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　　房產(chǎn)合同是雙方當事人在平等、自愿的基礎上就有關房產(chǎn)權利和義務進行協(xié)商、訂立并依法生效的協(xié)議。其內(nèi)容包括房屋買賣合同、物業(yè)管理合同等。房產(chǎn)合同應當嚴格按照法律規(guī)定履行。如果違反合同規(guī)定，造成當事人損失的，應當承擔賠償責任；合同沒有約定不明確時候，由出賣人承擔主要責任；造成買受人損失或者影響經(jīng)濟安全的，應當承擔賠償責任。

　　一、訂立合同的目的

　　訂立合同的目的，是指當事人為了訂立合同而達成的意思表示，是民事主體之間民事權利義務關系的法律體現(xiàn)。訂立合同的目的不在于當事人訂立的法律關系是否成立、當事人是否能實現(xiàn)合同的目的而在于合同是否具有法律效力。因此，訂立合同的目的包括兩個方面，即合同當事人本身是否具有真實的意思表示和是否有利于實現(xiàn)合同目的。

　　二、房屋的基本特征，如房屋面積、房屋結構、房屋質(zhì)量等情況

　　1、房屋面積：房屋的實際面積，即指房屋實際占用面積。2、房屋結構：以房屋為主要建筑材料的建筑工程為房屋的主要建筑工程。3、房屋質(zhì)量包括房屋主體結構質(zhì)量和房屋裝修質(zhì)量兩方面。4、房屋質(zhì)量投訴：房屋質(zhì)量問題應在雙方當事人補充協(xié)議中予以明確。

　　三、商品房的主要質(zhì)量特征

　　商品房質(zhì)量一般分為房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量兩大類，房屋質(zhì)量是指房屋的結構、材料、設備、功能、性能等是否符合設計和國家有關標準規(guī)范的要求，如不符合設計要求或不能正常使用而發(fā)生裝修質(zhì)量事故；裝修質(zhì)量是指裝修工程結構和國家有關標準規(guī)范的要求，如不符合國家有關標準規(guī)范所規(guī)定的部位、部件和材料的使用性能，使用中可能發(fā)生危害人身和財產(chǎn)安全的事故。由于商品房沒有專門的質(zhì)量標準，所以在履行合同過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)自己的經(jīng)驗進行調(diào)整修改，但不管怎么調(diào)整都會影響商品房的質(zhì)量。另外，由于工程的特點，房屋結構復雜、材質(zhì)不同、施工周期不同等原因，所以每個房屋質(zhì)量標準對房屋結構設計和施工標準都有不同的要求。

　　四、出賣人違約的法律責任

　　根據(jù)合同法第94條的規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！蓖瑫r還應根據(jù)具體情況對出賣人造成違約行為造成的損失進行賠償。對違約方違反誠實信用原則而導致房產(chǎn)合同無法履行的，應當根據(jù)合同中約定或者法定規(guī)則采取補救措施或者賠償損失等措施進行救濟。如果造成當事人實際損失的，還應當賠償實際損失額。

　　五、出賣人解除合同和買受人要求返還定金，支付違約金的理由

　　當事人行使任意解除權，可以解除合同。法律另有規(guī)定的除外。出賣人違約時，除支付違約金外，還應當向買受人返還定金、賠償損失。因出賣人違反房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)定造成買受人損失，買受人請求撤銷房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)定的，人民法院不予支持。

　　房屋買賣合同的簽訂，一般分為買賣雙方簽訂和買賣雙方共同簽訂兩種。我國《合同法》規(guī)定，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與買受人訂立的買賣商品房的協(xié)議。房屋買賣合同一般包括房屋的買賣（包括預售）合同和房屋的出租（包括轉(zhuǎn)讓）合同。

　　一、買賣雙方在簽訂商品房買賣合同時，應當注意下列問題：

　　1、合同的主要條款應寫明：房屋的基本情況、預售商品房的情況和銷售進度、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)與信譽，其中特別要說明該企業(yè)可能存在的法律風險；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在商品房買賣合同中應該明確約定：買受人對房屋提出異議，應當按照國務院房地產(chǎn)主管部門的規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。

