近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及觀念的變化，婚戀類法律糾紛一直處于居高不下的態(tài)勢(shì)，這其中，又有絕大多數(shù)涉及房產(chǎn)問(wèn)題。近日，上海離婚律師應(yīng)朋友之需，代理了一件涉及房產(chǎn)的離婚協(xié)議確認(rèn)糾紛，案情比較簡(jiǎn)單：

　　【案情介紹】 

　　 當(dāng)事人與配偶協(xié)議離婚，在離婚協(xié)議書(shū)中，雙方明確約定原夫妻雙方共同所有的房產(chǎn)歸男方所有。同時(shí)，雙方還在協(xié)議中就子女撫養(yǎng)及債權(quán)債務(wù)承擔(dān)進(jìn)行了約定。雙方分手、房產(chǎn)過(guò)戶，雙方走出彼此的生活，一切的軌跡本可以很順利的延展。但是，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在我們生活的這個(gè)星球上，似乎所有能成為故事的，都是不按照原本的軌跡發(fā)展的。

　　本案就是如此。原夫妻雙方在簽訂協(xié)議并登記離婚后，男方擬將以上房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，為此需將房產(chǎn)過(guò)戶于自己名下，以便順利簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。但是，女方在此事中，極度不配合，致使房屋過(guò)戶之事一拖再拖，男方也始終不能將房屋出手。后，男方無(wú)奈，通過(guò)朋友找到上海離婚律師，希望法律途徑解決糾紛。

　　整個(gè)案件中，案情不復(fù)雜，甚至可以說(shuō)比較簡(jiǎn)單，無(wú)非就是確認(rèn)離婚協(xié)議效力，要求被告履行協(xié)議確認(rèn)的配合房產(chǎn)過(guò)戶的義務(wù)。上海離婚律師在承辦本案的過(guò)程中，秉持著“受人之托、忠人之事”，對(duì)每一個(gè)案件精雕細(xì)琢的一貫作風(fēng)，將本案及與之相關(guān)案件的司法判例、觀點(diǎn)等，甚至房產(chǎn)析產(chǎn)、過(guò)戶辦理流程等都進(jìn)行了系統(tǒng)的整理、分析和學(xué)習(xí)。在此，筆者將自己整理的資料及辦理此案件的一些心得，分享于各位法律同仁及朋友，僅供參考。但如有思慮不周，還請(qǐng)多包涵。

　　【案件處理】

　　根據(jù)《房屋登記辦法》第十二條的規(guī)定：申請(qǐng)房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)，但本辦法另有規(guī)定的除外。

　　有下列情形之一，申請(qǐng)房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：因合法建造房屋取得房屋權(quán)利;因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利;因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利;有本辦法所列變更登記情形之一;房屋滅失;權(quán)利人放棄房屋權(quán)利;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　本案中，原共有房屋的一方當(dāng)事人不配合房屋過(guò)戶登記，另一方當(dāng)事人便只能根據(jù)以上法律規(guī)定向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟或者向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁(前提是要有有效的仲裁協(xié)議條款)，以對(duì)方違約為由，請(qǐng)求確認(rèn)離婚協(xié)議效力，并要求被告履行協(xié)議確認(rèn)的配合房產(chǎn)過(guò)戶的義務(wù)。在法院作出生效判決后，如果對(duì)方仍不履行，可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，通常法院會(huì)向房管部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，房管部門在收到通知書(shū)后即會(huì)根據(jù)相關(guān)流程辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　【案件分析】

　　第一，本案案由問(wèn)題：對(duì)于上述案情，有觀點(diǎn)認(rèn)為法院可以逕行判決：案涉房屋歸原告所有，并判決被告協(xié)助原告將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到其名下。

　　本案原告的訴請(qǐng)指向房屋的權(quán)屬，而重點(diǎn)在于這是所有權(quán)確認(rèn)糾紛，還是離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛?筆者傾向于這是離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛，由此出發(fā)，逕行判決直接確認(rèn)案涉房屋歸原告所有并支持協(xié)助過(guò)戶的觀點(diǎn)不妥。具體理由分析如下：

　　最高法院發(fā)布的民事案件案由規(guī)定將所有權(quán)確認(rèn)糾紛歸屬在物權(quán)糾紛中，屬于第四級(jí)案由，將離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛歸屬在婚姻家庭糾紛之中，屬于第二級(jí)案由?？梢?jiàn)，所有權(quán)確認(rèn)糾紛與離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛是性質(zhì)不同的兩類糾紛。

