簽訂租賃合同，一個(gè)不小心就容易產(chǎn)生糾紛，上海合同糾紛律師就“上海青藤閣茶藝有限公司與上海帝泰發(fā)展有限公司租賃合同糾紛上訴案”進(jìn)行案例分析：

　　上訴人中國上海青藤閣茶藝文化有限責(zé)任公司（以下問題簡(jiǎn)稱青藤閣公司）、上海帝泰發(fā)展能力有限以及公司（以下簡(jiǎn)稱帝泰公司）因租賃服務(wù)合同管理糾紛一案，不服上海市浦東開發(fā)新區(qū)建設(shè)人民對(duì)于法院（2003）浦民一11658號(hào)民事法律判決，向本院提起上訴。本院于2004年6月15日受理后，依法進(jìn)行組成不同合議庭，于2004年7月1日公開開庭審理了本案。上訴人青藤閣公司之委托企業(yè)代理人楊勇、張瑾，上訴人帝泰公司之委托人和代理人郝勇到庭參加了一個(gè)訴訟。本案現(xiàn)已成為審理程序終結(jié)。

　　原審確認(rèn)，2001年8月17日，新加坡法院公司與泰公司簽署了正大廣場(chǎng)租賃確認(rèn)書。雙方同意，星騰苑公司向迪泰公司租賃的房地產(chǎn)為正大廣場(chǎng)7F33H/I/J號(hào)商鋪，面積約316平方米。該泊位供新騰苑茶館使用，租期自交付之日起6年。第一年至第二年的基本租金為每月4,806美元，或每月稅后營業(yè)額的15%，以較高者為準(zhǔn)。管理費(fèi)為每月3160美元。

　　租賃擔(dān)保為三個(gè)月的基本租金。同年11月28日，盛騰格公司與迪泰公司簽署了《上海房屋租賃合同》和《上海房屋租賃合同》的補(bǔ)充協(xié)議。合同第三條規(guī)定，帝泰公司應(yīng)于2002年1月7日前將房屋交付盛騰公司。本合同有下列情形之一的，一方可以書面通知另一方終止本合同。違反合同的一方應(yīng)向另一方支付月租金的兩倍作為違約金；如果給另一方造成損失，所支付的違約金不足以彌補(bǔ)一方的損失，還應(yīng)就造成的損失與違約金的差額支付賠償金：（六）Singtenge公司逾期2個(gè)月的租金。同時(shí)，在補(bǔ)充條款中，除了在意向書中確定租賃期限、用途和租賃地點(diǎn)面積外，第2.1.1條還規(guī)定，如果租賃房屋的實(shí)際交付日期與本合同第三條的交付日期不同，以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)。租賃終止日期根據(jù)租賃期限調(diào)整。

　　2.4根據(jù)本合同的條款，新加坡公司聲明其在簽署本合同之前已經(jīng)對(duì)該房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)檢查，并完全理解并表達(dá)了對(duì)該房屋狀況及其現(xiàn)有裝修和設(shè)施的滿意。2.5每月基本租金修改為人民幣39元。管理費(fèi)為890元/平方米/月，83元/平方米，新加坡公司應(yīng)付款項(xiàng)于每月首日匯入新加坡公司賬戶。如新騰公司多付租金及管理費(fèi)，每逾期一日，新騰公司應(yīng)按逾期費(fèi)用的0.1%繳納滯納金。

　　2.6條約規(guī)定，新騰公司應(yīng)向Dietai公司支付三個(gè)月的租金，作為履行本合同所有條款的擔(dān)保。公司有權(quán)從保證金中扣除，并抵銷公司應(yīng)付的未付租金、管理費(fèi)及其他費(fèi)用。第2.12.2條、第2.12.4條公司終止或終止本合同的，如向租賃房屋發(fā)出終止或解除本合同的書面通知，則本合同自動(dòng)終止；如中信泰富發(fā)生本合同約定的違約責(zé)任，DTI有權(quán)立即終止本合同。Sinomenko應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于DTI三個(gè)月租金的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益損失。公司交付的房屋不符合本合同約定，且公司在120天內(nèi)未能解決相關(guān)問題的，公司應(yīng)向公司承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

　　2001年8月23日和2002年1月4日，新加坡公司分兩期向鐵泰公司支付共計(jì)人民幣119,670元，相當(dāng)于三個(gè)月的基本租金。2001年12月27日，Dietai向Singtenge發(fā)送傳真，說明延遲交付門店已于2002年2月19日開始，正大廣場(chǎng)將按計(jì)劃于2002年4月25日開業(yè)。

