上海離婚律師談離婚案件貸款及增值房產(chǎn)分割
一、案情簡介
甲男2004年購房一套,當時價格18萬元,甲男首付8萬元,從銀行貸款10萬元,契稅等其他費用1萬元,婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結(jié)婚,房屋價值41萬元,產(chǎn)權(quán)登記在甲男名下?;橐鲫P(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢,其中本金7萬元,利息3萬元。2012年離婚時房屋現(xiàn)值90萬元。甲男與乙女雙方對解除婚姻關(guān)系沒有異議,但對房屋補償款的數(shù)額有異議。甲男認為,其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并從銀行貸款,雖然婚后還貸本息共計10萬元,但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款,女方并沒有參與還貸,離婚時無權(quán)獲得任何補償款。乙女認為,雙方?jīng)]有約定實行分別財產(chǎn)制,男方的工資收入應(yīng)當屬于夫妻共同財產(chǎn),離婚時應(yīng)按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數(shù)對其進行補償,即乙女應(yīng)獲得的補償款是40萬元。
二、法院裁判情況
一審法院經(jīng)審理認為,甲男和乙女結(jié)婚后還貸10萬元,雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款,但雙方當事人并沒有約定實行分別財產(chǎn)制,甲男的工資收入應(yīng)當屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十條:“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù),雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償”的規(guī)定:
第一步應(yīng)先計算訴爭房產(chǎn)的升值率,即訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價格除以(結(jié)婚時訴爭房產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用)=90/(41+3+1)=200%;
第二步計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償款,即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率,該數(shù)額的一半即為應(yīng)補償?shù)臄?shù)額。10乘以200%=20萬元,非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產(chǎn)歸甲男所有,甲男應(yīng)支付給乙女10萬元補償款。
乙女不服提起上訴,二審法院判決:駁回上訴,維持原判。
三、主要觀點及理由
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》公布實施后,審判實踐中對第十條涉及的婚內(nèi)共同還貸增值部分的計算,各地法院做法不一,計算結(jié)果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形,離婚時如何計算共同還貸的增值部分,有法官提出了分步計算的方法:
第一步是計算不動產(chǎn)升值率。不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本,而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用。在計算不動產(chǎn)升值率時,必須考慮利息成本,不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以結(jié)婚時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本,屬于購房的必要支出,如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等,但不包括公共維修基金和物業(yè)費,因為其費用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易,而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用;
第二步是計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補償,即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率,該數(shù)額的一半即為應(yīng)補償?shù)臄?shù)額。
計算具體補償數(shù)額時,應(yīng)注意確定計算時點,這里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者屬于一方的個人財產(chǎn)。同時還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問題,
一是離婚時貸款尚未清償完畢,只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計入不動產(chǎn)成本,而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本,否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實承擔因計入所有利息導(dǎo)致補償額降低的不公平結(jié)果;
二是一方購買不動產(chǎn)后經(jīng)過一段時間才結(jié)婚的情形,計算不動產(chǎn)升值率時,應(yīng)以結(jié)婚時不動產(chǎn)價格作為計算依據(jù),不能以購買時不動產(chǎn)價格作為依據(jù),因為購買不動產(chǎn)至結(jié)婚前這段時間不動產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個人財產(chǎn)。
我們認為,上述分步計算法簡明易懂好操作,對審判實踐中審理相關(guān)的案件提供了可資借鑒的方法。
另外需要指出的是,在離婚分割爭議房產(chǎn)時,法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分”,同時要根據(jù)婚姻法第三十九條的規(guī)定,根據(jù)財產(chǎn)的具體情況,按照照顧子女和女方權(quán)益的原則作出公平裁判。也就是說,計算出的補償數(shù)額不是絕對的,法官可以根據(jù)案件的實際情況行使一定的自由裁量權(quán),目的只有一個,即相對公平合理地解決糾紛,平衡保護離婚雙方當事人的利益。
審判實踐中,有時也會遇到房價下跌的情況,比如購買房產(chǎn)時在一個比較高的點位,婚后夫妻共同還貸若干年后,離婚時房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當初購買時下跌了。面對這種房產(chǎn)沒有增值甚至出現(xiàn)負增長的情況,我們認為,產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。原因有二:
一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣合同,購買什么地理位置、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買方自己的選擇,另一方婚后只是共同參與還貸,購買方自然應(yīng)當承擔房價下跌的風險;
二是離婚時房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方,如果只是用于居住而非投資,房價暫時下跌并不會對其造成實質(zhì)性損失。
夫妻離婚房產(chǎn)分割的八種情況:
離婚一定會牽扯到財產(chǎn)分配,特別是作為房產(chǎn),更是夫妻離婚財產(chǎn)分割爭論的焦點。那么你知道夫妻離婚房產(chǎn)分割都會出現(xiàn)那些情況嗎?