　　所有權(quán)確認(rèn)糾紛是指針對(duì)某一標(biāo)的物的權(quán)利歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議而引發(fā)的糾紛。只有當(dāng)事人之間就某一動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)相主張所有權(quán)的時(shí)候，法院才能對(duì)該爭(zhēng)議的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬加以確認(rèn)。《物權(quán)法》第三十三條規(guī)定：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。而本案中訟爭(zhēng)的房屋屬于原被告共同所有，這一點(diǎn)非常明確，彼此都無(wú)疑義。既然雙方不存有物權(quán)歸屬爭(zhēng)議，本案當(dāng)然就不屬于所有權(quán)確認(rèn)糾紛而屬于離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛。

　　第二，訴訟請(qǐng)求問(wèn)題：前已述及，本案的案由是離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛而非所有權(quán)確認(rèn)糾紛，即債權(quán)糾紛。所謂債權(quán)，是指一方要求他方為一定行為或不為一定行為的權(quán)利，是一種相對(duì)權(quán)。債發(fā)生的原因有合同、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美?、侵?quán)行為。物權(quán)，是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有的支配和排他的權(quán)利，是一種絕對(duì)權(quán)，主要包括所有權(quán)和他物權(quán)(用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))。物權(quán)法第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，在擬定訴訟請(qǐng)求之時(shí)，應(yīng)列明確認(rèn)離婚協(xié)議效力并要求被告履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)，而非請(qǐng)求法院確認(rèn)涉訴房產(chǎn)的歸屬，此為關(guān)鍵。

　　第三，管轄法院?jiǎn)栴}：本案雖涉及房產(chǎn)過(guò)戶問(wèn)題，但是因女方不履行雙方所簽訂的離婚協(xié)議引起，是債權(quán)糾紛而非物權(quán)糾紛，因此不適用因不動(dòng)產(chǎn)引起的糾紛由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄的原則，應(yīng)適用“原告就被告”的普通管轄原則而不是不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄原則。

　　【律師建議】

　　為規(guī)避以上的法律風(fēng)險(xiǎn)，減少訴累，我們可以采取以下的方式：

　　第一，離婚時(shí)，到公證機(jī)關(guān)辦理離婚協(xié)議書(shū)公證。為了防止出現(xiàn)離婚后，一方不配合的情況出現(xiàn)，可以在辦理離婚時(shí)，將離婚協(xié)議書(shū)公證，以證明協(xié)議書(shū)的真實(shí)性，這樣房管局就會(huì)對(duì)離婚協(xié)議書(shū)予以認(rèn)可，將房產(chǎn)過(guò)戶。

　　第二，如果雙方協(xié)商達(dá)成一致，準(zhǔn)備以協(xié)議的方式離婚，但是一方擔(dān)心離婚協(xié)議簽署之后，另一方不按照離婚協(xié)議書(shū)的內(nèi)容協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，那么此時(shí)可以采用公證協(xié)議書(shū)的辦法或者直接起訴到法院，以調(diào)解的方式結(jié)案，拿到法院的調(diào)解書(shū)與辦理離婚協(xié)議書(shū)公證一樣的效力。無(wú)疑，在實(shí)踐中，采取后者的方式可以大大降低經(jīng)濟(jì)成本。

　　總之，由于我國(guó)法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取的是公示生效主義，只有辦理了過(guò)戶所有權(quán)才能得以變更，因此不管在何種情況下，協(xié)議確認(rèn)的房屋歸屬人都要及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，以免后期滋生不必要事端。

