一、房屋拆遷補償糾紛咋解決 上海找拆遷律師

　　1.由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開發(fā)公司，這些部門的性質(zhì)，決定其必須追求最大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關(guān)補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對于補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按照拆遷安置合同的約定來處理;沒有按照合同約定來履行的一方，應(yīng)承擔違約責任。

　　2.對于作價補償，應(yīng)按照所拆遷房屋建筑面積的安置價格結(jié)合成新結(jié)算補償?shù)慕痤~，在補償時也應(yīng)充分考慮地段的差異。對于不同使用性質(zhì)的房屋應(yīng)有不同的補償標準，這里主要是指住宅用房和營業(yè)性用戶。拆遷中如何認定房屋的使用性質(zhì)，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。應(yīng)按拆遷房屋實際使用的性質(zhì)來認定。對于拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。

　　3.對于被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權(quán)，對此承租人有要求拆遷人和房屋產(chǎn)權(quán)人返還已付租金并賠償其損失的權(quán)利。如果房屋所有權(quán)人進行了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，承租人與原房屋所有權(quán)人之間的租賃關(guān)系應(yīng)當繼續(xù)維持。在過渡期限內(nèi)，承租人自行安排住所的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費。對于搬遷補助費和臨時安置補助費應(yīng)按城市市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應(yīng)承擔違約責任外，還應(yīng)當自逾期之日起增加臨時安置補助費。

　　4.房屋拆遷過程中所涉及的關(guān)系人之間的利益達不到平衡就會導(dǎo)致整個拆遷項目發(fā)展的滯后，而主要的不平衡就來自于房屋拆遷賠償，一方想要多賠償，而另一方則想少賠，由此引發(fā)糾紛也屬正常，但是若惡意阻止拆遷也不能給自己帶來好處，所以在遇到拆遷時最好先問問專業(yè)拆遷律師如何才能拿到最大數(shù)額的補償款，盡量避免與政府或開發(fā)商發(fā)生正面沖突。

　　二、拆遷沒有補償如何維權(quán)

　　事實簡介：

　　姜某，女，2011年承租位于北京市某村集體土地，約定承租土地用途為建設(shè)房屋、廠房使用。承租土地后，姜某按照租賃合同約定，建設(shè)廠房并進行土地硬化。廠房建成后辦里了公司營業(yè)執(zhí)照，其后廠房正常經(jīng)營。

　　2017年，姜某上述房屋所在地啟動棚戶區(qū)改造項目。經(jīng)與拆遷方協(xié)商未達成拆遷協(xié)議，后拆遷方對涉案房屋組織實施了強制拆除，至今姜某及其公司未獲取任何安置補償。

　　案件焦點：

　　本案中，姜某涉案房屋在未達成拆遷協(xié)議且未獲得任何拆遷補償前被強制拆除，強拆行為違法，但強拆主體不明確，為本案的訴訟制造了比較大的困難。另外，因為拆遷的時間處于2017年，委托人2019年仍未進行訴訟工作，同樣存在著比較大的行政訴訟起訴期限超期的風險。

　　三、上海找拆遷律師工作：

　　房屋強拆后第二年，姜某委托本所代理該案件。

　　第一部分   工作方案

　　1、姜某涉案房屋于2017年被強拆，但未獲取拆遷補償，且未達成拆遷協(xié)議，因此姜某可通過行政訴訟確認強拆行為違法，實現(xiàn)國家賠償。

　　2、姜某房屋被強拆后至今未獲取拆遷補償，因此可以通過訴訟主張拆遷方履行補償或安置職責。

　　3、因強拆時間為2017年，委托人委托本所時間為2019年，且未確定強拆主體，因此，徑行提起行政訴訟被裁定駁回的風險極高。但是委托人房屋被強拆后無論確定誰為主體拆遷補償或安置均應(yīng)當履行，且根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快加快棚戶區(qū)改造的意見》、關(guān)于進一步加快棚戶區(qū)改造的意見》以及《北京市關(guān)于加快棚戶區(qū)改造的意見》，區(qū)、縣級人民政府為安置及補償?shù)呢熑沃黧w。由此，結(jié)合委托人姜某的訴求，通過行政訴訟主張由該房屋所在地區(qū)級政府履行補償安置職責較為合理。

　　第二部分  工作開展

　　1、信息公開

　　通過信息公開，了解涉案項目名稱及相關(guān)信息，確定涉案房屋所在地是否存在征收拆遷行為。

　　本案通過信息公開了解到，涉案房屋所在地存在棚戶區(qū)改造項目，但尚未辦理征地手續(xù)屬于集體土地上房屋拆遷，該項目已辦理立項。由此可以推斷出，該項目所在區(qū)政府為項目責任主體。

　　2、談判工作

　　在了解該項目信息及掌握委托人訴求的情況下，本所律師與項目所在地區(qū)政府、拆遷指揮部進行了談判調(diào)解，但對方遲遲未表明調(diào)解意向，因此轉(zhuǎn)繼續(xù)從訴訟方向開展工作，通時希望能通過訴訟促進調(diào)解工作進行。上海找拆遷律師

　　3、行政訴訟為避免行政訴訟起訴期限的風險，經(jīng)本所律師分析建議，姜某選擇通過要求區(qū)政府履行法定職責的方向進行訴訟。通過信息公開，確定涉案房屋所在位置位置涉案棚戶區(qū)改造的范圍內(nèi)，區(qū)政府作為涉案項目的責任主體，在無法提供證據(jù)證明姜某涉案房屋拆除與其無關(guān)的情況下，應(yīng)當推定由其履行法定的補償及安置職責。

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