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　　我們都知道，賣房賣的只是房屋的使用期，那么，房子產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？

　　相信大家都有聽說過房屋產(chǎn)權(quán)年限的問題吧，所謂的房屋產(chǎn)權(quán)到期是指房屋占用的土地使用年限到期了。房屋產(chǎn)權(quán)年限一般有40年、50年和70年三種。

　　雖然第一批產(chǎn)權(quán)到期的房子還沒有出現(xiàn)，但不少人已經(jīng)開始擔心產(chǎn)權(quán)到期之后的問題了，房屋的土地產(chǎn)權(quán)年限到期前向房屋所屬的管理部門提出續(xù)期申請，房屋的管理部門根據(jù)房屋所占土地的實際情況審核，土地可以繼續(xù)使用的房屋。

　　目前全國多地土地使用權(quán)到期，全國各地相關(guān)法律對房屋產(chǎn)權(quán)年限有不同規(guī)定。房屋產(chǎn)權(quán)到期后我們?nèi)绾翁幹?？目前國?nèi)大多數(shù)城市都面臨房屋產(chǎn)權(quán)年限屆滿問題。產(chǎn)權(quán)年限屆滿后，房屋所有者可依法要求續(xù)交土地出讓金或房屋補償費。

　　補交土地出讓金后即可獲得土地使用權(quán)。國家對土地上建筑物產(chǎn)權(quán)到期后如何處理沒有相關(guān)法律規(guī)定。不過有一點可以明確：房屋所有權(quán)人可以依法對其在土地上新建的房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利。

　　常見的房屋產(chǎn)權(quán)問題有哪些？

　　1、產(chǎn)權(quán)交易限制

　　就算是有產(chǎn)權(quán)證書的房子也不一定能夠在二手房市場中交易，有些房子的產(chǎn)權(quán)受到交易限制，如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

　　2、小產(chǎn)權(quán)房

　　有些房子是屬于沒有產(chǎn)權(quán)證書的，比如說小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。

　　3、承租人優(yōu)先購買權(quán)

　　很多房子在出售之前往往都是出租給他人住的，大家可別忽視了承租人的權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。

　　4、長期未辦房產(chǎn)證的房子

　　對于長期未辦房產(chǎn)證的房子，小編建議大家也慎買，如果購買的房子已經(jīng)有多年的房齡，而房主只有購房合同和發(fā)票，一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，這類房產(chǎn)很可能因為開發(fā)商的問題，導(dǎo)致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這個時候買方要仔細查詢，到底是因房主不愿意繳納稅費而未辦理，還是房子存在其他問題，導(dǎo)致無法辦證。

　　從2021年起，每一套大產(chǎn)權(quán)房子都擁有三種不同的物權(quán)屬性，分別是土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)。

　　居住權(quán)是獨立于土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)外、新增的第三種屬性。可以理解為單純給居住人設(shè)置的1個物權(quán)類型。帶有居住權(quán)的房子原則上無償設(shè)立、不能出租，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。

　　為方便理解，舉幾個例子。

　　I、老李是一套房的房主，同時擁有以上3種權(quán)利。但老李年事已高、需要人照料，又沒有太多養(yǎng)老金。如果賣掉房子自己就沒地方住了，如果不賣錢又不夠。怎么辦呢？按照2021年新規(guī)，老李可以將居住權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓給小王，與小王簽訂居住權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。小王定期或一次性支付給老李一筆費用，小王就擁有了房屋的居住權(quán)。

　　II、老李有1個保姆，對老李照料有加。老李怕自己過世后保姆沒地方住，于是老李與保姆無償簽訂“居住權(quán)”協(xié)議，并至房管局備案登記。有了這份居住權(quán)協(xié)議，保姆就有權(quán)在約定時間內(nèi)一直住在老李房子里，沒人可以趕走。而這套房子，按規(guī)定不得再出租。

　　當然，這套房子房屋產(chǎn)權(quán)還在老李手里，房屋產(chǎn)權(quán)依然可以買賣、繼承。但居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承，試問誰會買里面住著人的房子呢？

　　類似可能還有很多。居住權(quán)設(shè)立初衷，是讓一些只有一套房的人，或者不想賣掉房子的人，可以通過單獨轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的方式獲得收益。但居住權(quán)的確可能引起一些不必要的麻煩，還是多了解為好。

　　被執(zhí)行人購買的預(yù)售商品房，如何執(zhí)行?