　　【案件延伸】

　　一、協(xié)議由一方過(guò)戶于另一方如何處理

　　此種情形下，如果雙方在協(xié)議簽署后均無(wú)二意，對(duì)方也愿意配合辦理過(guò)戶手續(xù)，那么按照正常的程序遞交材料就行了。

　　如遇對(duì)方不配合，協(xié)議確認(rèn)的房屋歸屬人可通過(guò)訴訟或仲裁方式解決爭(zhēng)議，處理方式同上。

　　二、協(xié)議由雙方過(guò)戶于子女如何處理

　　如案涉房屋產(chǎn)權(quán)初始登記于原夫妻雙方名下，原本就屬于雙方共同所有。雖然二人離婚時(shí)一致同意將房屋贈(zèng)送子女所有，但該贈(zèng)與協(xié)議不能直接引起物權(quán)變動(dòng)，它只是引起物權(quán)變動(dòng)的原因。子女依據(jù)其父母所達(dá)成的房屋贈(zèng)與協(xié)議，僅僅是取得了 “要求其父母將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到自己名下” 的債權(quán)。如要想擁有案涉房屋的產(chǎn)權(quán)，必須經(jīng)過(guò)“變更登記”這一要件行為。案涉房屋產(chǎn)權(quán)在沒(méi)有變更登記的情況下，自始至終屬于原夫妻共同所有，而非子女所有。在辦理過(guò)戶中，如父母一方或雙方不配合，子女可以通過(guò)訴訟途徑，要求違約方承擔(dān)履行協(xié)議的義務(wù)，協(xié)助房產(chǎn)過(guò)戶。

　　三、協(xié)議簽訂后，其中房產(chǎn)贈(zèng)與條款是否可以撤銷

　　在此問(wèn)題上，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，離婚協(xié)議中的房產(chǎn)贈(zèng)與條款與整個(gè)離婚協(xié)議是一個(gè)整體，不能單獨(dú)撤銷。男女雙方基于離婚事由將夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分給子女的行為，可視為一種有目的的贈(zèng)與行為，在雙方婚姻關(guān)系因登記離婚而解除的情況下，應(yīng)認(rèn)為贈(zèng)與房產(chǎn)的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，故贈(zèng)與房產(chǎn)條款不能隨意撤銷。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，婚姻登記部門在辦理離婚登記時(shí)，根據(jù)《婚姻登記條例》的規(guī)定，只要求自己自愿離婚的雙方當(dāng)事人對(duì)子女和財(cái)產(chǎn)問(wèn)題協(xié)商一致作出適當(dāng)處理，并不對(duì)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。合同法規(guī)定經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，或者具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同不可撤銷，而在婚姻登記機(jī)關(guān)簽訂的贈(zèng)與合同并不屬于法定不能撤銷的合同。

　　上海離婚律師認(rèn)為，單純的贈(zèng)與行為與離婚協(xié)議中的贈(zèng)與行為性質(zhì)有所不同，贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。而在民政部門登記離婚時(shí)達(dá)成的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議所涉及的贈(zèng)與條款，與解除婚姻關(guān)系密不可分。我們來(lái)看最高人民法院如何處理離婚協(xié)議中房產(chǎn)贈(zèng)與條款的撤銷問(wèn)題：

　　最高法觀點(diǎn)：協(xié)議離婚時(shí)夫妻雙方達(dá)成的將房產(chǎn)贈(zèng)與子女的條款，與解除婚姻關(guān)系密不可分，在雙方當(dāng)事人已經(jīng)協(xié)議離婚的情況下，一方反悔請(qǐng)求撤銷贈(zèng)予條款的，人民法院經(jīng)審查沒(méi)有欺詐、脅迫的情形，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。
 

　　四、協(xié)議簽訂后，一方死亡，如何過(guò)戶

　　對(duì)于此種情形，有以下兩種觀點(diǎn)：

　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為：房產(chǎn)沒(méi)有過(guò)戶，該房屋的所有權(quán)人還未變更，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。所以此時(shí)可以由協(xié)議確認(rèn)的房屋歸屬人按繼承程序行使權(quán)利，具體可以房屋所有權(quán)人的繼承人為被告向法院起訴，要求繼承其房產(chǎn)。

　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：離婚協(xié)議書(shū)明確約定爭(zhēng)議房屋歸屬，那么房屋所有權(quán)人需要履行離婚協(xié)議中的義務(wù)就是配合辦理過(guò)戶。而在過(guò)戶之前，房屋所有權(quán)人遭遇車禍去世，故其該履行本協(xié)議的行為無(wú)法繼續(xù)履行。那么因房屋所有權(quán)人去世這一刻導(dǎo)致繼承的發(fā)生，在其繼承人沒(méi)有明確書(shū)面放棄繼承權(quán)的情況下，其對(duì)被繼承人權(quán)利義務(wù)概括承受。因此，協(xié)議確認(rèn)的房屋歸屬人可以房屋繼承人為被告起訴，要求其繼續(xù)履行離婚協(xié)議配合過(guò)戶的行為。

