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上海離婚律師:離婚時,不同情況的房產(chǎn)怎么分

法律知識 2022-06-01 10:05:511643策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】婚姻中的房產(chǎn),有的是夫妻一方或雙方婚前或婚后共同出資購買,有的是夫妻一方或雙方父母資助購買,對于不同情況的房產(chǎn),離婚時怎么分割?下面就由小編詳細(xì)講解。

  鑒于夫妻之間房產(chǎn)歸屬的相關(guān)規(guī)定散見于各類法律法規(guī)文件中,且內(nèi)容紛繁復(fù)雜,法院對相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行梳理、匯總和分析,以期為公眾普法、解惑。

  1.夫妻一方婚前購買的房屋,且付清全部房款,婚后在房產(chǎn)證上“加名”,如何認(rèn)定房產(chǎn)歸屬?

  根據(jù)《婚姻法》第十八條的規(guī)定,一方的婚前財(cái)產(chǎn),為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(一)第十九條規(guī)定:“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn),不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。”

  婚前一方已經(jīng)支付全部房款購買的房屋,為一方的婚前財(cái)產(chǎn),不會因?yàn)榛橐鲫P(guān)系而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)證僅僅是一個物權(quán)憑證,決定房產(chǎn)歸屬的關(guān)鍵是房產(chǎn)的出資情況,而非房產(chǎn)證的取得時間。即便婚后才取得產(chǎn)權(quán)證,該房屋依然屬于一方的婚前財(cái)產(chǎn)。離婚時,另一方無權(quán)要求分割。

  公民對個人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有處分權(quán),雙方可以通過約定,將一方擁有的房產(chǎn)贈與另一方。變更房屋登記,在房產(chǎn)證上加署配偶的名字,就是一種常見的贈與方式。夫妻雙方應(yīng)攜帶相關(guān)證件,辦理變更手續(xù)。如果雙方?jīng)]有對房屋的份額做出特別的約定,而只是簡單地加上另一方之名,則應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有,各擁有50%的產(chǎn)權(quán)。為了避免將來發(fā)生糾紛,法官建議雙方將各自擁有的房產(chǎn)份額在房產(chǎn)證上注明。

  2.婚后夫妻一方以個人婚前財(cái)產(chǎn)購買的房屋,屬于一方個人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?

  夫妻一方用婚前個人積蓄購買的房屋,僅僅是原有財(cái)產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化,窮流溯源,購房的出資來源是該房婚前的個人財(cái)產(chǎn)。如果房屋登記在一方名下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房產(chǎn)為一方的個人財(cái)產(chǎn),離婚時另一方無權(quán)要求分割。如果房產(chǎn)證上登記雙方的名字,應(yīng)視為出資一方對另一方的贈與,認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。

  3.一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋,房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,應(yīng)如何認(rèn)定?

  此類問題主要指房改房等帶有福利性質(zhì)的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)時的市價,且通常與一方的職務(wù)、級別、工作年限等因素有關(guān)。多數(shù)情況下,一方單位會直接將房產(chǎn)證辦理在該方名下,夫妻離婚時極易對該類房產(chǎn)的分割問題產(chǎn)生爭議。

  婚后購買婚前由一方承租的公有房屋,可能存在以“共同財(cái)產(chǎn)購買”和以“個人財(cái)產(chǎn)購買”兩種情況,應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況分別處理:婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買的該類房屋,屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買,應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

  最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第十九條規(guī)定:“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋,房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”婚后一方以個人財(cái)產(chǎn)購買的此類房屋,是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),法律上沒有明確規(guī)定,實(shí)踐中也并無定論,通常對此種情況的房屋歸屬問題極其謹(jǐn)慎。

  4.夫妻雙方婚后用共同財(cái)產(chǎn)貸款購買的房屋,應(yīng)該如何認(rèn)定?

