由于城市規(guī)劃的調(diào)整，一個(gè)城市開發(fā)區(qū)的建設(shè)，開發(fā)區(qū)內(nèi)的一個(gè)村的房屋被列入拆遷和征用的范圍。然而，由于開發(fā)商在拆遷過程中資金鏈斷裂，街區(qū)開發(fā)、拆遷安置工作被中斷，村民的生活受到嚴(yán)重影響。上海拆遷律師為您講解一下有關(guān)的情況。

　　8年后，在政府部門的介入下，拆遷工作再次啟動(dòng)。然而，村民們受到非法程序和強(qiáng)制拆遷的影響。于是A村村民委托律師參與維權(quán)。

　　本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要圍繞兩個(gè)方面：一是拆遷安置重啟后，面對(duì)強(qiáng)拆和不合理補(bǔ)償，村民應(yīng)如何維權(quán)；第二，歷史遺留的拆遷問題，按照舊法執(zhí)行，政府部門和企業(yè)簽訂拆遷合同拆遷村民房屋是合法的。

　　目前國有土地上房屋的拆遷依據(jù)是2011年頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。2011年之前是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（現(xiàn)已廢止）。

　　因?yàn)椴疬w啟動(dòng)于2011年之前，所以可以適用舊法《城市建設(shè)房屋拆遷成本管理制度條例》。而根據(jù)舊法的規(guī)定，拆遷主體只能是開發(fā)技術(shù)企業(yè)和拆遷公司，行政服務(wù)機(jī)構(gòu)不參與拆遷。這就產(chǎn)生了這樣一個(gè)重要問題：開發(fā)利用企業(yè)提供資金鏈斷裂的問題研究并沒有得到解決，無力再實(shí)施拆遷，只能由政府監(jiān)管部門出面推進(jìn)拆遷工作，但這又與《城市房屋拆遷管理法律條例》的相關(guān)政策規(guī)定相違背。

　　于是，當(dāng)?shù)厝嗣裾推髽I(yè)發(fā)展作出了一個(gè)重要舉措。企業(yè)和政府管理部門簽訂了一份《委托拆遷合同》。這份合同的內(nèi)容是：為了能夠妥善處理該房產(chǎn)拆遷項(xiàng)目的遺留問題，房產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)技術(shù)企業(yè)通過書面委托市房屋征收社會(huì)服務(wù)活動(dòng)中心（政府相關(guān)機(jī)構(gòu)）完成征地范圍的拆遷工作。

　　簡(jiǎn)單來說，企業(yè)委托政府進(jìn)行拆遷工作。由于這種未完成的拆遷工作要繼續(xù)下去，需要遵循當(dāng)時(shí)有效的法律《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 ，而法律規(guī)定政府不得參與拆遷。那么，通過簽訂《委托拆遷合同》 ，委托政府部門開展拆遷工作來實(shí)施，這是否合法？答案是否定的。

　　開發(fā)一個(gè)企業(yè)發(fā)展資金鏈斷裂是開發(fā)技術(shù)企業(yè)的問題，拆遷爛尾歸爛尾，爛尾了就應(yīng)該另做處理，按照當(dāng)時(shí)的法律制度規(guī)定，政府工作不能參與，那么學(xué)生參與了就是違法的，因?yàn)槲覀儧]有相關(guān)法律依據(jù)。

　　如果中國政府想?yún)⑴c拆遷，合法的做法是依據(jù)我國現(xiàn)行有效的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理?xiàng)l例》履行自己相應(yīng)的征收工作程序，依法作出征收決定、征收公告，以及產(chǎn)品征收補(bǔ)償設(shè)計(jì)方案，來進(jìn)行合理合法的征收。而不是由企業(yè)通過委托政府政策實(shí)施征收拆遷。

　　在強(qiáng)制拆遷問題上，法院認(rèn)為，政府的強(qiáng)制拆遷行為“沒有任何法律依據(jù)和授權(quán)”，嚴(yán)重侵犯了被拆遷村民的合法權(quán)益。

　　隨后，該村村民進(jìn)一步提起國家賠償訴訟。至于補(bǔ)償方式，由于征收拆遷項(xiàng)目不再具備產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置條件，村民的財(cái)產(chǎn)損失只能通過支付賠償金的方式進(jìn)行補(bǔ)償。

　　在補(bǔ)償范圍上，如果沒有政府的違法強(qiáng)拆，村民本可以通過拆遷安置補(bǔ)償程序獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。因此，村民的直接損失不僅包括違法強(qiáng)拆對(duì)被拆遷房屋、附著物和室內(nèi)物品損失造成的直接財(cái)產(chǎn)損失，還包括村民因拆遷安置可能享有的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)等補(bǔ)償權(quán)益。

　　在賠償標(biāo)準(zhǔn)方面，村民住宅周邊房地產(chǎn)價(jià)格比率明顯上升，可以根據(jù)案件審理時(shí)市場(chǎng)上住宅周邊房地產(chǎn)價(jià)格的變化進(jìn)行賠償。

　　結(jié)合分析本案，我們?cè)賮斫o大家進(jìn)行補(bǔ)充拆遷安置房爛尾時(shí)，關(guān)于我國房屋建筑產(chǎn)權(quán)的問題。

　　被拆遷人員遇到拆遷安置房未建成時(shí)，需要明確拆遷安置房產(chǎn)權(quán)歸屬。首先，要確定房屋銷售程序和產(chǎn)權(quán)是否明確，是否被銀行抵押過； 其次，要確定房屋賣方是否持有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證； 然后要了解房屋是否被抵押，如果有抵押，要查明抵押期限，如何解除抵押。

　　明確產(chǎn)權(quán)歸屬后，要根據(jù)情況處理：如果開發(fā)商資金斷了，能在短時(shí)間內(nèi)籌集到資金，可以給開發(fā)商一些時(shí)間完成后續(xù)項(xiàng)目。如果開發(fā)商破產(chǎn)了，注意不要把房子還給開發(fā)商。

　　因?yàn)橥朔亢螅彿空咧荒苣玫绞論?jù)或借條。雙方的關(guān)系從買賣變成了債權(quán)債務(wù)。后來法院拍賣破產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)債務(wù)關(guān)系的優(yōu)先順序低于買賣關(guān)系。開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍可按程序向房屋管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)證。

　　上海拆遷律師認(rèn)為，未完成拆遷安置房涉及的部門和法律問題確實(shí)比較復(fù)雜，但只要理清思路，找到突破口，還是可以維護(hù)自己的合法權(quán)益的。如果對(duì)拆遷維權(quán)相關(guān)法律法規(guī)以及可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)缺乏了解，也可以咨詢專業(yè)律師。