2021年民法典對于抵押權(quán)以及租賃權(quán)的關(guān)系有什么特別的規(guī)定嗎？在抵押權(quán)遇到租賃權(quán)沖突時應(yīng)該注意到哪一些問題呢？

　　一、民法典的抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系有什么規(guī)定

　　上海的律師事務(wù)所律師回答說：根據(jù)我國《民法典》的相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　一是指抵押權(quán)的設(shè)立不影響原租賃關(guān)系的存續(xù)，承租人仍可基于租賃合同繼續(xù)占有使用租賃物;

　　二是指抵押權(quán)實現(xiàn)時，只要租賃合同還在合同有效期內(nèi)，租賃合同對抵押物受讓人繼續(xù)有效，受讓人取得的是有租賃負擔的抵押物。

　　抵押人在設(shè)立抵押時應(yīng)當將已經(jīng)設(shè)立的租賃權(quán)事實告知抵押權(quán)人，因抵押人未盡告知義務(wù)而導致抵押物價值貶損的損失，抵押權(quán)人可以向抵押人主張。

　　在抵押物拍賣、變賣時，其上有權(quán)利負擔這一事實受讓人是明知的，受讓人明知物上有權(quán)利瑕疵仍然從事交易應(yīng)當風險自擔。

　　《中華人民共和國民法典》第四百零五條 【抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系】抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　總之承租權(quán)與抵押權(quán)以誰形成在先，誰優(yōu)先為判斷標準。

　　二、抵押權(quán)面對租賃權(quán)時應(yīng)當注意哪些事項

　　1、借款前查實抵押物的租賃關(guān)系，防止抵押人、承租人串通，惡意租賃，為將來實現(xiàn)抵押權(quán)設(shè)置障礙。如果設(shè)定抵押前將抵押物已經(jīng)租賃，且期限很長的，會導致將來處置抵押物時，即使承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)，也不能解除租賃合同，直到租賃期限屆滿。

　　上海的律師事務(wù)所律師再次回答：在出售時買受人也可能因抵押物上負有租賃權(quán)而不愿意購買，從而導致無法拍賣或變賣抵押物。所以在辦理抵押前，抵押權(quán)人必須嚴格審查抵押物的狀況，并要求抵押人對抵押物的外部關(guān)系進行說明和保證，對抵押物在抵押登記前已經(jīng)租賃或未租賃的情況進行承諾，有條件的情況下可以進行公證。

　　2、在辦理抵押時，如果抵押物已經(jīng)出租，抵押權(quán)人必須慎重對待：首先要嚴格審查租賃合同，重點查看租賃合同的期限是否在借款期限以內(nèi)，如果租賃期限長于借款期限，有書面租賃合同而又不易解約的。

　　那么抵押權(quán)人也可以要求抵押人和租賃人達成新的租賃協(xié)議，新協(xié)議的租賃期限最長控制在借款期限以內(nèi)，否則不予借款，或者簽訂補充協(xié)議，由承租人承諾在銀行行使抵押權(quán)時即視同租賃到期。然后還要抵押人提供租賃協(xié)議或者復印件，并要求抵押人和承租人都在上面簽字，確認屬實。

　　3、如果抵押物在設(shè)定抵押后出租的，商業(yè)銀行抵押合同中明確規(guī)定“未經(jīng)我行書面同意，抵押人不得全部或部分轉(zhuǎn)讓、出租、出借、以實物形式出資、改造、改建或以其他任何方式全部或部分處分抵押物”。銀行信貸人員在具體業(yè)務(wù)過程中需遵照合同的規(guī)定執(zhí)行，關(guān)注其中風險。

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