在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，“買房送面積”已成為開發(fā)商常用的促銷手段。這種營(yíng)銷策略看似給購(gòu)房者帶來(lái)了更多的實(shí)惠，但實(shí)際上卻隱藏著復(fù)雜的法律問題和風(fēng)險(xiǎn)。在上海，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，這種附贈(zèng)行為的糾紛也日益增多。作為一名經(jīng)驗(yàn)豐富的上海房產(chǎn)律師，我將深入分析“買房送面積”的法律性質(zhì)，通過真實(shí)案例和法律條文，為您揭示其中的法律陷阱與注意事項(xiàng)。

　　### 一、法律視角下的“買房送面積”

　　#### 1. 買房送面積的定義與表現(xiàn)形式

　　“買房送面積”通常是指開發(fā)商在銷售商品房時(shí)，承諾額外贈(zèng)送一定面積的房屋空間，如地下室、閣樓、露臺(tái)等。這些所謂的“贈(zèng)送”面積有時(shí)并未計(jì)入房產(chǎn)證中的正式登記面積，但在購(gòu)房合同或宣傳資料中有所體現(xiàn)。需要注意的是，這些贈(zèng)送的面積往往有一些限制條件，例如使用權(quán)而非所有權(quán)，或者僅能用于特定目的。

　　#### 2. 法律基礎(chǔ)與相關(guān)法規(guī)

　　我國(guó)《物權(quán)法》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》進(jìn)一步明確了專有部分和共有部分的劃分標(biāo)準(zhǔn)。因此，“買房送面積”涉及到的第一個(gè)法律問題就是：所送面積是否屬于開發(fā)商有權(quán)處分的范疇。

　　另外，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，必須向購(gòu)買人明示房屋的真實(shí)情況，包括面積、位置、用途等。如果開發(fā)商存在欺詐行為，消費(fèi)者有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條要求賠償。

　　### 二、典型案例分析

　　#### 1. 案例一：地下室贈(zèng)送引發(fā)的糾紛

　　2018年，上海市民李某購(gòu)買了一套帶有地下室的商品房。購(gòu)房合同中明確約定，地下室為贈(zèng)送面積，不計(jì)入房屋總價(jià)。然而，交房后，李某發(fā)現(xiàn)該地下室已被其他業(yè)主占用，且開發(fā)商未能提供合法的權(quán)屬證明。李某遂將開發(fā)商告上法庭，要求履行合同并賠償損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然合同中約定了地下室為贈(zèng)送面積，但開發(fā)商并未取得該部分面積的合法產(chǎn)權(quán)，因此無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。最終判決開發(fā)商違約，需賠償李某相應(yīng)損失。

　　#### 2. 案例二：未計(jì)入房產(chǎn)證的閣樓贈(zèng)送

　　同樣發(fā)生在2019年，張某購(gòu)買的商品房附帶一個(gè)閣樓。購(gòu)房合同和廣告宣傳中均表示該閣樓為贈(zèng)送面積，但實(shí)際辦理房產(chǎn)證時(shí)，閣樓并未計(jì)入其中。后來(lái)，張某想要出售房屋時(shí)才發(fā)現(xiàn)，由于閣樓沒有合法產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致整個(gè)交易過程復(fù)雜化，甚至影響了房屋的市場(chǎng)價(jià)值。張某無(wú)奈之下訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)閣樓的產(chǎn)權(quán)歸屬。法院認(rèn)為，既然閣樓未計(jì)入房產(chǎn)證，則不具備法定的產(chǎn)權(quán)效力，最終駁回了張某的訴訟請(qǐng)求。

　　### 三、律師觀點(diǎn)與建議

　　作為律師，我建議購(gòu)房者在面對(duì)“買房送面積”的誘惑時(shí)，務(wù)必保持冷靜，理性判斷。要仔細(xì)查看購(gòu)房合同中是否有明確的條款約定所送面積的具體位置、面積、用途以及產(chǎn)權(quán)歸屬。對(duì)于未計(jì)入房產(chǎn)證的贈(zèng)送面積，更應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。即使合同中有所約定，購(gòu)房者也應(yīng)要求開發(fā)商提供相應(yīng)的權(quán)屬證明文件，確保所購(gòu)房屋無(wú)后顧之憂。

　　同時(shí)，購(gòu)房者還應(yīng)注意保留相關(guān)證據(jù)，如廣告宣傳資料、沙盤模型、樣板間照片等，以便在發(fā)生糾紛時(shí)能夠證明自己的權(quán)益。如果出現(xiàn)爭(zhēng)議，及時(shí)咨詢專業(yè)律師，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　### 四、結(jié)語(yǔ)

　　“買房送面積”作為一種常見的營(yíng)銷手段，雖然在一定程度上吸引了購(gòu)房者的目光，但其背后的法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。通過本文的分析，希望能幫助大家更好地理解“買房送面積”的法律性質(zhì)及潛在風(fēng)險(xiǎn)，從而在購(gòu)房過程中做出更加明智的選擇。記住，理性購(gòu)房才是保護(hù)自己權(quán)益的最佳方式。