房屋出賣后相鄰權(quán)是合同權(quán)利嗎？
買賣合同中，買受人取得的只能是出賣人有處分權(quán)的標(biāo)的物或權(quán)利。如果出賣人無(wú)權(quán)處分，即使買賣雙方在合同中進(jìn)行了約定，買受人也無(wú)法通過(guò)該買賣合同而取得相應(yīng)的權(quán)屬。
出賣人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，其基于相鄰關(guān)系而在他人不動(dòng)產(chǎn)上享有的通行等權(quán)利不應(yīng)成為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。即使雙方在買賣合同中對(duì)該通行權(quán)進(jìn)行了所謂的約定，對(duì)第三人也不具有約束力。
買受人享有的通行權(quán)權(quán)源基礎(chǔ)同樣是相鄰關(guān)系，而并非是買賣合同的約定。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化，買受人不再符合相鄰關(guān)系要件時(shí)，第三人得拒絕買受人的通行要求，買受人無(wú)權(quán)以買賣合同中關(guān)于通行權(quán)的約定約束第三人。
《民法典》第二百八十四條相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定排除或者限制相鄰權(quán)利人的正常生產(chǎn)、生活，不得侵害相鄰權(quán)利人的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反法律、行政法規(guī)限制相鄰權(quán)利人行使相鄰權(quán)利；應(yīng)當(dāng)采取必要措施防止侵害，造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因執(zhí)行職務(wù)或者履行職責(zé)受到暴力、威脅或者非法限制他人人身自由的，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)；權(quán)利人經(jīng)批準(zhǔn)停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)后，可以要求損害賠償；造成損害后果者，權(quán)利人需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該權(quán)利及其他法定優(yōu)先權(quán)的憑證。相鄰權(quán)人對(duì)屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載范圍內(nèi)土地權(quán)利有處分權(quán)。
如有相鄰使用權(quán)存在時(shí)會(huì)導(dǎo)致該土地權(quán)屬證書被注銷或轉(zhuǎn)讓等情況，為了使其合法權(quán)益得以保護(hù)，一般由該所有權(quán)人行使該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其所附條件的權(quán)利；此外還可通過(guò)設(shè)置物權(quán)公示牌等方式將其權(quán)益置于明顯處提醒對(duì)方注意義務(wù)及責(zé)任。
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