　　但是，上海離婚律師認(rèn)為，由于爭(zhēng)議房產(chǎn)不屬于原房屋所有權(quán)人的遺產(chǎn)，而是協(xié)議確認(rèn)的房屋歸屬人根據(jù)離婚協(xié)議分割的屬于其個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，故其不應(yīng)按繼承程序行權(quán)。

　　另外，由于離婚協(xié)議的一方當(dāng)事人已經(jīng)死亡，客觀上已經(jīng)不存在履行離婚協(xié)議的異議人，故其無(wú)需通過(guò)訴訟的途徑確認(rèn)離婚協(xié)議的效力，而且由于沒(méi)有異議人，客觀上也無(wú)法提起確認(rèn)之訴。因配合其履行離婚協(xié)議的唯一義務(wù)人已經(jīng)死亡，故其已無(wú)法要求原房屋所有權(quán)人配合其辦理爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，而其他人則沒(méi)有上述義務(wù)。

　　鑒于此，協(xié)議確認(rèn)的房屋歸屬人可以而且唯一能行權(quán)的方式是：持離婚協(xié)議和房屋所有權(quán)人的死亡證明去產(chǎn)權(quán)登記部門要求其辦理爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。房屋登記部門收到其的申請(qǐng)后，只需確認(rèn)死亡證明和離婚協(xié)議的真實(shí)性以及爭(zhēng)議房屋無(wú)抵押登記的事實(shí)，即可辦理房屋變更登記手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定，房屋登記機(jī)關(guān)有核實(shí)相關(guān)事實(shí)的義務(wù)。如房屋登記部門拒絕辦理爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，其則可以向法院提起行政訴訟，要求房屋管理部門履行變更登記的具體行政行為。

　　五、協(xié)議離婚后，按揭房產(chǎn)如何才能過(guò)戶

　　沒(méi)有房產(chǎn)證的按揭房，離婚后如何過(guò)戶呢?我們都知道，房屋過(guò)戶必須有房產(chǎn)證，沒(méi)有房產(chǎn)證是無(wú)法進(jìn)行過(guò)戶的。按揭房的房產(chǎn)證在正常情況下，應(yīng)該是在銀行抵押的。因此，離婚后，分得房子的一方想要過(guò)戶的，可以有兩種辦法：

　　1、 提前還貸：消除銀行按揭抵押貸款的抵押登記，如果沒(méi)有很多現(xiàn)金提前還貸的，可以考慮通過(guò)一些貸款公司將房產(chǎn)證贖出。在取得房產(chǎn)證后，雙方到房產(chǎn)登記部分辦理過(guò)戶。

　　2、 沒(méi)有能力一次清償貸款，可以與貸款銀行協(xié)商，變更貸款人，重新簽訂住房貸款抵押合同。這種操作方式比較麻煩，因?yàn)殂y行出于償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)及工作量的考慮，一般是不會(huì)給予配合的。但是，近年來(lái)隨著二手房市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行為了業(yè)務(wù)發(fā)展，大都也會(huì)進(jìn)行此項(xiàng)業(yè)務(wù)操作。

　　有房產(chǎn)證的，離婚按揭房如何過(guò)戶，怎么過(guò)戶? 有房產(chǎn)證的，離婚按揭房過(guò)戶就比較好辦理了。按照正常的過(guò)戶手續(xù)辦理即可。

　　如上文所言，未取得房產(chǎn)證的無(wú)法辦理過(guò)戶。因此，離婚按揭房取得房產(chǎn)證的，過(guò)戶首先需要辦理離婚房產(chǎn)析產(chǎn)，離婚房產(chǎn)析產(chǎn)是離婚房產(chǎn)過(guò)戶免征契稅的證明。如果不是因?yàn)殡x婚分得的房產(chǎn)，在房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)就需要繳納契稅。

　　辦理完離婚房產(chǎn)析產(chǎn)手續(xù)后，就可以到房產(chǎn)管理部門辦理離婚房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，具體的過(guò)戶流程有：

　　協(xié)議離婚，簽訂離婚協(xié)議書(shū)的到公證處辦理析產(chǎn)公證，如有離婚判決書(shū)的話無(wú)需辦理公證--到交易中心辦理轉(zhuǎn)繪--到房管局辦理免征契稅申請(qǐng)--辦理析產(chǎn)登記手續(xù)并繳交50元登記費(fèi)--取證。

　　文章引自公眾號(hào)【婚姻法之家】
 

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