一是本條規(guī)定的前提是房屋是夫妻雙方共有的。

　　上海長寧區(qū)程家橋律師提示該條規(guī)定，夫妻雙方不能就房屋的歸屬或價(jià)值達(dá)成協(xié)議，人民法院應(yīng)如何處理這一問題。該協(xié)議的主要內(nèi)容包括三個(gè)方面：(1)雙方主張的，競標(biāo)取得；(2)只有一方主張的，評估后賠償；(3)雙方都不主張的，拍賣、變賣后分割價(jià)款。應(yīng)當(dāng)指出，夫妻雙方都是以協(xié)商一致方式確定房屋的價(jià)值或歸屬，還是由人民法院根據(jù)不同情況進(jìn)行競價(jià)，對房屋進(jìn)行估價(jià)或拍賣，以變賣方式?jīng)Q定歸屬或分割時(shí)，必須具有夫妻對房屋的所有權(quán)，一方有權(quán)取得房屋的所有權(quán)或相應(yīng)的賠償作為先決條件。如果丈夫和妻子都沒有所有權(quán)，或者財(cái)產(chǎn)在離婚訴訟期間還處于未知狀態(tài)或者無法確定，那么，他們就不有權(quán)對房屋進(jìn)行處分，也沒有權(quán)力以協(xié)商一致的方式來決定房子的歸屬或如何分割財(cái)產(chǎn)，或者要求法院通過判決予以認(rèn)定。在這個(gè)時(shí)候，人民法院還缺乏對其進(jìn)行確認(rèn)或分割價(jià)值的合理依據(jù)。該條規(guī)定的前提必須是夫妻對房屋擁有所有權(quán)，否則，人民法院不得適用。
 

　　二是根據(jù)當(dāng)事人主張的不同分別處理。

　　住宅作為不動產(chǎn)的屬性，決定了它不能直接分割，只能取得所有權(quán)或相應(yīng)價(jià)值兩種選擇。在離婚審判實(shí)踐中，根據(jù)各種實(shí)際情況，不乏夫妻雙方不能就屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋的歸屬或價(jià)值達(dá)成協(xié)議的情形。配偶雙方對房屋的歸屬或價(jià)值不能達(dá)成一致意見，人民法院一定要采取合理的方式來解決矛盾糾紛。該條根據(jù)夫妻對房屋所有權(quán)的主張，盡可能采用公正合理的方法確定房屋的價(jià)值，區(qū)分三種情況分別作出處理：
 

　　(一)雙方都主張房屋所有權(quán)，并且同意競價(jià)獲得的，應(yīng)當(dāng)給予許可。

　　1980年《婚姻法》增加了約定財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定，從而形成了以夫妻共同財(cái)產(chǎn)制作為法定財(cái)產(chǎn)制，并與約定財(cái)產(chǎn)制共同調(diào)整夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的格局。在現(xiàn)實(shí)中，我國絕大多數(shù)家庭都采取了法定的共同財(cái)產(chǎn)制，這與我國長期以來的家庭財(cái)產(chǎn)制并不相干。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻共同擁有財(cái)產(chǎn)，不分份額。房地產(chǎn)，特別是房地產(chǎn)，既可作為家庭投資選擇，又是家庭生活的一個(gè)基本方面。伴隨著房地產(chǎn)市場的高企和房產(chǎn)的大量增值，房產(chǎn)在大多數(shù)普通家庭資產(chǎn)中占有極高的比例，分割后的利益也被牽扯得越多。關(guān)于離婚案件的財(cái)產(chǎn)分割糾紛日益增多，糾紛日趨復(fù)雜，爭議日益激烈。鑒于上述情況，在實(shí)際生活中，夫妻均要求離婚的情況并不少見。但房屋作為不動產(chǎn)，一物一權(quán)原則與房屋物理屬性的不可分割性，決定了一房一價(jià)兩權(quán)分置，房屋所有權(quán)只能歸一方當(dāng)事人所有。對于配偶雙方都對房屋擁有權(quán)利要求的情況，人民法院一般應(yīng)按照子女的利益，即女方和無過錯(cuò)方的利益來處理，如果條件許可，則判決直接撫養(yǎng)子女的一方，即女方或無過錯(cuò)方。在一些特殊情況下，也可能對離婚后生活困難的當(dāng)事人作出判決。但是，如果沒有適用上述照顧原則的情況——例如沒有孩子或者已經(jīng)成年的孩子需要照顧，或在除住房外的財(cái)產(chǎn)分割中已經(jīng)體現(xiàn)了照顧子女、女方和無過錯(cuò)方利益原則，如果當(dāng)事人雙方經(jīng)濟(jì)狀況大致相等，都同意采用競價(jià)方式處理房屋所有權(quán)歸屬的，人民法院可以召集雙方，出價(jià)高的一方通過公開競標(biāo)獲得該房屋的所有權(quán)。不能取得房屋所有權(quán)的一方，應(yīng)在房屋競價(jià)的基礎(chǔ)上，按照夫妻雙方就房屋價(jià)值分割達(dá)成的協(xié)議，由取得房屋所有權(quán)的一方給予相應(yīng)的賠償。如果夫婦雙方不能就房屋分割達(dá)成協(xié)議，那么，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案情，以房屋競價(jià)作為參照，判決由取得房屋的一方給予對方相應(yīng)的補(bǔ)償。
 

