近年來(lái)，法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量日益增多，隨著公民法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)的增強(qiáng)，在是否交納物業(yè)費(fèi)及如何交納物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題上，業(yè)主行使抗辯權(quán)的事由愈發(fā)繁多。但是看似都是依據(jù)物業(yè)服務(wù)提出的抗辯意見(jiàn)，有的業(yè)主最后得到了法院的支持，有的案件以業(yè)主敗訴收尾。那么在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，業(yè)主如何正當(dāng)提出自己的抗辯意見(jiàn)呢？本文上海合同律師針對(duì)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主要抗辯意見(jiàn)分析如下：

　　一、業(yè)主以非前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯

　　前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會(huì)還未成立時(shí)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因?yàn)樾^(qū)在建設(shè)之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實(shí)情況，無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)，不能行使選聘、管理等權(quán)利，所以由建設(shè)單位代為行使。

　　盡管業(yè)主并未到場(chǎng)后期物業(yè)辦事合同的訂立進(jìn)程，非合同的簽訂主體，然則該合同的內(nèi)容倒是與業(yè)主的好處息息相關(guān)的，業(yè)主仍受合同效能的束縛。這主如果因?yàn)樵谏唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，后期物業(yè)辦事合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議之中，建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務(wù)之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權(quán)，因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時(shí)也要履行合同中的義務(wù)，所以可以說(shuō)前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性的特點(diǎn)。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當(dāng)事人”不能成為抗辯理由。

　　二、 業(yè)主以未享用或許無(wú)需接收相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯

　　依據(jù)《最高國(guó)民法院對(duì)于審理物業(yè)辦事糾紛案件詳細(xì)使用法律多少問(wèn)題的說(shuō)明》（如下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)辦事糾紛法律說(shuō)明）第6條規(guī)定：物業(yè)辦事企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強(qiáng)行終止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無(wú)證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯，則無(wú)法得到法院支持。

　　三、業(yè)主以物業(yè)辦事企業(yè)未盡到平安保證義務(wù)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失為由抗辯

　　業(yè)主需證實(shí)物業(yè)辦事企業(yè)存在違背合同商定或許法律規(guī)定的安保責(zé)任的行動(dòng)、這一行動(dòng)給業(yè)主造成了財(cái)富喪失、守約行動(dòng)與財(cái)富喪失之間存在因果關(guān)系。物業(yè)辦事企業(yè)的安保責(zé)任源于法律相關(guān)規(guī)定和合同商定。法定的安保責(zé)任主如果在各地的物業(yè)治理?xiàng)l例中規(guī)定的物業(yè)辦事企業(yè)對(duì)違背小區(qū)平安治理行動(dòng)的遏制責(zé)任以及避免小區(qū)內(nèi)涌現(xiàn)平安問(wèn)題的幫忙義務(wù)。業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提起違約之訴，也可以依據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定提起侵權(quán)之訴。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安保義務(wù)時(shí)，其向業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)，業(yè)主可以以未盡到安保義務(wù)為由抗辯。理由主要為：“未盡到安保義務(wù)”是對(duì)合同義務(wù)的不完全履行，屬于違約行為；但是這一行為并非根本性違約，所以法院在最后的認(rèn)定中會(huì)根據(jù)安保責(zé)任范圍以及業(yè)主的具體損失來(lái)酌情減免物業(yè)費(fèi)。但是這一抗辯的界定是以善良管理人的注意義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)界定安保義務(wù)。因?yàn)槿我鈹U(kuò)大義務(wù)范圍會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，加深物業(yè)服務(wù)關(guān)系雙方的矛盾。

　　四、以設(shè)置裝備擺設(shè)單位未交付房屋為由抗辯

　　《最高國(guó)民法院對(duì)于審理建筑物區(qū)別所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)使用法律多少問(wèn)題的說(shuō)明》（如下簡(jiǎn)稱(chēng)《建筑物區(qū)別所有權(quán)說(shuō)明》）第1條規(guī)定：獲得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)或基于與設(shè)置裝備擺設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，曾經(jīng)正當(dāng)占領(lǐng)建筑物專(zhuān)有部分，但還沒(méi)有依法辦理所有權(quán)掛號(hào)的人，能夠認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱(chēng)的業(yè)主。故業(yè)主資歷認(rèn)定有兩種：

　　1、業(yè)主基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)專(zhuān)有部分舉行事實(shí)上的操縱和控制，即對(duì)該部分的合法占有。在無(wú)特別約定時(shí)，買(mǎi)受人對(duì)于專(zhuān)有部分地占有通過(guò)建設(shè)單位的交付行為得以實(shí)現(xiàn)。遵照我國(guó)司法實(shí)踐中的交易習(xí)慣，開(kāi)發(fā)商交付房屋鑰匙或者買(mǎi)受人在交房通知書(shū)上簽字確認(rèn)后才完成交付行為，此時(shí)無(wú)論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主；

　　2、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無(wú)論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

　　五、業(yè)主以物業(yè)辦事企業(yè)違背維修義務(wù)為由抗辯

　　培修責(zé)任首要來(lái)源于合同商定，普通商定的培修局限包括屋宇本體專(zhuān)用辦法，不包括室內(nèi)部分的培修；在培修局限商定不明情況下，根據(jù)《建筑物區(qū)別所有權(quán)說(shuō)明》第2、3條對(duì)建筑物的共有部分和專(zhuān)有部份的劃分，建筑物共有部份的培修責(zé)任由物業(yè)辦事企業(yè)負(fù)擔(dān)，業(yè)主負(fù)擔(dān)專(zhuān)有部份的培修義務(wù)?！段飿I(yè)辦事糾紛法律說(shuō)明》第3條規(guī)定物業(yè)辦事企業(yè)違背培修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任時(shí)應(yīng)負(fù)響應(yīng)的守約義務(wù)。若業(yè)主能夠供應(yīng)證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方告的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。對(duì)于維護(hù)義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)物業(yè)的保修義務(wù)；在保修期限屆滿后，專(zhuān)有部分由專(zhuān)有部分所有人承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對(duì)業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù)；小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金。

　　六、業(yè)主以物業(yè)辦事企業(yè)供應(yīng)的物業(yè)辦事存在瑕疵為由抗辯

　　物業(yè)辦事?lián)碛袝r(shí)候持續(xù)性及無(wú)奈計(jì)量性，物業(yè)辦事的內(nèi)容、品質(zhì)難以明確，普通還因此合同商定的規(guī)范權(quán)衡。關(guān)于合同商定較為歸納綜合，則能夠參考我國(guó)相關(guān)法律、法例、政策性文件作出的相關(guān)的增補(bǔ)性的普通規(guī)范。關(guān)于我國(guó)相關(guān)法律、法例和政策性文件也沒(méi)有增補(bǔ)性規(guī)定準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)該以物業(yè)辦事行業(yè)的行業(yè)規(guī)范或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的規(guī)范為依據(jù)衡量。同時(shí)依據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責(zé)任一般由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的證據(jù)主要有：

　　1、直接證明物業(yè)服務(wù)瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等；

　　2、間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報(bào)道、居委會(huì)出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無(wú)法提供完整的證據(jù)鏈以證實(shí)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。

　　法律是維護(hù)我們自身權(quán)益的有力工具，在我們遇到困難的時(shí)候，法律能夠?yàn)槲覀兟男泻戏?quán)益提供保障。如果您遇到相關(guān)問(wèn)題，歡迎咨詢(xún)上海合同律師，我們會(huì)為你做出專(zhuān)業(yè)的解答。