城中村房屋拆遷的特殊性是因?yàn)樗哂谐鞘泻娃r(nóng)村的雙重特征。建筑物占用的土地屬于集體土地，但周邊房屋的市場(chǎng)價(jià)格很高。如果按照集體土地上房屋建設(shè)的成本價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償結(jié)果對(duì)拆遷戶來說是非常不公平的，可能是降低了原有的居住和生活水平，有違拆遷補(bǔ)償原則。深圳房屋拆遷律師來說一下相關(guān)的問題該如何應(yīng)對(duì)。

　　最高人民法院已經(jīng)做出了司法解釋。城中村房屋拆遷屬于貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以參照《?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，爭(zhēng)取同地段同類房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。一般來說，就是同地段、同結(jié)構(gòu)、同樓齡的房子的市場(chǎng)價(jià)格。

　　棚戶區(qū)指的大都是設(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境較差，安全風(fēng)險(xiǎn)隱患多的房子，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于企業(yè)加快棚戶區(qū)改造社會(huì)工作的意見》相關(guān)法律規(guī)定可知，經(jīng)過棚戶區(qū)改造后，當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姷淖》織l件會(huì)得到有效改善，大家一個(gè)可以住到配套服務(wù)設(shè)施好、質(zhì)量高、安全提供可靠的房子，共享經(jīng)濟(jì)改革創(chuàng)新發(fā)展研究成果。

　　棚戶區(qū)的概念沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，可參照《財(cái)政部關(guān)于棚戶區(qū)改造稅收政策的通知和國(guó)家稅務(wù)總局》 ，本通知所稱棚戶區(qū)是指建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、密度大、房屋長(zhǎng)期使用、功能不完善、基礎(chǔ)設(shè)施落后的地區(qū)。那么，棚戶區(qū)的改造應(yīng)該如何補(bǔ)償呢？主要根據(jù)土地的性質(zhì)進(jìn)行區(qū)分和補(bǔ)償。主要有兩種類型：

　　棚戶區(qū)改造中國(guó)國(guó)有企業(yè)土地上房屋征收拆遷補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：

　　實(shí)物安置是指產(chǎn)權(quán)交易：產(chǎn)權(quán)置換的最低標(biāo)準(zhǔn)是相互拆遷，即相互拆遷，棚戶區(qū)房屋改造采用就地與非就地相結(jié)合的方式，優(yōu)先就近安置； 搬遷時(shí)，應(yīng)充分考慮居民就業(yè)、醫(yī)療、教育、旅游等需要，合理規(guī)劃選址，將選址安排在交通便利、配套設(shè)施齊全的位置。

　　貨幣補(bǔ)償： 被征用房屋的價(jià)值不得低于被征用房屋作出征用決定當(dāng)天房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定，中華人民共和國(guó)市、縣政府決定征收房屋的，對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償，包括：

　?。ㄒ唬┓课輧r(jià)值補(bǔ)償；

　?。ǘ┓课菡魇赵斐傻陌徇w和臨時(shí)安置補(bǔ)償；

　?。ㄈ┓课菡魇赵斐傻纳a(chǎn)損失和經(jīng)營(yíng)停頓補(bǔ)償。

　　征收拆遷集體土地和棚戶區(qū)房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

　　此房屋雖然我國(guó)屬于中國(guó)集體土地上的房屋，但因位于一個(gè)城市發(fā)展規(guī)劃研究區(qū)內(nèi)，可以通過參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)予以安置補(bǔ)償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及到了農(nóng)村社會(huì)集體土地利用行政管理案件若干重大問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農(nóng)村學(xué)生集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行教育安置補(bǔ)償?shù)摹?

　　補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在的區(qū)域活動(dòng)已經(jīng)沒有納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么我們土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)當(dāng)積極支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)能夠取得的土地資源補(bǔ)償費(fèi)。

　　我國(guó)實(shí)行土地利用管理制度，嚴(yán)格限制非法占用農(nóng)用地的行為。許多農(nóng)民在承包地上建農(nóng)場(chǎng)，從事農(nóng)業(yè)活動(dòng)多年，有一天突然收到有關(guān)部門的通知，如限期整改令等，說他們的農(nóng)場(chǎng)非法占用農(nóng)地非法建設(shè)，限期拆除要求，甚至有的農(nóng)民面臨罰款。你能在農(nóng)田上建一個(gè)農(nóng)場(chǎng)嗎？這是在個(gè)案的基礎(chǔ)上討論。

　　《土地管理法》第四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。

　　前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地?！?

　　自然資規(guī)〔2019〕4號(hào)《自然資源部、農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)村部關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行管理工作有關(guān)社會(huì)問題的通知》中規(guī)定：

　　一、設(shè)施農(nóng)業(yè)用地主要包括中國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中直接用于作物種植和畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖的設(shè)施用地；

　　二、設(shè)施農(nóng)業(yè)屬于我國(guó)農(nóng)業(yè)公司內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，可以通過使用方法一般耕地，不需落實(shí)占補(bǔ)平衡。

　　《土地資源利用研究現(xiàn)狀分類》（GBT 2300-2017）也把畜禽養(yǎng)殖用地歸為設(shè)施農(nóng)用地。根據(jù)我們這些法律規(guī)定可知，國(guó)家是允許畜禽養(yǎng)殖占用一般耕地的。

　　但還有一種特殊情況，就是永久基本農(nóng)田。依據(jù)《土地管理法》第三十三條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行永久基本農(nóng)田保護(hù)制度。下列耕地應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃為永久基本農(nóng)田，實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)：

　　（一）縣級(jí)以上國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)和農(nóng)村主管部門批準(zhǔn)確定的糧、棉、油、糖等重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地耕地；

　　（二）水利水土保持設(shè)施完善的耕地，正在實(shí)施的改造規(guī)劃，可改造的中低產(chǎn)田和已建成的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田；

　　(三）蔬菜生產(chǎn)基地；

　?。ㄋ模┺r(nóng)業(yè)發(fā)展科研、教學(xué)改革試驗(yàn)田；

　?。ㄎ澹﹪?guó)務(wù)院規(guī)定指定為永久性基本農(nóng)田的其他耕地。

　　各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農(nóng)田一般應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上，具體比例由國(guó)務(wù)院根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市耕地的實(shí)際情況規(guī)定。第三十七條規(guī)定：禁止占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。因此，永久基本農(nóng)田只能作為耕地，而不能作為農(nóng)場(chǎng)。

　　深圳房屋拆遷律師提示您，當(dāng)遇到自家的養(yǎng)殖場(chǎng)被認(rèn)定為違法占用農(nóng)用地，不能對(duì)責(zé)令改正通知書等坐視不理，否則對(duì)方可能會(huì)依法管理實(shí)施教育行政部門強(qiáng)制學(xué)習(xí)行為；這時(shí)候要提起學(xué)生相應(yīng)提高法律規(guī)定程序，必要時(shí)我們可以向?qū)I(yè)拆遷律師尋求能夠幫助，維護(hù)中國(guó)自己的合法經(jīng)濟(jì)利益。如有征地拆遷工作問題，歡迎咨詢。