上海拆遷房律師對于“集體商業(yè)用房拆遷”都可以獲得哪些補(bǔ)償？
門面房，是臨街底層房間的通稱，包含一切底層沿街的住宅公寓產(chǎn)權(quán)的居住用房，或經(jīng)營性產(chǎn)權(quán)的 商業(yè)用房等。所以，房屋的使用性質(zhì)或者土地性質(zhì)不是定義門面房的因素。門面房，僅是口頭用語，沒有嚴(yán)格的法律含義或者專業(yè)的術(shù)語解釋，是約定俗成的說法。
所謂的門面房其實很多是住改非的房屋，什么叫住改非？法律上有哪些依據(jù)，遇到住改非征收補(bǔ)償有問題時有哪些方式可以解決？拆遷過程中遇到的住改非的問題，要先思考這么幾個問題：首先什么叫住改非？其次住改非的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？然后住改非在實踐中是如何補(bǔ)償?shù)?？針對這三個問題上海拆遷房律師給大家詳細(xì)講解一下。
住改非通常意義上理解的是國有土地上或者集體土地上的住房，本來是用于住房的，利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變了自己的住房性質(zhì)，變?yōu)樯啼佭M(jìn)行經(jīng)營，這種就屬于住改非。
補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)
住改非在實踐過程中遇到拆遷，補(bǔ)償也有明確的法律規(guī)定，那么住改非拆遷補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)是什么？有兩個法律依據(jù)：一是《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》通知中作出了明確的規(guī)定，對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)為住宅，登記證上是住宅，但是已經(jīng)依法取得了營業(yè)執(zhí)照，用于經(jīng)營性用房，各地可以根據(jù)經(jīng)營的實際情況、經(jīng)營的年限以及納稅的實際情況給予適當(dāng)?shù)牟疬w補(bǔ)償，這是其中一個明確的法律規(guī)定。
還有一個法律規(guī)定是《國有土地上房屋征收評估辦法》 第13條也是這樣規(guī)定的，被征收的房屋或者是類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益的，應(yīng)當(dāng)適用收益評估法。
什么是經(jīng)濟(jì)效益，通常我們所說的就是住宅房屋不再用于住宅房屋、不再用于簡單的住宿，而是由于商業(yè)經(jīng)營或者是出租，或者是倉儲等等具有經(jīng)濟(jì)效益的，給予收益法的評估，收益法的評估參考的是實際經(jīng)營性質(zhì)來予以評估。
拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/strong>
在實踐中怎么解決住改非的實際補(bǔ)償問題，如何運用相關(guān)的法律法規(guī)在實踐中解決住改非的實際補(bǔ)償問題呢？一般來說通常是有4種補(bǔ)償方式。
方式一、按照實際用途予以補(bǔ)償，按照商業(yè)用房的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。對此有嚴(yán)格的要求，被征收人需要提供營業(yè)執(zhí)照，營業(yè)執(zhí)照記載的地址和被拆遷的房屋地址是一致的。
然后有完稅證明，在實踐中往往用于經(jīng)營的時候不太完善，所以，如果有營業(yè)執(zhí)照登記的地址和實際的地址都是用于經(jīng)營，也能夠出具完稅證明的，往往這種情況下，直接按照商業(yè)用房給予補(bǔ)償。
方式二、還是按照原來房屋登記的性質(zhì)，住房的性質(zhì)給予補(bǔ)償，有停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償可以是按照房屋的面積一定的比例計算，也可以給出一段期限的，比如說6個月、8個月的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，這個也是體現(xiàn)了住改非把住房改為商業(yè)用房的性質(zhì)，這個方式也是比較常用的。
方式三、補(bǔ)償是參考住宅房屋的價值和非住宅房屋價值金額的均價，介于住房和商業(yè)用房中間的標(biāo)準(zhǔn)，取一個均價來給予補(bǔ)償。這個方式也是比較常用的一種，在用這種方式的時候，所提交的證據(jù)，也是參考著方式一需要提供營業(yè)執(zhí)照、完稅證明，也是要求實際予以經(jīng)營。
方式四、比較特殊一些，我們平常見的一樓是用于商業(yè)住房，二樓三樓還是用于住宅的。這樣它是要區(qū)分，部分按照商業(yè)用途的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，二樓三樓用于住宅的，其實還是按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償，也是一個比較客觀合法合理的標(biāo)準(zhǔn)。
希望通過上述律師的講解，大家都可以作為參考，也要結(jié)合拆遷的項目和拆遷的政策，解決好住改非的實際問題。
補(bǔ)償不合理咋辦