　　此后，新孟館公司與相關(guān)裝修公司簽訂了裝修工程合同，并于2002年2月19日同意進(jìn)場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，由于公司部分項(xiàng)目未按時(shí)完成，雙方都有書面通信。2月28日，新騰格公司簽署并收到正達(dá)廣場(chǎng)商鋪單元驗(yàn)收清單/移交文件，注明租戶自行安裝、未完成、未關(guān)聯(lián)項(xiàng)目。3月22日，公司以傳真形式致函新加坡騰格公司，說明正大廣場(chǎng)已于2002年3月竣工，正大廣場(chǎng)將于2002年7月5日開業(yè)。同時(shí)，新加坡法院公司已向泰公司支付租賃、裝修保證金14440元。

新加坡法院公司以正式信函形式對(duì)主廣場(chǎng)開放時(shí)間推遲等問題提出異議。在答復(fù)公司答復(fù)時(shí)，公司表示，由于我公司的原因，可能給貴公司帶來的許多不便和損失由公司負(fù)責(zé)，我們向您道歉.并承諾我們將與您協(xié)調(diào)盡快解決問題。5月28日，大泰股份有限公司以傳真方式將以下優(yōu)惠發(fā)送至新騰股份有限公司，修改租約條款如下：修改后的租金為第一年月租金總額的15%（“扣除率”）。第二年按原協(xié)議無變更。6月9日，本公司傳真至新加坡股份有限公司，將起始日期修改為2002年11月1日。自2002年9月5日起，經(jīng)SingtengCorp.申請(qǐng)，Dietai開始向SingtengCorp供應(yīng)水、電和空調(diào)，Singteng向Dietai支付了2002年11月、12月和2003年1月的物業(yè)管理費(fèi)、2002年10月至2003年5月的水費(fèi)、2002年11月至2003年5月的電費(fèi)。自2002年11月至2003年5月，按扣除率支付了爭(zhēng)議房屋租金，分別為374.25元、377.70元、239.70元、166.95元、194.55元、174.90元和90.60元。上一期物業(yè)管理費(fèi)（<2002年10月1日至2002年10月31日）及上述下一期物業(yè)管理費(fèi)均未由Singo支付。

2003年9月，Dietai以正達(dá)廣場(chǎng)合同終止的名義，致函Singtenge，說明貴公司未按照合同履行必要的義務(wù)。貴公司已超過9個(gè)月未按時(shí)向我公司支付租金、管理費(fèi)或其他費(fèi)用，特此函告。根據(jù)中國相關(guān)法律及雙方約定（包括但不限于信函、合同及相關(guān)文件），我公司正式終止與貴公司簽訂的合同。我方不會(huì)退還貴方已支付的任何押金.根據(jù)上述情況，星騰公司應(yīng)回復(fù)迪泰公司并同意終止雙方的租賃合同。由于雙方未能就賠償問題達(dá)成協(xié)議，公司于同年9月13日向法院提起訴訟。要求終止與迪泰公司的房屋租賃合同；責(zé)令Dietai公司退還SingtengCourtCompany租賃、裝修押金人民幣135,110元；責(zé)令帝泰公司賠償新加坡法院592公司裝修損失。責(zé)令Dietai公司向Singtenge公司支付工期延誤罰款13.72萬元；責(zé)令Dietai公司報(bào)銷Singtenge公司退還聯(lián)盟費(fèi)260元。法院裁定地臺(tái)公司賠償星騰法院公司其他經(jīng)濟(jì)損失20.04萬元，案件訴訟費(fèi)用由地臺(tái)公司承擔(dān)。同年10月8日，帝泰公司提出反訴，要求新加坡法院公司歸還租賃房屋。

　　二、支付2002年11月1日至2003年9月4日期間未付及逾期的租金；三、支付物業(yè)管理費(fèi)198,302.85元；四、逾期支付租金、物業(yè)管理費(fèi)的滯納金；水電費(fèi)12元。657.74元；6元。支付自2003年9月12日起至實(shí)際遷出日止的入住費(fèi)（〉每天應(yīng)付租金及管理費(fèi)的兩倍）7。賠償公司三個(gè)月經(jīng)濟(jì)利益損失119670元；8。接受反訴的費(fèi)用由公司承擔(dān)。