　　同時也應當向房屋所在地土地管理部門提出申訴，要求核實房屋是否已經(jīng)出售或即將出售，并對商品房和其他設施設備作出書面說明，有關異議是否成立？以及相關責任和違約責任等內(nèi)容。

　　2、合同中沒有約定不明時，應當以口頭形式做出補充條款；除補充條款外，買受人應當同意商品房買賣合同訂立協(xié)議的所有文件和要求。

　　在訂立商品房買賣合同時，可以要求提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書或者證明其具有相應資格的文件；購買人還可以將此作為是否接受房屋買賣代理協(xié)議或者房屋銷售委托協(xié)議的主要依據(jù)；雙方均有權要求對方提供上述文件。

　　二、簽訂商品房買賣合同必須遵守的主要原則

　　1、平等原則：《合同法》明確規(guī)定了不同主體之間訂立商品房買賣合同各自應承擔的法律責任，這是保證各方當事人合法權益獲得法律保護的前提。雙方當事人必須平等協(xié)商，認真權衡利弊，對不能達成一致意見的，應通過友好協(xié)商解決。

　　2、公平原則：《合同法》第2條明確規(guī)定了平等主體之間可以通過訂立合同來實現(xiàn)民事權利和經(jīng)濟權利的平等和保護，也就是說，在商品房買賣合同當中，雙方是平等主體，任何一方都不得以自己的私利損害其他當事人的合法權益。

　　3、誠實信用原則：《合同法》第52條規(guī)定：當事人可以約定一方違約時應當承擔違約責任或者解決違約責任，但按照當事人約定的方式或者依照法律規(guī)定并結合個案情況不得約定解除權。

　　4、先付款后交權原則：《合同法》第52條規(guī)定：出賣人交付房屋后，買受人在合理期限內(nèi)未獲得房屋所有權的，買受人有權解除合同。在沒有得到合同約定時間、約定地點或者履行期限屆滿不能到來時，買受人有權解除合同。

　　三、商品房買賣合同中所載明的其他事項

　　1、房屋交付使用時間：即確定交房時間。

　　2、房屋質(zhì)量狀況：即明確了該樓盤房屋質(zhì)量問題如墻面起皮、墻面開裂、天花板脫落及門窗老化等具體內(nèi)容。

　　3、約定交付方式：即明確了在交房條件尚未成熟時，房屋是否允許交房。

　　4、付款方式：即明確了付款方式、交房時間以及違約責任等內(nèi)容。

　　5、違約責任：就違約責任規(guī)定得十分明確且詳細。

　　房產(chǎn)合同是指房屋所有權轉(zhuǎn)移過程中的一種合同形式。房產(chǎn)合同的當事人可以是個人，也可以是單位，但必須是合法有效的，必須在房產(chǎn)管理部門登記備案。房產(chǎn)銷售人員應在銷售廣告中明示所售房產(chǎn)的名稱、價格和主要情況。同時對相關事宜做出說明、約定。

　　一、買房人應當自知道或者應當知道房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者可能會造成損失時起三個月內(nèi)，與出賣人訂立書面合同，并自知道或者應當知道其權利被侵害之日起九十日內(nèi)，按照約定支付違約金。

　　違約金可以約定，也可以無約定。違約金過高的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少，但當事人另有約定的除外。當事人約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人可以約定逾期支付價款的違約金數(shù)額標準。違約金的數(shù)額標準應當以房屋總價為基數(shù)，參照自知道或者應當知道房屋轉(zhuǎn)讓或可能造成損失之日起至實際支付之日止標準計算。

　　二、出賣人出賣房屋給買受人的，應當按照約定支付房子轉(zhuǎn)讓價款；

　　出賣人逾期不支付的，買受人可以催告出賣人在合理期限內(nèi)支付相關價款。超過約定期限，出賣人仍未支付價款的，買受人可以催告出賣人在合理期限內(nèi)支付；逾期不支付的，視為同意出賣人在合理期限內(nèi)不提供相應擔保的，買受人可以解除合同并要求出賣人承擔違約責任；買受人解除合同并要求出賣人承擔違約責任后，還可以向買受人追償。

　　三、因出賣人開發(fā)建設的房屋使買受人獲得建筑物所有權時發(fā)生糾紛或者受到損失的，可以依法向人民法院起訴，也可以直接到房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解。

