現(xiàn)實(shí)生活中，很多人會(huì)租賃房屋以用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但如果合同的約定如果出了問(wèn)題，就比較容易產(chǎn)生糾紛，進(jìn)而上訴到法院。那么，法院對(duì)于房屋租賃合同糾紛會(huì)如何處理呢？上海合同律師以實(shí)際案例進(jìn)行剖析。

　　上訴人張某、上海知才餐飲管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)知才公司）因房屋租賃合同糾紛，不服上海市閘北區(qū)人民法院第3456號(hào)民事判決，向本院提起上訴。法院依法組成合議庭開(kāi)庭審理了此案，并已審結(jié)。

　　原審人民法院經(jīng)審理查明，2007年10月5日上海全成置業(yè)發(fā)展有限以及公司（以下問(wèn)題簡(jiǎn)稱(chēng)全成公司）與張某簽訂《上海市城市房屋進(jìn)行租賃服務(wù)合同》，約定全成公司通過(guò)將上海市閘北區(qū)廣中路甲號(hào)、乙號(hào)、共和新路2395弄甲號(hào)、乙號(hào)預(yù)測(cè)中國(guó)建筑面積為302.08平方米的房屋（以下我們簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋）租賃給張某作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)川菜使用。合同沒(méi)有約定財(cái)產(chǎn)租賃期限為2007年12月1日至2013年6月30日；租金為每日每平方米人民幣（以下幣種均為分析人民幣）4.90元，月租金為44,433.20元；張某應(yīng)當(dāng)向全成公司員工支付對(duì)于房屋建設(shè)租賃市場(chǎng)保證金，保證金為兩個(gè)月的租金即126,952元；租賃會(huì)計(jì)期間使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用管理均由張某承擔(dān)；除全成公司基本同意續(xù)租外，張某應(yīng)在施工合同租期屆滿后的三日內(nèi)返還該房屋，逾期返還的，應(yīng)按每日每平方米15元的單價(jià)支付系統(tǒng)房屋資源占用資金使用費(fèi)。對(duì)解除勞動(dòng)合同經(jīng)濟(jì)條件，雙方之間約定有下列兩種情形十分之一的，一方可形成書(shū)面形式通知另一方解除保險(xiǎn)合同。違反相關(guān)合同的一方應(yīng)向另一方按月租金的兩倍支付一定違約金，給雙方利益造成巨大損失的，支付的違約金制度不足抵付一方出現(xiàn)損失的，還應(yīng)積極賠償方式造成的損失與違約金的差額主要部分：……（二）甲方交付的該房屋信息不符合本合同的約定，致使他們不能有效實(shí)現(xiàn)融資租賃研究目的的；或甲方交付的房屋結(jié)構(gòu)存在一些缺陷、危及乙方技術(shù)安全的；……（六）乙方逾期不支付平臺(tái)租金收入累計(jì)時(shí)間超過(guò)三十日的……。發(fā)生具有上述這些情況后，合同守約方向違約方發(fā)出一種書(shū)面解除行政合同履行通知后第二天終止，違約方在合同關(guān)系終止后十日內(nèi)向守約方支付違約金及賠償金。對(duì)合同是否違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，雙方共同約定：……10-4租賃活動(dòng)期間，非本合同有關(guān)規(guī)定的情況根據(jù)甲方擅自解除本合同，提前及時(shí)收回該房屋的，甲方應(yīng)按設(shè)計(jì)提前收回賬款天數(shù)的租金的兩倍向乙方支付違約金。若支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)國(guó)家賠償；10-5乙方未征得甲方書(shū)面表達(dá)同意學(xué)?；蛘咂渌黾追綍?shū)面同意的范圍和要求內(nèi)部裝修房屋價(jià)格或者同時(shí)增設(shè)附屬文化設(shè)施的，甲方來(lái)說(shuō)可以滿足要求乙方恢復(fù)我國(guó)房屋原狀；10-6租賃業(yè)務(wù)期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應(yīng)按提前退租天數(shù)的租金的兩倍向甲方支付違約金。若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應(yīng)包括負(fù)責(zé)具體賠償。甲方可從租賃交易保證金中抵扣。保證金水平不足抵扣的，不足這一部分內(nèi)容則由乙方另行支付。

　　在租賃合同的補(bǔ)充條款中，雙方同意月租金的計(jì)算方法為日租金 × 365天/12月。免租期為2007年12月1日至2008年6月30日。2008年7月1日至2009年6月30日，每平方米每天4.90元，月租金44,433.20元。2009年7月1日至2010年6月30日，每平方米每天6.30元，月租金57,128.40元。2010年7月1日至2011年6月30日，每平方米每天7.00元，月租63,476元。2011年7月1日至2013年6月30日，每平方米每天7.49元，月租金67,919.32元。乙方應(yīng)在每季度1月25日前支付下一季度的租金，以此類(lèi)推，甲方收到租金后開(kāi)具發(fā)票。逾期付款的，乙方應(yīng)按逾期一天租金的兩倍支付違約金。甲方已聘請(qǐng)上海安融物業(yè)管理公司對(duì)該房屋進(jìn)行初步物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)為5元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)自入住次日起收取。乙方承諾，當(dāng)租賃合同提前終止或租賃合同到期時(shí)，甲方應(yīng)將所租賃的所有店鋪及相鄰公共部位恢復(fù)到原來(lái)的狀態(tài)。乙方如需增加該房屋設(shè)施設(shè)備容量，應(yīng)自行申請(qǐng)解決。