　　被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商(被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分)，銀行辦理了抵押預(yù)告登記(預(yù)抵押登記)，開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔階段性連帶擔保責任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。

　　人民法院在辦理預(yù)售商品房預(yù)查封時，除向房產(chǎn)登記部門送達預(yù)查封有關(guān)法律文書之外，還應(yīng)及時向開發(fā)商送達預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書，告知預(yù)售商品房已被法院預(yù)查封，擅自向被執(zhí)行人退款承擔法律責任。

　　在人民法院辦理預(yù)售商品房預(yù)查封后向開發(fā)商送達預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書前，開發(fā)商已退還給被執(zhí)行人的款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。向開發(fā)商送達預(yù)查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書后，開發(fā)商擅自退還給被執(zhí)行人的款項，由開發(fā)商自行追索。

　　對于開發(fā)商已退還銀行的相應(yīng)款項，在變價款中預(yù)先扣除支付給開發(fā)商。開發(fā)商尚未退還銀行相應(yīng)款項的，在變價款中預(yù)先扣除銀行貸款相應(yīng)款項支付給銀行，并通知開發(fā)商。

　　因為《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，登記完成才標志著不動產(chǎn)物權(quán)變動的最終完成，因而借名人不是房屋的所有權(quán)人，其享有的僅是債權(quán)請求權(quán)，而非物權(quán)。

　　物權(quán)法第十七條規(guī)定了不動產(chǎn)登記簿登記的效力，系維護物權(quán)的公示原則，不能通過雙方私下的協(xié)議來抵銷物權(quán)法的該項原則，僅應(yīng)認可借名的債權(quán)效力，不能直接確認權(quán)利歸屬。

　　其次，在執(zhí)行異議之訴中的“借名買房”涉及到第三方，即申請執(zhí)行人的利益。此時應(yīng)該維持物權(quán)登記的推定力，保護善意第三人的利益。

　　在“借名買房”行為中，借名人與出名人協(xié)商一致，使得事實物權(quán)和法律物權(quán)在進行房屋登記的時候相分離，該分離產(chǎn)生的法律風險應(yīng)由當事人自行承擔，相比于其意思自由，善意的申請執(zhí)行人的合法權(quán)益更值得保護。

　　另外，從《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定出發(fā)，對于房屋未登記在借名人名下而登記在他人名下，其本身也存在過錯，也因此不能排除強制執(zhí)行。

　　買房是買期房好還是現(xiàn)房好？

　　答：雖然現(xiàn)房的價格比較高，優(yōu)惠力度比較小，但是如果是品質(zhì)比較好的小區(qū)的現(xiàn)房，購買現(xiàn)房也是不錯的選擇。

　　因為期房存在很多不確定的因素，而且購買風險也比較大，開發(fā)商在建設(shè)過程中設(shè)計、資金等原因?qū)е碌墓こ掏ｎD，都會給購房者帶來損失，同時市場行情與價格漲跌難以預(yù)測。

　　由于與開發(fā)商的信息及專業(yè)知識的不對等，僅憑開發(fā)商的廣告、資料宣傳來判斷、預(yù)測樓盤狀況，存在房屋標準、質(zhì)量與預(yù)售承諾不符的風險。

　　雖然期房缺乏保障，如果購房者不急著入住的話，可以選擇一個比較靠譜的開發(fā)商的期房，因為一般來說好的開發(fā)商開發(fā)的期房項目的安全系數(shù)高，房屋格局、配套設(shè)施、周圍環(huán)境等也是有所保障的，但是購房者在看房的時候考核開發(fā)商的實力就顯得非常重要了。