　　聽證會(huì)期間，常春藤亭公司申請(qǐng)廣場(chǎng)常春藤亭茶藝房裝修工程造價(jià)評(píng)估；泰公司還要求常春藤亭公司進(jìn)行營業(yè)額審計(jì)。案情透露，會(huì)計(jì)師事務(wù)所于2002年11月1日至2003年8月7日期間，該青藤亭茶樓的營業(yè)收入為18,945元人民幣。2.正大廣場(chǎng)青藤亭茶樓裝修工程現(xiàn)值539,862元。（詳情請(qǐng)參閱審核及評(píng)估報(bào)告）

　　原審認(rèn)為，青藤閣公司與帝泰公司簽訂的《上海市房屋租賃合同》及《補(bǔ)充條款》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，其內(nèi)容于法不悖，應(yīng)確認(rèn)為合法有效。雖然合同中對(duì)租賃房的交付時(shí)間作了具體約定，但補(bǔ)充條款2.1.1條對(duì)此條款作出了相應(yīng)的調(diào)整，即交房時(shí)間放寬為以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)。青藤閣公司認(rèn)為帝泰公司未按時(shí)交房，與雙方約定相悖；加之雙方對(duì)房屋的交付條件無具體、明細(xì)的約定，青藤閣公司認(rèn)為帝泰公司交付的房屋不符合約定，亦缺乏依據(jù)，根據(jù)上述二點(diǎn)青藤閣公司認(rèn)為帝泰公司已構(gòu)成合同違約，要求帝泰公司賠償延誤工期等損失，法院不予支持。至于正大廣場(chǎng)的開業(yè)慶典，雙方合同并無約定，即青藤閣公司的開業(yè)與正大廣場(chǎng)的開業(yè)慶典無直接因果關(guān)系，故日期雖一再推遲，青藤閣公司要求帝泰公司承擔(dān)有關(guān)法律責(zé)任，無合同和法律依據(jù)。由于青藤閣公司確實(shí)連續(xù)二個(gè)月以上未支付租金，辯稱的租金三個(gè)月一付亦無依據(jù)，且主張的管理混亂、停開電梯等情況，不論是否存在，都不構(gòu)成其不支付租金的法定事由，帝泰公司單方終止合同，符合雙方約定的條件，不構(gòu)成合同違約，據(jù)此青藤閣公司要求帝泰公司賠償裝潢等損失，亦難照準(zhǔn)。鑒于雙方合同已在符合雙方約定的解除條件時(shí)由帝泰公司行使解除權(quán)解除，現(xiàn)青藤閣公司再要求終止該合同，已無必要，雙方合同應(yīng)確認(rèn)在帝泰公司解除通知到達(dá)時(shí)已經(jīng)終止。青藤閣公司要求帝泰公司返還租賃裝修保證金，并無不妥，可以準(zhǔn)許。至于租賃保證金，根據(jù)合同約定該款可以用于抵扣青藤閣公司所欠租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，故應(yīng)先用于沖抵青藤閣公司欠費(fèi)，如有剩余，則由帝泰公司如數(shù)返還，青藤閣公司要求返還不予支持。由于雙方合同已經(jīng)終止，帝泰公司要求青藤閣公司返還租賃商鋪，可以照準(zhǔn)；其次帝泰公司要求青藤閣公司補(bǔ)付前欠的租金及相關(guān)費(fèi)用，亦符合法律和合同約定。

　?。?）租金。租金的具體支付標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)青藤閣公司的提供的反訴證據(jù)1，帝泰公司已對(duì)原合同中約定的第一年的租金進(jìn)行調(diào)整，即第一年（從2002年11月1日起）租金按扣率租金支付。對(duì)此帝泰公司雖予否認(rèn)，但未提供相應(yīng)的證據(jù)，考慮帝泰公司一直按扣率租金收取青藤閣公司的租金，雙方基本以傳真形式處理事務(wù)，與該證據(jù)形式內(nèi)容相互能對(duì)應(yīng)，故法院對(duì)該證據(jù)予以確認(rèn)，在此期間的租金以扣率租金支付（按營業(yè)額審計(jì)報(bào)告）。帝泰公司要求青藤閣公司按基本租金支付上述時(shí)段的租金不予支持。

　　（2）物業(yè)管理費(fèi)。由于帝泰公司修改起租日，是給予青藤閣公司的優(yōu)惠，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用并未放棄，青藤閣公司要求從起租日計(jì)付物業(yè)管理費(fèi)，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予照準(zhǔn)；帝泰公司要求青藤閣公司支付的物業(yè)管理費(fèi)的期限與數(shù)額，與事實(shí)相符，依法予以支持。