如果對安置補(bǔ)償有異議，可以怎么做呢？根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，被征收人可以在收到征收決定、征收補(bǔ)償決定等具體行政行為的60日內(nèi)提起行政復(fù)議，6個月內(nèi)提起行政訴訟。如果房子被強(qiáng)拆，要在知道強(qiáng)拆之日的6個月內(nèi)提起訴訟。
停產(chǎn)停業(yè)損失，是指因房屋征收而造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動暫停或者終止而產(chǎn)生的損失，
那么，在企業(yè)拆遷過程中，造成的停產(chǎn)停業(yè)損失該怎么計算呢？
01按被征收房屋面積計算
這種計算方法以被征收房屋的面積為主要考慮因素，結(jié)合被征收房屋所在地段和使用性質(zhì)等因素，根據(jù)法律規(guī)定或雙方協(xié)商好的每平方米補(bǔ)償價格，一次性或者按月給予補(bǔ)償。如四川省的規(guī)定便是按月計算，而北京則是一次性給予綜合補(bǔ)助費。
實踐中，被征收房屋的面積是以建筑面積為準(zhǔn)，還是以實際的經(jīng)營面積為準(zhǔn)，這個問題有待拆遷雙方的協(xié)商；實際廠房面積是否等于建筑面積，依然存有爭議。
02按被拆遷房屋總價值的一定比例計算
在產(chǎn)權(quán)置換的前提下，按被拆遷房屋總價值的一定比例計算。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對象只包括非住宅用房，而非住宅用房又分為營業(yè)用房和非營業(yè)用房。一般而言，營業(yè)用房的補(bǔ)償比例要高于非營業(yè)用房。營業(yè)用房又稱商業(yè)用房，俗稱商鋪，比如各類商店、旅社、寫字樓等；非營業(yè)用房是住宅用房和營業(yè)用房之外的，比如公共場所用房、醫(yī)院和學(xué)校等。
例如，《南京市征地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，拆遷非住宅房屋造成停業(yè)，屬于營業(yè)用房的，應(yīng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款8%的補(bǔ)償;屬于非營業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)給予不超過拆遷補(bǔ)償款5%的補(bǔ)償。
03雙方協(xié)商確定，或按評估結(jié)果補(bǔ)償
由拆遷雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成按評估結(jié)果補(bǔ)償。即因房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，可以由拆遷雙方協(xié)商確定補(bǔ)償數(shù)額，在無法達(dá)成一致意見的情況下，可以委托第三方中介機(jī)構(gòu)來評估，評估結(jié)果即是最終的補(bǔ)償依據(jù)。
如果通過協(xié)商方式確定，靈活性較大，停產(chǎn)期限內(nèi)直接利潤損失以及停產(chǎn)造成的違約損失、企業(yè)在停產(chǎn)期限內(nèi)的可得預(yù)期利潤損失、企業(yè)前期貸款在停產(chǎn)期限內(nèi)形成的財務(wù)成本等可能遭受的損失都可以協(xié)商補(bǔ)償。應(yīng)注意，人員安置遣散費不屬于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆秶?，該項費用只出現(xiàn)在國營企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營企業(yè)是沒有的。
如果通過評估方式確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，具體計算公式為：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費=（用于生產(chǎn)經(jīng)營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤*修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）*停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。
04按營業(yè)收入、利潤等指標(biāo)補(bǔ)償預(yù)期收入
這種方法一般按照停產(chǎn)停業(yè)前幾個月的平均營業(yè)額的一定比例計算，或者停產(chǎn)停業(yè)前某一段時間的稅后平均利潤的某一比例等方式計算。
例如，深圳規(guī)定，拆遷合法經(jīng)營性房屋引起停產(chǎn)停業(yè)的，能依據(jù)完稅證明提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，給予3個月稅后利潤補(bǔ)償；不能提供利潤標(biāo)準(zhǔn)的，按照上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額計算或者按照同類房屋市場租金，給予3個月的補(bǔ)償。
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