　　《商品房買賣合同司法解釋》第九條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，以買受人不知道該商品房為由，請求解除合同，并承擔違約責任的，人民法院應予支持?！薄渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定：“商品房預售合同訂立時房屋的建筑面積單價已經(jīng)確定，房屋的銷售價格已經(jīng)確定，但是消費者購買房屋后，發(fā)現(xiàn)商品房存在質(zhì)量問題或者其他不符合約定的，購房人請求出賣人承擔修復或者更換房屋的責任；出賣人因不可抗力不能履行合同的，可以免除責任，但是應當給消費者因此而增加的損失賠償額為商品房價款總額的20%;買受人就房屋價款要求賠償?shù)?，應當就其主張承擔賠償責任。”

　　《商品房出售合同司法解釋》第十三條規(guī)定：“商品房交付使用后發(fā)生糾紛或者消費者要求房屋所有權證載明的事項發(fā)生變化時，雙方當事人協(xié)商一致可以變更或者解除合同。采取補救措施消除影響、恢復原狀或者賠償損失?！痹摋l規(guī)定了變更或解除合同的條件與程序?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第十五條規(guī)定：“商品房交付使用后出現(xiàn)糾紛或消費者要求解除合同，應當向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門申請?zhí)幚??！北緱l規(guī)定為司法實踐中處理商品房交付使用后糾紛或消費者要求解除合同而提供了法律依據(jù)。

出賣人可以要求買受人支付購房款及利息、房屋折價款。也可以要求出賣人支付違約金。房屋買賣合同約定擔保方式和保證期間的話要注意以下問題：當因買受人未按時還貸而導致出賣人無法取得房屋所有權時，買受人應當及時與出賣人簽訂房屋買賣合同或者以書面形式通知出賣人。

　　房產(chǎn)合同的效力是法律對房屋所有權人的保護，若房產(chǎn)合同無效，則將導致房屋所有權人的合法權益受到損害，若房產(chǎn)合同不是法律規(guī)定的應當予以確認的無效合同，則則會導致房產(chǎn)合同無效。房產(chǎn)合同是以合法的形式掩蓋非法的目的，其主要包括買賣、贈與、繼承、租賃、抵押等形式。但實踐中，由于房產(chǎn)市場的混亂、價格虛高、買賣雙方的不誠信等原因，房產(chǎn)合同可能是無效合同。

　　一、因房產(chǎn)合同被宣告無效后，取得房產(chǎn)的一方應當返還財產(chǎn)。

　　《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當事人違反法律禁止性規(guī)定或者損害社會公共利益的，應當為無效合同，但是法律另有規(guī)定或者第三人善意的除外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及夫妻債務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：夫妻一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思表示所訂立的債務糾紛訴訟中受到損害的，有權請求人民法院或者仲裁機構確認雙方所訂立的債務糾紛訴訟中受損害方的債務為共同債務。

　　二、房屋未被登記備案的，應返還給產(chǎn)權人，但不得超過房屋價款的20%。

　　《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“當事人訂立合同，應當遵循誠實信用原則，遵守法律、行政法規(guī)，履行約定義務，依法行事，誠實信用，維護公平。”我國法律對房屋所有權與土地使用權之間的關系作了明確的規(guī)定，即土地使用權只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行轉(zhuǎn)讓，但并非所有房屋都是這樣。

　　三、如果房產(chǎn)買賣或者贈與行為已經(jīng)生效且履行完畢，則該房屋可以在辦理不動產(chǎn)登記之前轉(zhuǎn)讓給他人；

　　該轉(zhuǎn)讓行為對當事人沒有重大影響，不動產(chǎn)登記簿不記載的，按照合同履行情況及當事人約定辦理；房屋已經(jīng)登記的，按照房屋登記時的市場價格辦理；房屋未登記的，按照民法通則的規(guī)定將房屋所有權轉(zhuǎn)讓給受讓人?！睹穹ǖ洹返谝磺б话倭粭l規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。但是有下列情形之一的除外:

　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率官浥c人不能實現(xiàn)房屋權屬轉(zhuǎn)移的

　?。ǘ┦苜浫酥蕾浥c人死亡或者與贈與人約定放棄贈與而不愿意轉(zhuǎn)讓房屋的

　?。ㄈ┻z囑或贈與合同中確定只歸贈與人一方的事項?！?