　　（3）水、電費(fèi)。青藤閣公司承認(rèn)未支付2003年5月之后的水、電費(fèi)用，可按帝泰公司所述，由青藤閣公司如數(shù)支付。

　　（4）租金、物業(yè)管理費(fèi)的滯納金。因青藤閣公司已依約向帝泰公司支付了租賃保證金，根據(jù)雙方約定的保證金的用途，應(yīng)先從保證金中扣除應(yīng)付款，剩余部分由青藤閣公司依約支付滯納金。因合同解除系青藤閣公司違約造成，據(jù)此帝泰公司要求青藤閣公司賠償合同約定的預(yù)期經(jīng)濟(jì)損失，并無不當(dāng)，可以支持。至于帝泰公司主張的房屋使用費(fèi)，屬預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失范疇，帝泰公司亦無證據(jù)證明其預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失已超出青藤閣公司已賠償?shù)姆秶?，故帝泰公司再主張期間的房屋使用費(fèi)，不予支持。

　　原審人民法院關(guān)于審理后于2004年4月21日作出一個(gè)判決：一、上海青藤閣茶藝文化有限責(zé)任公司與上海帝泰發(fā)展能力有限以及公司企業(yè)簽訂的《上海市城市房屋進(jìn)行租賃服務(wù)合同》及《補(bǔ)充相關(guān)條款》于2003年9月4日終止；二、上海帝泰發(fā)展水平有限導(dǎo)致公司應(yīng)退還上海青藤閣茶藝有限管理公司經(jīng)營租賃裝修工程保證金人民幣14，440元；三、上海青藤閣茶藝有限資源公司的其他法律訴訟可以請(qǐng)求，不予社會(huì)支持；四、上海青藤閣茶藝有限我們公司人員應(yīng)在不同判決生效之日起十五日內(nèi)將租賃市場(chǎng)商鋪返還上海帝泰發(fā)展空間有限提高公司；五、上海青藤閣茶藝有限影響公司應(yīng)補(bǔ)付上海帝泰發(fā)展技術(shù)有限所以公司2003年9月前所欠租金收入人民幣1，223.10元；六、上海青藤閣茶藝有限網(wǎng)絡(luò)公司應(yīng)支付上海帝泰發(fā)展科技有限集團(tuán)公司（2002年10月19日至10月31日，2003年2月1日至2003年9月4日）物業(yè)管理費(fèi)人民幣198，302.85元（其中包括人民幣119，670元由現(xiàn)在反訴原告處的租賃業(yè)務(wù)保證金沖抵）；七、上海青藤閣茶藝有限參與公司應(yīng)支付上海帝泰發(fā)展時(shí)間有限保險(xiǎn)公司信息延遲選擇支付提供物業(yè)管理費(fèi)（按人民幣78，632.85元，計(jì)付至2004年4月15日）的滯納金人民幣22，094.09元；八、上海青藤閣茶藝有限使得公司應(yīng)支付上海帝泰發(fā)展自己有限目標(biāo)公司存在拖欠水費(fèi)和電費(fèi)成本合計(jì)實(shí)現(xiàn)人民幣12，657.74元；九、上海青藤閣茶藝有限分析公司應(yīng)賠償研究上海帝泰發(fā)展具有有限并且公司未來預(yù)期我國經(jīng)濟(jì)國家利益造成損失增加人民幣119，670元；十、上海帝泰發(fā)展十分有限數(shù)據(jù)公司的其他行政訴訟程序請(qǐng)求，不予支持。本訴案件受理費(fèi)人民幣16，633元，由上海青藤閣茶藝有限但是公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)16，045元，上海帝泰發(fā)展非常有限控制公司工作負(fù)擔(dān)588元；反訴案件受理費(fèi)人民幣14，803.28元，由上海帝泰發(fā)展建設(shè)有限開發(fā)公司學(xué)習(xí)負(fù)擔(dān)8，729.28元，上海青藤閣茶藝有限物流公司沒有負(fù)擔(dān)6，074元。裝修審計(jì)費(fèi)人民幣21，600元，由上海青藤閣茶藝有限公司需要負(fù)擔(dān)。營業(yè)額審計(jì)費(fèi)人民幣8，000元，由上海帝泰發(fā)展也是股份有限公司帶來負(fù)擔(dān)。

　　以上就是上海合同糾紛律師給大家分享的法院一審對(duì)于以上案件的判決，上海帝泰發(fā)展建設(shè)有限開發(fā)公司肯定是不服，下一篇咱們給大家分享上訴二審的情況。