1、婚后共同買房:夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán),離婚后房屋如何分割?
首先,明確產(chǎn)權(quán),不論房產(chǎn)證上是一方的名字,還是雙方的名字,均為共同財產(chǎn)。其次,明確產(chǎn)值,即房屋價值,按市場價計算,不按當初購房合同金額計算。再次,分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款,先要將貸款部分除去。也就是說,由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半,得房方單獨償還剩余的本金及利息。
2、灰姑娘嫁土豪型:夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,離婚時房屋如何分割?
按最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,那么該房屋是婚前財產(chǎn)。因此,離婚時,另一方無權(quán)要求分割。
3、一起苦哈哈還貸型:夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,取得了房產(chǎn)證,婚后夫妻共同還貸的房屋,離婚后如何分割?
雖然房屋是一方婚前購得,但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,除夫妻雙方另有約定外,應(yīng)當視為共同財產(chǎn)。需要說明的是,共同還貸部分,不論是由一方用個人工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)。當然,如果一方確能證實,其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn),那么該部分不應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)。比較復(fù)雜的情況。
4、繼續(xù)苦哈哈還貸款型:夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房產(chǎn)證的,婚后雙方共同還貸的房屋,離婚后如何分割?
房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證,是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證,但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當是婚后財產(chǎn),還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。跟上面的第5種情況相同。
5、閃婚閃離型:夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同還貸,或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值,離婚時,尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定,離婚時,雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的,人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,再由任何一方另行向法院起訴。另外,最高院民一庭有關(guān)解釋明確,法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括:(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房; (3)購買經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋,在離婚時,尚未取得房產(chǎn)證的,法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。
6、有爹媽摻合型:父母參與出資購買的房屋,子女離婚后,房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定,父母在雙方結(jié)婚前的出資,視為對自己子女的贈與,另有約定除外;父母在雙方結(jié)婚后的出資,視為對夫妻雙方的贈與,另有約定除外。
在實踐中,還有一種情況:在離婚時,一方突然提出,買房子的錢是向父母借的,不是父母贈與的,并拿出借據(jù)證實。對此,法院一般的做法是,首先看另一方的態(tài)度,如果另一方不承認,法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進行實質(zhì)性審查,因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此,法院在這類案件中,在對房屋進行分割的同時,會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。
7、房產(chǎn)證上2+1型:房產(chǎn)證上有第三人的名字,離婚后房屋如何分割?
比如,房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,還有子女的名字,或有父母的名字。對此,法院一般不會將其主動追加第三人,而是采取如下措施:(1)根據(jù)當事人的申請,對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理, 由當事人另案起訴;(2)根據(jù)當事人的申請,將案件中止審理,告訴當事人另行提起析產(chǎn)之訴,后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,對夫妻共有部分的房屋進行分割。
8、準夫妻買房型:婚前雙方出資購房,但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字,離婚后房屋如何分割?
在上述情況下離婚時,房產(chǎn)證上有名字一方,如果不承認另一方購房時出過資,認為房屋屬于其婚前個人財產(chǎn),不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給一方的前提下,另一方的權(quán)益法院是無力保護的。也就是說,即使另一方出了錢,但不能證明出資行為,法院也無法判決一方給予適當補償。 上海靜安婚姻房產(chǎn)律師事務(wù)所
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