重磅消息，8月10日，住房和城鄉(xiāng)建設部公布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》

　　關于在實施城市更新行動中

　　防止大拆大建問題的通知

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　　實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規(guī)劃綱要明確的重大工程項目。實施城市更新行動，要順應城市發(fā)展規(guī)律，尊重人民群眾意愿，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。近期，各地積極推動實施城市更新行動，但在推進過程中，出現(xiàn)繼續(xù)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，大拆大建，急功近利的傾向，有些地方出現(xiàn)隨意拆除老建筑、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產(chǎn)生新的城市問題。為積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，現(xiàn)提出以下要求：

　　一、堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣

　?。ㄒ唬﹪栏窨刂拼笠?guī)模拆除。除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的房屋可以拆除外，其他既有建筑應以保留修繕加固為主，改善設施設備和提高節(jié)能水平，充分利用存量資源。對擬拆除的建筑，應加強評估論證，公開征求意見，嚴格遵守相關規(guī)定并履行報批程序。

　?。ǘ﹪栏窨刂拼笠?guī)模增建。除增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增建設規(guī)模，不突破老城區(qū)原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力。嚴格控制老城區(qū)改擴建、新建建筑規(guī)模和建設強度，原則上更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不宜大于2。在確保安全的前提下，允許適當增加建筑面積用于住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區(qū)域規(guī)模統(tǒng)籌，加強過密地區(qū)功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

　?。ㄈ﹪栏窨刂拼笠?guī)模搬遷。不大規(guī)模、強制性搬遷居民，改變社會人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結(jié)構(gòu)，更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。踐行美好環(huán)境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社區(qū)治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，形成共建共治共享的氛圍，維護社會和諧穩(wěn)定。

　?。ㄋ模┐_保住房租賃市場供需平穩(wěn)。不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

　　二、堅持應留盡留，全力保持城市記憶

　?。ㄎ澹┍Ａ衾眉扔薪ㄖ２浑S意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，不脫管失修、修而不用、隨意閑置。對擬實施城市更新的區(qū)域，要開展調(diào)查評估，梳理評測既有建筑狀況，明確應保留保護的建筑清單，未開展調(diào)查評估、未完成歷史文化街區(qū)劃定和歷史建筑確定專項工作的區(qū)域，不應實施城市更新。支持在不變更土地使用性質(zhì)和權(quán)屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強老廠房等老建筑改造、修繕和利用。

　　（六）保持老城格局尺度。不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。鼓勵采用繡花功夫，對舊居住區(qū)、舊廠區(qū)、舊商業(yè)區(qū)等進行修補、織補式更新，合理控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有特色的空間格局和肌理。

　　（七）延續(xù)城市特色風貌。不破壞地形地貌，不伐移老樹和有地方特征的現(xiàn)有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建筑抄襲、模仿、山寨行為。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區(qū)自然山水環(huán)境，保護古井、古樹、古橋等歷史遺存，鼓勵采用當?shù)亟ㄖ牧虾托问?，建設體現(xiàn)地域特征、民族特色和時代風貌的城市建筑，加強城市生態(tài)修復，留白增綠，保留城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風格等“基因”。

　　三、堅持量力而行，穩(wěn)妥推進改造提升

　　（八）加強統(tǒng)籌謀劃。不忽視地方實際和居民意愿，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，運動式、盲目實施城市更新。要加強工作統(tǒng)籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點，劃定城市更新單元，與相關規(guī)劃充分銜接，科學編制城市更新規(guī)劃和計劃，建立項目庫，明確實施時序，探索適用于存量更新的規(guī)劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規(guī)范，拓寬融資渠道，防范債務風險，量力而行、精準施策、久久為功。

　?。ň牛┨剿骺沙掷m(xù)更新模式。不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，片面追求規(guī)模擴張帶來的短期效益和經(jīng)濟利益。鼓勵推動由“開發(fā)方式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，政府注重協(xié)調(diào)各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業(yè)企業(yè)參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現(xiàn)有資源所有者、居民出資參與微改造。支持項目策劃、規(guī)劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途兼容，推行混合用地類型，采用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發(fā)展新業(yè)態(tài)、新場景、新功能。

　?。ㄊ┘涌煅a足功能短板。不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財?shù)恼児こ毯托蜗蠊こ獭Ｒ匝a短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優(yōu)先用于建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設完整居住社區(qū)，完善社區(qū)配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社區(qū)服務，營造無障礙環(huán)境，建設全齡友好型社區(qū)。

　?。ㄊ唬┨岣叱鞘邪踩g性。不重地上輕地下，不過度景觀化、亮化，增加城市安全風險。開展城市市政基礎設施摸底調(diào)查，排查整治安全隱患，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統(tǒng)一謀劃、協(xié)同建設。在城市綠化和環(huán)境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續(xù)的生態(tài)建設方式，優(yōu)化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。

　　各地要不斷加強實踐總結(jié)，不斷完善制度機制政策，試點探索推進城市更新，加強對各市（縣）工作的監(jiān)督指導，督促對正在建設和已批待建的城市更新項目進行再評估，重新完善城市更新試點工作方案，對涉及推倒重來、大拆大建的要徹底整改。我部將定期對城市更新行動情況進行調(diào)研指導，及時研究協(xié)調(diào)解決難點問題，積極推動出臺相關政策，推動實施城市更新行動。

　　總結(jié)本次《意見》釋放了以下四大信號！

　　01不再大拆大建，高速增長時代結(jié)束

　　嚴格控制大規(guī)模增建。

　　除增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增建設規(guī)模，不突破老城區(qū)原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力。嚴格控制老城區(qū)改擴建、新建建筑規(guī)模和建設強度，原則上更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比不宜大于2。

　　不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時保持老城格局尺度，不破壞傳統(tǒng)格局和街巷肌理，要延續(xù)城市特色風貌，不隨意改建具有歷史價值的公園，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。

　　02靠“拆遷”一夜暴富將會很難實現(xiàn)

　　以前深圳很多大片的村子，靠拆遷而一夜暴富的，如大沖、白石洲等等，每次的造城都造就了許許多多的村民暴富。

　　現(xiàn)在嚴格控制大規(guī)模拆除。

　　除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

　　去年，住建部就提出，國家將會嚴格把控棚改貨幣化的標準和范圍，盡可能避免大拆大建的情況發(fā)生。從2021年起，新的“舊改”或城市更新政策將取代棚改。很多人指望“拆遷”一夜暴富的夢破滅了。

　　嚴格控制大規(guī)模搬遷。

　　不大規(guī)模、強制性搬遷居民，改變社會人口結(jié)構(gòu)，割斷人、地和文化的關系。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

　　03穩(wěn)定住房租賃價格

　　確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。

　　不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

　　鼓勵穩(wěn)步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%。

　　04新的“舊改”新政策將取代棚改

　　博拆遷的風險加大

　　以前是粗獷型的大片拆除新建，以增量建設為主，以后是盡可能避免大拆大建的情況發(fā)生，老、破、舊的片區(qū)以局部的改造、改善和優(yōu)化居住環(huán)境質(zhì)量為主，由增量建設轉(zhuǎn)向以存量改造為主。

　　過去的粗狂型大拆大建，讓許多人看到了一夜暴富的機會，加入炒房大軍去博拆遷?，F(xiàn)在除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，使博拆遷的風險加大、成本上升，也許你買的房子十年二十年都拆不了。

　　住建部已經(jīng)為房地產(chǎn)定調(diào)，整治的就是房價大漲，所以拆遷可能會讓你的房子升值更快一些，但也不會像以前那樣房價大漲。

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