目前，一些問題小區(qū)物業(yè)管理公司漠視業(yè)主經(jīng)濟利益，在服務(wù)方面能省則省、能少則少，無心打理小區(qū)物業(yè)，隨意占用或擅自出租業(yè)主提供公共基礎(chǔ)設(shè)施，對業(yè)主的各種不規(guī)范發(fā)展甚至出現(xiàn)違法犯罪行為熟視無睹，不愿過問，以致引發(fā)社會糾紛。上海民事律師提醒，這些糾紛，看似是由服務(wù)質(zhì)量引起的，但仔細分析，其中相當一部分涉及法律問題。

　　檢查物業(yè)公司八項違規(guī)行為

　　01.人行道私人停車場物業(yè)收取停車費是違法的。

　　人行道上停車收費現(xiàn)象，均沒有法律依據(jù)，屬于違法行為。如果有其他單位或者個人非法占用市政公共設(shè)施，涉嫌危害公共安全。即使有關(guān)部門給審批了手續(xù)，也是違法的。

　　占用區(qū)內(nèi)公共道路的，用地設(shè)置停車位必須經(jīng)房屋部門批準; 其次，業(yè)主已設(shè)立住宅小區(qū)委員會的，具體服務(wù)費由社區(qū)行業(yè)委員會確定; 未設(shè)立業(yè)主委員會的，應(yīng)當征得住宅小區(qū)一半以上業(yè)主的同意，未經(jīng)批準不得收取用地占用費或者停車服務(wù)費。

　　02.屋頂附加層是防水嗎？物業(yè)管理的私人建設(shè)行為是違法的

　　《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，未經(jīng)許可或者未按照許可規(guī)定建設(shè)的建設(shè)項目，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；

　　可以采取糾正措施，消除對方案實施造成的影響的，限期改正，處建筑工程造價5%以上10%以下的罰款；不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除，沒收實物或者違法所得，并處以建筑工程造價10%以下的罰款。

　　03.關(guān)閉寵物主人的水、電和財產(chǎn)涉嫌違法

　　根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定，禁止在重點管理區(qū)域飼養(yǎng)犬、犬、大型犬。主人有權(quán)在辦理完相關(guān)手續(xù)后繼續(xù)飼養(yǎng)國家允許的寵物。

　　作為一家服務(wù)機構(gòu)，物業(yè)公司無權(quán)不讓主人養(yǎng)寵物，也無權(quán)切斷水、停電或?qū)χ魅颂幰粤P款。業(yè)主大會或業(yè)主委員會可以制定有關(guān)規(guī)定。

　　居民還應(yīng)文明養(yǎng)狗，辦理養(yǎng)狗相關(guān)證件，出門應(yīng)由成年人、老年人、孕婦和兒童帶路，避免給他人帶來傷害。 同時，狗在室外的糞便，應(yīng)立即清理干凈。

　　04.電梯服務(wù)費：提早一年收取 物業(yè)免費行為違法

　　電梯服務(wù)費屬于大眾能花費，其主要用度便是運營中應(yīng)用的電費，不得提早收取，應(yīng)該按照每個月的實際使用情況進行分攤。

　　除了電梯服務(wù)費，中心空調(diào)等辦法的運轉(zhuǎn)用度及大眾照明、大眾用水等歸入代收代交用度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨建帳，公開、合理、按實分攤，每半年向業(yè)主公布費用使用情況。

　　05.物業(yè)費與公共費“綁縛”

　　依據(jù)相干劃定，室廬小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝配或入戶端口之外辦法設(shè)置裝備擺設(shè)的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費（含綜合開發(fā)費），交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。

　　室廬小區(qū)內(nèi)業(yè)余謀劃辦法設(shè)置裝備擺設(shè)歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

　　06.私自轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)用房用途

　　《物業(yè)治理條例》第六十五條 違背本條例的劃定，未經(jīng)業(yè)主大會批準，物業(yè)治理企業(yè)私自轉(zhuǎn)變物業(yè)治理用房的用處的，由縣級以上處所國民當局房地產(chǎn)行政主管部分責(zé)令期限矯正，賦予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　07.私自轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)用房用途

　　《物業(yè)治理條例》第六十六條 違背本條例的劃定，有以下行動之一的，由縣級以上處所國民當局房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;

　　所得收益，用于物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用辦法設(shè)置裝備擺設(shè)的培修、養(yǎng)護，殘剩部分按照業(yè)主大會的決定使用：擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

　　08.物業(yè)天資等級≠物業(yè)免費標準

　　物業(yè)辦事企業(yè)的天資等級與物業(yè)辦事收費標準并沒有直接關(guān)系。

　　企業(yè)天資代表著企業(yè)的范圍，以及承接項目的才能;物業(yè)辦事免費規(guī)范則是與辦事規(guī)范的等級直接掛鉤，這是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會及建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定的。

　　物業(yè)辦事企業(yè)應(yīng)該根據(jù)條約商定的辦事規(guī)范提供相應(yīng)的服務(wù)，同時，收取相應(yīng)的費用。如業(yè)主認為物業(yè)收費高并提供相應(yīng)服務(wù)，可由業(yè)主大會、業(yè)委會等出面進行協(xié)商。如有相關(guān)疑問，可以在線咨詢上海民事律師。

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