　　上述分析合同的附件三中，雙方可以約定：乙方在免租期內(nèi)仍須按月繳納企業(yè)物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，物業(yè)費(fèi)從拿鑰匙的次日起結(jié)算。若乙方在所租賃的房屋建設(shè)地址上注冊(cè)一個(gè)公司或進(jìn)行過(guò)租賃信息登記，則退租并拿回押金的前提是將所注冊(cè)管理公司遷離，且租賃資產(chǎn)登記注銷(xiāo)，并結(jié)清相關(guān)研究費(fèi)用。房屋租賃作為建筑施工面積根據(jù)以上海市房屋土地利用資源發(fā)展管理局制定的測(cè)繪工作機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積不一致時(shí)，將對(duì)我國(guó)租賃項(xiàng)目金額方面實(shí)行多退少補(bǔ)。小業(yè)主應(yīng)到區(qū)消防安全辦理裝潢消防申報(bào)手續(xù)，小業(yè)主建造的室內(nèi)樓梯應(yīng)符合中國(guó)消防人員疏散時(shí)間距離且樓梯采用的材料應(yīng)達(dá)到自己相應(yīng)的耐火等級(jí)，小業(yè)主須自行選擇安裝簡(jiǎn)易噴淋設(shè)施。付款行為方式為押二付三。

　　同日，張某的丈夫周某某向全成公司交付了土地租金44,433.20元、押金126,952元。全成公司向張某交付了系爭(zhēng)房屋。張某在系爭(zhēng)房屋內(nèi)不僅開(kāi)設(shè)“川之錦”飯店，該飯店于2008年2月開(kāi)始進(jìn)行試營(yíng)業(yè)。

　　2007年4月19日，泉城獲得上海市閘北區(qū)生態(tài)環(huán)境局關(guān)于試生產(chǎn)（試運(yùn)行）的審核意見(jiàn)，原則上同意將1 °、2 °、S1、S2商鋪、1 °-11 ° 連通商鋪的住宅樓投入試運(yùn)行。同時(shí)，1-11-1-1連鎖店不得開(kāi)設(shè)餐廳。2007年8月10日，泉城公司獲得上海市消防局關(guān)于寶華現(xiàn)代城1、2幢商住樓及S1、S2商鋪建設(shè)項(xiàng)目消防驗(yàn)收基本資質(zhì)的意見(jiàn)。其中，要求公司落實(shí)“驗(yàn)收建筑物如需變更用途，內(nèi)部裝修需向閘北區(qū)公安消防支隊(duì)辦理相關(guān)消防手續(xù)”三項(xiàng)措施。

　　2007年11月2日，環(huán)保部門(mén)向泉城公司批準(zhǔn)了建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，原則上采納了環(huán)境影響報(bào)告書(shū)。然后，為了統(tǒng)一小商鋪的煙道布置，泉城公司投資安裝排煙管道，該設(shè)施于2008年3月28日通過(guò)環(huán)保局竣工驗(yàn)收。同日，上海安榮物業(yè)管理服務(wù)有限公司寶華現(xiàn)代城市管理辦公室向?qū)毴A現(xiàn)代城所有餐飲單位發(fā)出通知，說(shuō)明閘北區(qū)環(huán)保局已于2008年3月28日發(fā)出《竣工驗(yàn)收意見(jiàn)》 ，請(qǐng)將有關(guān)資料送至環(huán)保接待窗口進(jìn)行小環(huán)境影響評(píng)價(jià)。二○○八年二月二十五日，環(huán)保部門(mén)批準(zhǔn)了張某提交的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，原則上同意了該公司二〇〇七年十二月十九日提交的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，但環(huán)保設(shè)施和污染防治措施的實(shí)施提出了具體要求，要求營(yíng)業(yè)時(shí)間不得超過(guò)二十二點(diǎn)。2008年4月14日，志財(cái)通過(guò)了建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境驗(yàn)收。

　　2007年12月5日，全成公司取得了爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證，實(shí)測(cè)面積為301.42平方米。2008年5月16日，智彩公司正式成立。智彩公司注冊(cè)地為廣中路甲、乙號(hào)1-2樓。

　　2008年11月10日，泉城公司包華現(xiàn)代城商業(yè)街管理處向現(xiàn)代城商業(yè)街商戶發(fā)出通知，稱(chēng)從即日起，全部物業(yè)管理工作由上海泉城地產(chǎn)包華現(xiàn)代城商業(yè)街管理處接管。

