”受市場(chǎng)因素影響，由買(mǎi)賣雙方協(xié)商買(mǎi)賣，屬于消費(fèi)者終身消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)、使用的商品，應(yīng)當(dāng)適用“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法”。因此，房地產(chǎn)糾紛也應(yīng)適用“消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法”。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商在房屋銷售過(guò)程中出現(xiàn)“欺詐行為”，根據(jù)第四十九條，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求增加補(bǔ)償，則增加的補(bǔ)償金額是商品的價(jià)格或接受服務(wù)的成本的兩倍。然而，在房地產(chǎn)糾紛的出現(xiàn)在實(shí)踐中，不缺乏開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中房屋有欺詐和要求雙倍賠償，但很少贏，原因是理解“欺詐行為”的商品房銷售問(wèn)題。對(duì)于一般商品，判斷經(jīng)營(yíng)者的行為是否構(gòu)成欺詐，判斷其是否符合以下幾點(diǎn)：

　　1. 行為方式。 根據(jù)1996年3月國(guó)家工商行政管理局頒布的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》和《消費(fèi)者欺詐行為處罰辦法》第四十九條的規(guī)定，對(duì)消費(fèi)者欺詐行為的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采用客觀方法。 即，根據(jù)經(jīng)營(yíng)者在提供商品時(shí)所采用的手段進(jìn)行判斷，列舉了一些典型的欺詐行為，如銷售假貨、次品等。

　　2.行為的后果?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的制定旨在遏制商業(yè)欺詐和維持市場(chǎng)秩序，因此，行為的社會(huì)危害性是實(shí)施這種制裁的充分和必要條件，但這并不意味著對(duì)發(fā)生實(shí)際損失或損害有一個(gè)一概而論的要求。根據(jù)該法的精神，只要經(jīng)營(yíng)者的行為按其性質(zhì)足以誤導(dǎo)消費(fèi)者，就可以視為欺詐。

　　3.行為的主觀意識(shí)方面。欺詐，是指掩蓋事實(shí)真相、誤導(dǎo)消費(fèi)者上當(dāng)受騙的行為，但在《欺詐消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行處罰管理辦法》中規(guī)定了五種情況下企業(yè)經(jīng)營(yíng)者“不能充分證明我們自己確非欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者而實(shí)施此種問(wèn)題行為的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)欺詐消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的法律環(huán)境責(zé)任”的例外情況。對(duì)于我國(guó)商品房這一發(fā)展較為特殊的商品經(jīng)濟(jì)而言，由于其生產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、價(jià)格作為高等教育特點(diǎn)，不能只是簡(jiǎn)單地照搬以上分析幾個(gè)重要因素而輕易地把某些開(kāi)發(fā)商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。

　　那么，哪些行為可以被認(rèn)定為“欺詐行為”中的商品房銷售行為呢？根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》及有關(guān)法律、法規(guī)，下列情況可以認(rèn)定為“欺詐行為”：

　　1.出售現(xiàn)有房屋時(shí)，將假劣房屋作為合格甚至優(yōu)質(zhì)房屋出售；

　　2.出售房屋，故意隱瞞房屋的真實(shí)面積，以獲取暴利;

　　3.一般有資質(zhì)的房子冒充優(yōu)質(zhì)工程，從而騙取優(yōu)質(zhì)工程漲價(jià)；

　　4.銷售明知不能進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行信息公開(kāi)銷售的房屋的；

　　5.虛假出售最低價(jià)格、清算價(jià)格等虛假價(jià)格的；

　　6.故意隱瞞開(kāi)發(fā)商真實(shí)身份或以其他開(kāi)發(fā)商名義出售的；

　　7.采取雇用他人等欺騙性銷售手段;

　　8.利用中國(guó)廣播、電視、報(bào)紙、雜志等大眾傳播媒體對(duì)商品房做不可為了實(shí)現(xiàn)的虛假?gòu)V告宣傳的。如果我們開(kāi)發(fā)商在銷售商品房的過(guò)程中不斷出現(xiàn)一個(gè)以上分析幾種不同情況的，并且對(duì)于開(kāi)發(fā)商是故意或明知的，購(gòu)房者可以以開(kāi)發(fā)商作出欺詐問(wèn)題行為為由而依據(jù)《消費(fèi)者合法權(quán)益保護(hù)法》第49條要求其雙倍賠付。

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