  如果雙方?jīng)]有對婚后財(cái)產(chǎn)進(jìn)行特別約定,雙方婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房產(chǎn)都屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。無論房產(chǎn)證登記在一方名下還是登記雙方名下,也不問房屋是貸款購買抑或全款購買。

  但當(dāng)房產(chǎn)登記在一方名下時,另一方可能會面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第十一條的規(guī)定,一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。權(quán)益遭受損害的一方只能在離婚時請求擅自處分的一方賠償損失。

  法官提醒夫妻雙方在購房時應(yīng)該將雙方姓名同時簽署在購房合同、發(fā)票等購房資料上,并將房產(chǎn)證辦理在雙方名下,以避免日后發(fā)生夫妻一方擅自處分的情況。

  5.夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋,登記于一方名下,婚后夫妻共同還貸,離婚時房產(chǎn)如何分割?

  最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第十條規(guī)定:“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”

  “司法解釋三”向全社會征求意見時,公眾對該規(guī)定的可操作性提出了質(zhì)疑:“難道每次還貸要保留存根和憑條?”我國實(shí)行夫妻財(cái)產(chǎn)共有制,除非有特別約定,不論是一方利用個人婚后工資還貸,還是利用雙方婚后工資還貸,均屬婚后利用共同財(cái)產(chǎn)還貸,另一方無需舉證證明。

  針對離婚時雙方共同分割的部分,一些法官在司法實(shí)踐中總結(jié)出一個簡便的公式:離婚時雙方共同分割的部分=共同還貸部分/實(shí)際總房款×離婚時房屋的市場價值。(其中,實(shí)際總房款=房款的本金+利息)不難發(fā)現(xiàn),“司法解釋三”所確立的享有房屋產(chǎn)權(quán)一方對另一方的補(bǔ)償原則是:還貸越多,補(bǔ)償越多;增值越多,補(bǔ)償越多。當(dāng)然,如果享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方有證據(jù)證明其還貸資金來源于個人婚前財(cái)產(chǎn),那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)”。

  “司法解釋三”在措辭上反復(fù)推敲,力求精準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn)。本條規(guī)定采用的是“可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”而非“應(yīng)當(dāng)判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”,就在于司法解釋三的制定者充分考慮到了社會生活的復(fù)雜性,在判決房屋歸登記一方所有明顯不公平的情況下,可以判決房屋為夫妻雙方共同所有。

  此外,根據(jù)“合同相對性”的原則,合同僅于締約人之間發(fā)生效力,對合同外的第三人不發(fā)生效力。購房一方在婚前與銀行簽訂貸款合同,離婚后依然由該方償還貸款。銀行與購房方簽訂貸款合同時,考察的是購房一方的資信及其還款能力,繼續(xù)由其償還貸款有利于保障銀行的利益。

上海離婚房產(chǎn)糾紛律師

  6.一方父母出資給子女購買的房屋,應(yīng)如何認(rèn)定?

  根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條的規(guī)定,當(dāng)事人結(jié)婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為父母對夫妻雙方的贈與,但父母明確表示贈與一方的除外。

  在實(shí)踐中,還有一種情況:在離婚時,一方提出買房子的錢是向父母借的,不是父母贈與的。對此,法院一般的做法是:不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,而是僅僅對涉案的房屋進(jìn)行分割,告知當(dāng)事人針對債權(quán)債務(wù)糾紛另案起訴。

  根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(三)第七條第一款的規(guī)定,婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的,視為只對自己子女一方的贈與,應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻一方的個人財(cái)產(chǎn)。父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄。依照情理,在夫妻雙方感情尚好的情況下,出資父母并不會通過書面合同明確約定房產(chǎn)只歸夫或妻一方所有。此種情況下,夫妻離婚時一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn),勢必有違父母的初衷和意愿,也侵害了出資父母的利益。

  “司法解釋三”兼顧了中國國情與社會常理,將產(chǎn)權(quán)登記與房屋歸屬相掛鉤,只要“產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的”就視為對己方子女的贈與,認(rèn)定該房產(chǎn)為其子女的個人財(cái)產(chǎn),符合公平原則。但如果房屋登記在雙方名下,則視為一方父母對夫妻雙方的贈與,認(rèn)定該房屋為夫妻雙方的共有財(cái)產(chǎn)。上海離婚房產(chǎn)糾紛律師

  



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