　　2009年4月1日，泉城公司委托律師致函張某、志才公司，要求他們?cè)谑盏叫藕?日內(nèi)支付逾期租金、物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)共計(jì)465,203.9元。否則，公司保留按照協(xié)議終止合同的權(quán)利，通過(guò)訴訟維護(hù)公司的合法權(quán)益。同年4月8日，泉城又發(fā)函稱(chēng)，由于張某和志才未支付相關(guān)款項(xiàng)，雙方簽訂的租賃合同根據(jù)合同解除。同時(shí)，還要求張某、智財(cái)商鋪恢復(fù)原貌，并全部歸還公司。同年4月9日，智福收到了這封信。第二天，志才回信說(shuō)："1。由于環(huán)保問(wèn)題，我公司只能經(jīng)營(yíng)到22點(diǎn)，不能經(jīng)營(yíng)午夜小吃。我公司的合法運(yùn)營(yíng)時(shí)間大大縮短；2、由于施工結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，一至三樓出現(xiàn)異味，貴公司派人處理，造成客戶不滿和損失。電表已經(jīng)更換了好幾次。向美國(guó)征收我們未使用的電費(fèi)； 客戶餐飲停車(chē)、貨物裝卸問(wèn)題，貴公司廣告宣傳規(guī)劃問(wèn)題，租賃合同面積與實(shí)際面積不一致的問(wèn)題，屋頂設(shè)備未能及時(shí)維修。我們都要求貴公司解決，但到目前為止還沒(méi)有成功。貴公司在招商時(shí)表示，7元/平方米/天的租金是一層可以建到二層，但不符合消防要求，未通過(guò)消防驗(yàn)收。如果你方未能解決上述問(wèn)題，造成目前情況根本原因是你方只知道收費(fèi)并不能解決任何實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，所以我們不同意終止合同。

　　2009年7月17日智財(cái)公司發(fā)函給全成公司，要求全成公司三天內(nèi)到智財(cái)公司收回房屋，逾期視為已交接。同年7月20日全成公司回函稱(chēng)，由于智財(cái)公司不同意全成公司2009年4月8日函告中解除合同的要求，安全成公司已變更訴訟請(qǐng)求，要求繼續(xù)履行合同，故對(duì)智財(cái)公司擬通過(guò)停業(yè)、撤離租賃物以回避租賃合同繼續(xù)履行義務(wù)的行為，全成公司將不予認(rèn)可。2009年9月25日智財(cái)公司發(fā)函給全成公司稱(chēng)，全成公司將電源切斷，造成智財(cái)公司停止?fàn)I業(yè)，停止?fàn)I業(yè)所造成的損失將由全成公司承擔(dān)。

　　2010年4月20日，全成公司企業(yè)訴至原審人民法院，請(qǐng)求可以判令：1、解除勞動(dòng)雙方于2007年10月5日簽訂的《上海市城市房屋進(jìn)行租賃服務(wù)合同》；2、張某、智財(cái)公司向全成公司需要支付其拖欠的租金228,513.6元、物業(yè)項(xiàng)目管理費(fèi)22,656元、電費(fèi)87,082.3元；3、張某、智財(cái)公司向全成公司通過(guò)支付以及違約金88,866.4元（按月或者租金的兩倍以上計(jì)算）；4、張某、智財(cái)公司立即將完成租賃市場(chǎng)商鋪及相鄰的公共活動(dòng)部位功能恢復(fù)保持原狀；5、張某、智財(cái)公司按每日每平方米15元的標(biāo)準(zhǔn)向全成公司作為支付平臺(tái)逾期退租申請(qǐng)占有土地使用費(fèi)（自合同關(guān)系解除行為之日開(kāi)始起算）。后全成公司設(shè)計(jì)變更原訴訟程序請(qǐng)求為：1、張某、智財(cái)公司向全成公司員工支付存在拖欠的租金888,664元（其中2008年8月1日至2009年6月30日，合計(jì)11個(gè)月，月租金44,433.2元，共計(jì)488,765.2元；2009年7月1日至2010年1月31日，合計(jì)7個(gè)月，月租金57,128.4元，共計(jì)399,898.8元。）、物業(yè)人員管理費(fèi)37,760元（2008年1月1日至2010年1月31日，合計(jì)25個(gè)月，5元/月/平方米，302.08平方米。）、電費(fèi)125,988元（2008年4月1日至2009年9月25日）；2、張某、智財(cái)公司向全成公司網(wǎng)絡(luò)支付對(duì)于逾期沒(méi)有履行相關(guān)違約金24萬(wàn)元。

　　從以上案例就可以看出，對(duì)于公司租賃還是要請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師擬定合同，不然后續(xù)發(fā)生糾紛就比較棘手，大家如果有法律問(wèn)題可以咨詢上海合同律師，我們免費(fèi)提供在線咨詢服務(wù)。