1.限購(gòu)政策不影響房屋買賣協(xié)議的有效性。只要雙方簽訂的銷售協(xié)議沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效，視為合法有效。

　　2.占用房屋應(yīng)理解為房屋的管理和控制，如取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)登記手續(xù)等，可視為房屋的實(shí)際管理和控制權(quán)。局外人出具的證明屬于本質(zhì)上的證人證詞，只有其他事實(shí)才能相互證明。

　　3.當(dāng)事人在購(gòu)房前知道自己屬于限購(gòu)政策規(guī)定的范圍而仍購(gòu)買的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不能辦理轉(zhuǎn)讓系有自己的原因。

　　4.關(guān)于買受人購(gòu)買的房屋是否用于生活需要的問題?！秷?zhí)行異議和復(fù)議條例》第二十九條《買受人名下無其他住宅》的規(guī)定，旨在保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán)利和基本生活需求。當(dāng)事人一次性購(gòu)買多套房屋，顯然不符合基本生活需要，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常生活范圍，不符合上述規(guī)定。

　　法院裁判：以下是最高人民法院在民事判決書中對(duì)這一問題的討論：

　　法院認(rèn)為，本案再審的重點(diǎn)是：吳志斌是否享有排除江西省南昌市灣里區(qū)太平鄉(xiāng)架頭村羅馬假日俱樂部2號(hào)樓720室.4號(hào)樓102.103.105.109.111.111.112.113.115.116.117房屋的民事權(quán)益。具體分析如下：

　　首先，關(guān)于吳志斌是否在人民法院查封前簽訂了合法有效的書面銷售合同。2014年5月16日至17日，吳志斌與寧波強(qiáng)房地產(chǎn)公司簽訂了15份羅馬假日內(nèi)部購(gòu)買合同協(xié)議，雙方真實(shí)意思，購(gòu)買限制政策不影響房屋銷售協(xié)議的效力，上述協(xié)議不存在中華人民共和國(guó)合同法第五十二條合同無效，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。上海合同官司律師說在本案中，人民法院于2014年6月18日查封，晚于簽署《羅馬假日內(nèi)部購(gòu)買合同協(xié)議》，認(rèn)定吳志斌在人民法院查封前簽訂了合法有效的書面銷售合同。

　　第二，關(guān)于吳志斌是否在人民法院查封前占有涉案房屋的問題。吳志斌主張，原審法院不允許證人吳出庭作證。吳出具的情況說明應(yīng)當(dāng)作為新證據(jù)。情況說明和業(yè)主委員出具的證明可以相互確認(rèn)，足以證明其在人民法院查封前合法占有涉案房屋。法院認(rèn)為，雖然證人吳在原審中沒有當(dāng)庭陳述，但原審法院已經(jīng)審查了吳出具的書面情況說明，申請(qǐng)人不能作為申請(qǐng)?jiān)賹彽男伦C據(jù)的理由。占用房屋應(yīng)理解為房屋的管理和控制，如取得房屋鑰匙、辦理物業(yè)入住手續(xù)等，可視為房屋的實(shí)際管理和控制權(quán)。吳出具的《情況說明》和業(yè)主委員會(huì)出具的證明在性質(zhì)上屬于證人證言，需要其他事實(shí)相互確認(rèn)才能證明。上海合同官司律師在這種情況下，吳志斌沒有提供物業(yè)出具的通知或交接手續(xù)證明，也沒有提供支付的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和其他相關(guān)收據(jù)。因此，吳志斌主張?jiān)谌嗣穹ㄔ翰榉馇罢加蒙姘阜课?，缺乏客觀事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。

　　第三，關(guān)于吳志斌是否支付了購(gòu)房款。吳志斌主張將購(gòu)房款轉(zhuǎn)移給被申請(qǐng)人。委托陸南民支付購(gòu)房款。現(xiàn)金支付購(gòu)房款，并支付所有涉及房屋的價(jià)格。首先，吳志斌在2012年11月15日至2014年1月15日期間向葉漢思和朱曉梅轉(zhuǎn)賬了8次，共計(jì)1416500元；本案涉及的購(gòu)房合同于2014年5月16日至17日簽訂。上述八筆款項(xiàng)的轉(zhuǎn)移時(shí)間發(fā)生在簽訂購(gòu)房合同之前。早在簽訂購(gòu)房合同兩年前，就分為八次支付15套房屋的購(gòu)房款項(xiàng)，這是不合理的，八筆款項(xiàng)的金額不能與本案涉及的購(gòu)房?jī)r(jià)格直接對(duì)應(yīng)。吳志斌沒有提供合理的解釋。因此，由于其他法律關(guān)系，上述八項(xiàng)轉(zhuǎn)移是高度覆蓋的。其次，吳志斌主張外人陸南民向?qū)幉◤?qiáng)人房地產(chǎn)公司支付的102萬元購(gòu)房款中，陸南民向?qū)幉◤?qiáng)人房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移了5016元。法院認(rèn)為，轉(zhuǎn)賬憑證不能證明該付款的性質(zhì)，吳志斌也沒有提供委托陸南民支付購(gòu)房款的委托付款說明，因此無法確定已支付501626元的購(gòu)房款。第三，吳志斌主張通過現(xiàn)金支付向?qū)幉◤?qiáng)人房地產(chǎn)公司支付15622元的購(gòu)房款，未提供相應(yīng)證據(jù)。雖然吳志斌提供了寧波強(qiáng)人房地產(chǎn)公司2014年5月17日出具的168100元住房收據(jù)，但該收據(jù)不能與上述實(shí)際付款證據(jù)相對(duì)應(yīng)。綜上所述，吳志斌主張支付所有涉及房屋的購(gòu)房?jī)r(jià)格，缺乏事實(shí)依據(jù)。證據(jù)不足，法院不予支持。

　　第四，關(guān)于吳志斌是否因自身原因未辦理過戶登記。吳志斌與寧波強(qiáng)人房地產(chǎn)公司簽訂的《羅馬假日內(nèi)部購(gòu)房簽約協(xié)議》明確規(guī)定，因國(guó)家限購(gòu)，暫不辦理房屋管理局備案手續(xù)。在灣里區(qū)取消購(gòu)房限制后，應(yīng)推斷吳志斌在購(gòu)買涉及的房屋時(shí)知道，由于南昌的購(gòu)房限制政策，可能暫時(shí)無法辦理登記手續(xù)。即使吳志斌主張購(gòu)房限制條款為合同格式條款，也是因?yàn)樗诤炗喓贤瑫r(shí)沒有履行合理審查的義務(wù)。他忽視了這一條款，沒有審查涉及該房屋的抵押狀況和寧波強(qiáng)人房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況

　　第五，關(guān)于吳志斌購(gòu)買房屋是否用于生活需要?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條關(guān)于買方名下無其他住宅的規(guī)定，旨在保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán)利和基本生活需求。在本案中，吳志斌一次性購(gòu)買15套房屋，顯然不符合基本生存的生活需要，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過正常生活范圍，不符合上述規(guī)定。

　　上海合同官司律師根據(jù)上述分析，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院處理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條。第二十九條，吳志斌不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

　　綜上所述，吳志斌的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：拒絕吳志斌的再審申請(qǐng)。

 

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