上海有名債務律師來講講農(nóng)村土地能否作為債權(quán)抵押的對象
本案的背景是，在城中村改造過程中，負責城中村改造的居民委員會向外借款，然后締結(jié)實物債務合同，在宅基地住房改造部分向債權(quán)人償還債務后，實物債務合同是否有效？最高法院對住宅用地的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度。上海債務糾紛律師就來帶您了解一下有關的內(nèi)容。
一、裁判要旨
農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能自由轉(zhuǎn)讓，債務人以實物抵債方式將農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋補償給非本集體經(jīng)濟組織成員的債權(quán)人的，該實物抵債合同無效，原借款關系未消除，債務人仍應履行原借款關系下的還款義務。
二、案情簡介
（一）2012年，北店街城中村改造指揮部向三江源公司借款，城關鎮(zhèn)政府為擔保人。
?。ǘ?013年，北店街城中村進行改造工程指揮部、北店街居委會與三江源公司企業(yè)簽訂《還款管理協(xié)議》，約定北店街城中村社會改造項目指揮部仍欠三江源公司資產(chǎn)本息約700萬元，北店街城中村發(fā)展改造指揮部在于溝河建設以及完工后劃出一層具有商業(yè)房700平方米交給三江源公司，用于需要償還自己所有貸款本息。后北店街城中村改造指揮部撤銷，權(quán)利保障義務由北店街居委會應該承擔。
?。ㄈ哆€款協(xié)議》所涉及的抵債房屋屬于城中村改造工程的一部分，建設在農(nóng)村宅基地上。
（四）譚江源公司于二○一五年與小人國簽訂“債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，將所有債權(quán)及相關權(quán)利轉(zhuǎn)讓予譚江源公司，并通知北店街居委會及昌都市政府城關。
吳自民向洛陽中院起訴，請求判令：北店街居委會、城關鎮(zhèn)政府歸還銀行借款700萬元及利息200萬元。訴訟中吳自民死亡，其法定繼承人閆景梅、吳曉樂、吳東洋參加社會訴訟。洛陽中院認為，還款管理協(xié)議系無效勞動合同，北店街居委會工作應當可以繼續(xù)發(fā)展承擔企業(yè)還款能力責任。
故判決：北店街居委會以及支付閆景梅、吳曉樂、吳東洋700萬元建設及其相關利息，城關鎮(zhèn)政府對北店街居委會人員不能及時清償部分在二分問題之一世界范圍內(nèi)需要承擔連帶損害賠償經(jīng)濟責任。
北店街居委會、城關鎮(zhèn)政府不服，上訴至河南高院，主張《還款協(xié)議》不違反相關法律制度效力性強制性標準規(guī)定，應認定為一個有效，協(xié)議對雙方進行權(quán)利保障義務教育做了終結(jié)，且已履行完畢，雙方企業(yè)債權(quán)債務結(jié)構(gòu)關系發(fā)展已經(jīng)可以消滅。
河南高院認為，吳自民及閆景梅三人均非北店街集體主義經(jīng)濟社會組織內(nèi)部成員，《還款協(xié)議》因合同一方當事人不具備受領代物清償標的物的主體沒有資格而應認定無效，北店街居委會應按原借款信息權(quán)利保護義務勞動關系需要承擔能力還款責任。故判決：駁回上訴，維持原判。
最高法院認定案涉《還款協(xié)議》無效的原因在于：首先，《還款協(xié)議》用于抵債的房屋屬于城中村改造工程的一部分，建設在農(nóng)村宅基地上。根據(jù)地隨房走的一般原則，案涉宅基地使用權(quán)將與房屋一并實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。
其次，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有。吳自民及閆景梅三人均非北店街集體組織成員，不享有該集體組織宅基地使用權(quán)，不能通過以物抵債方式受讓該集體組織宅基地上房屋。因此《還款協(xié)議》的約定違反現(xiàn)行法律規(guī)定，應認定《還款協(xié)議》無效。
上海債務糾紛律師了解到，城門外的一個地區(qū)的鎮(zhèn)政府仍然拒絕并向最高法院申請重審，最高法院最終裁定昌都市政府的重審申請不成立。由于貸款還款協(xié)議自始無效，原貸款關系沒有消除，北店街居委會和城門鎮(zhèn)政府外地區(qū)仍應履行原貸款關系下的義務。
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