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的，應按照破產(chǎn)財產(chǎn)的總額支付職工喪葬費和撫恤金；

　　破產(chǎn)企業(yè)職工安置費用。根據(jù)上述規(guī)定，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)導致房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓合同的有效性不受影響，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因?qū)е聼o法履行合同的，可能會導致房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。因該原因?qū)е碌姆慨a(chǎn)合同無效及被撤銷后，買受人的權益將得到相應的保護。

　　五、如購房人有證據(jù)證明雙方就房屋買賣或者贈與行為存在過錯之情形下，可主張恢復原狀或折價補償。

　　一般情況下，由于雙方對房屋買賣或者贈與行為存在過錯，即使簽訂的房屋買賣合同或贈與行為合法有效，但雙方仍應承擔相應責任，房屋買賣合同或贈與行為也會受到法律保護。對于購房人而言，若其通過訴訟方式主張解除合同并要求解除雙方簽訂的二手房買賣協(xié)議而未獲得支持，購房人可依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定向有過錯的一方主張補償。對因合同無效或者被撤銷后取得財產(chǎn)依法應予賠償?shù)臋嗬耍蚱淙〉秘敭a(chǎn)所支付的價款應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還款的，應當折價補償。

　　若購房者在取得房屋后又發(fā)現(xiàn)其已經(jīng)與出賣人簽訂二手房買賣協(xié)議，此時該情形下購房者可請求出賣人承擔相應的違約責任，并要求出賣人對購房人系通過非法手段購房而應返還所支付款的一半作折價補償。

　　買房過程中，合同是必不可少的一個環(huán)節(jié)。有很多購房者在購房時也會簽訂合同，但是在簽訂合同后就發(fā)現(xiàn)自己所簽的合同與房屋的實際情況有出入。那么當我們簽訂房產(chǎn)合同時是否就一定是真的一樣的呢？當然不是。因為如果房屋是以出租方式購買的話，那么在房屋出租期間將會涉及到房屋買賣等法律行為過程中，與房屋出租有關的一些內(nèi)容都需要進行簽訂合同，所以合同不一致是可以理解的。如果在簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)自己所簽合同與實際情況不符的話，則是需要通過公證或者訴訟的方式來對合同進行公證或者訴訟，將會取得很好的效果。

　　一、簽訂房產(chǎn)合同前需明確不一致的原因

　　購房者與開發(fā)商簽訂合同前要明確雙方不一致的原因，防止開發(fā)商或者中介不作為或者在合同簽訂時偽造房屋買賣合同進行詐騙。例如：購房者擅自改變房屋結構導致合同不生效。購房者擅自改變房屋結構是指購房者為改變房屋結構購買了商品房，這種行為已經(jīng)違反了《合同法》第一百一十條關于法定情形之一具有毀約風險。根據(jù)上述規(guī)定不能導致合同無效或者被撤銷。開發(fā)商和中介違反了上述法律規(guī)定，致使簽訂的協(xié)議無效或者被撤銷，其行為構成民事法律行為無效。如果購房者因此被要求承擔相應的法律責任的，一般都是因為中介方違反了《合同法》規(guī)定不履行合同義務的情形而產(chǎn)生的。為了防止合同不一致導致其不能履行義務，購房者可以要求中介方承擔違約責任。

　　二、簽訂合同后若出現(xiàn)房產(chǎn)合同與實際情況不符怎么辦

　　房地產(chǎn)交易過程中，購房人與出賣人簽訂的買賣合同如果出現(xiàn)與實際情況不符的情況，應當按照合同法的有關規(guī)定進行處理。如果是因為合同不一致導致合同無效的，那么根據(jù)合同法第58條第四款的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫等手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立或者變更合同的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同。房地產(chǎn)交易合同是出賣人與買受人之間明確具體的權利義務關系的協(xié)議。房地產(chǎn)交易合同成立并生效后就已經(jīng)成為法律關系，它主要包括交易主體確認和交易標的確認兩大方面；買賣合同是指房地產(chǎn)買賣雙方在平等自愿互為條件的基礎上訂立的合同。房地產(chǎn)交易合同包括房屋買賣合同和物業(yè)管理合同兩類。

　　三、關于如何進行合同公證

　　通過上述的介紹，相信大家對于與房屋不一致相關的事情有了一定的了解了。通過進行公證，能夠有效地防止不一致現(xiàn)象，并且也能防止合同中無效條款以及合同自身不存在瑕疵，從而有效地維護自身合法權益。在簽訂合同時可以根據(jù)自己不同的需求和要求，選擇不同的方式來進行公證。需要注意的是在進行公證時，要提供相應的證件。而且辦理公證之后也是要在公證處進行公證，才能夠更好地維護自身合法權益。因為如果是在簽訂合同以后發(fā)現(xiàn)不一致可能會導致合同效力認定或者合同簽訂之后的糾紛處理結果不一樣，那么在辦理房產(chǎn)合同公證之后，也是要按照合同中簽訂承諾書的約定來進行相應的變更，才能夠更好地維護自身合法權益。

　　房產(chǎn)合同公證是指經(jīng)公證的房產(chǎn)買賣合同，具有法律效力。房屋買賣合同的訂立是雙方當事人之間達成的書面協(xié)議，屬于合同成立的要件之一。經(jīng)公證的房產(chǎn)買賣合同是當事人雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不存在欺詐、脅迫、乘人之危等情形的協(xié)議。房地產(chǎn)買賣合同是房屋交易行為的組成部分，應當受到法律的保護。公證機關對房屋買賣合同中當事人的意思表示進行核實和證明，是保證房產(chǎn)買賣合同真實、合法有效的重要途徑。

　　一、辦理房產(chǎn)合同公證應當具備的條件

　　當事人是依法成立的，具有完全民事行為能力的自然人、法人和其他組織；公證當事人應當提交下列材料:

　?。ㄒ唬┥暾垥?

　?。ǘ┥矸葑C明

　?。ㄈ嗬ＷC書

　?。ㄋ模┐砣速Y格證明

　　（五）房地產(chǎn)權屬證書

　?。┯蟹康禺a(chǎn)權證書

　　（七）有當事人簽字或蓋章的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》

　?。ò耍┙?jīng)房地產(chǎn)買賣雙方當事人協(xié)商一致可以委托代理人辦理房產(chǎn)交易公證事項；

　?。ň牛┯蟹瞎C條件的其他材料。

　　公證機關根據(jù)《公證法》規(guī)定辦理房產(chǎn)合同公證應符合下列條件:

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬證書必須由房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)

　　（二）當事人必須親自到公證處辦理公證事項

　?。ㄈ斢蟹慨a(chǎn)行政主管部門或有權機關出具房產(chǎn)價值證明。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)權屬證書只需加蓋公章即可

　?。ㄎ澹┊斒氯藨斢谐浞肿C據(jù)證明訂立房屋買賣合同是真實意思表示

　?。┊斒氯酥g應訂立書面合同作為生效要件

　　（七）公證人員對辦理房產(chǎn)合同公證應當具備但不限于下列條件的應當向當事人進行書面說明:

　?。ㄒ唬┊斒氯藨斁哂型耆袷滦袨槟芰?

　　（二）當事人之間有真實意思表示。

　　二、申請辦理房產(chǎn)合同公證的情形

　　1、夫妻雙方離婚后，一方要求離婚的；

　　2、因繼承房產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛，需要進行房產(chǎn)買賣的；

　　3、申請夫妻雙方財產(chǎn)共有協(xié)議的；5、請求分割共同財產(chǎn)的。

　　三、辦理房產(chǎn)合同公證應當注意的問題

　　1、需要公證的證明事項：提交符合法律規(guī)定的證明材料，如營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明，婚姻狀況證明等。

　　2、公證事項：所申請公證的房產(chǎn)買賣合同內(nèi)容是否真實、合法。如當事人提供房屋所有權證、土地使用證復印件等。

　　3、公證申請受理時間：提交材料受理時間為當日辦理。

　　4、受理方式：公證機關對提交材料受理后即進行審查及對有關材料進行核實及公證。