　　程家橋婚姻律師認(rèn)為值得注意的是，由于競標(biāo)是最終競標(biāo)者的競標(biāo)者，其歸屬由誰決定，未能體現(xiàn)《民法》所倡導(dǎo)的保護(hù)子女、女方和無過錯(cuò)方權(quán)益原則，不能對需要特殊保護(hù)的一方給予相應(yīng)的照顧，盡管相對公正，但從以上情況來看，其適用還需要人民法院嚴(yán)格把握。一般情況下，夫妻雙方經(jīng)濟(jì)水平大致相等，方可適用。反之，就不利于落實(shí)《民法典》保護(hù)弱勢群體的基本精神。
 

　　有否采用競價(jià)方式確定房屋所有權(quán)，并非人民法院可以自行決定。配偶雙方無法就房屋所有權(quán)歸屬或房屋價(jià)值達(dá)成協(xié)議，則競標(biāo)的采取有兩個(gè)必要條件：(1)雙方都有意取得房屋所有權(quán)；(2)雙方均同意競標(biāo)。這種情況可被看作是夫妻對自己所有財(cái)產(chǎn)的處置方式的自愿選擇，系其行使處分權(quán)行為。在不損害公眾利益或損害他人利益的前提下，人民法院允許。
 

　　《民法典婚姻家庭編最高人民法院司法解釋》第七十六條當(dāng)事人對夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的房屋價(jià)值和歸屬不能達(dá)成一致意見，人民法院按下列情況處理：

　　(1)雙方都主張房屋所有權(quán)，且同意競價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)給予許可；

　　(2)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按市價(jià)對房屋進(jìn)行估價(jià)，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給對方相應(yīng)的補(bǔ)償；

　　(3)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。
 

　　(二)一方主張房屋所有權(quán)的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按市價(jià)對房屋進(jìn)行估價(jià)，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給對方相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　在離婚訴訟中，除夫妻雙方都主張房屋所有權(quán)的情形外，也不乏夫妻一方主張所有權(quán)，而另一方僅要求得到自己應(yīng)分的部分相應(yīng)價(jià)款。這時(shí)，人民法院應(yīng)先確定房屋價(jià)款，并在此基礎(chǔ)上再決定未主張房屋所有權(quán)一方應(yīng)取得的補(bǔ)償金額。
 

　　上海長寧區(qū)婚姻家庭律師提示該條第二款規(guī)定的適用前提，是離婚訴訟中的夫妻雙方雖然同意一方取得房屋所有權(quán)，但在房屋價(jià)值上不能達(dá)成一致。一般情況下，主張房屋所有權(quán)的一方想要按照房價(jià)的最低水平甚至買房時(shí)所支付的價(jià)款來相互補(bǔ)償，并請求賠償?shù)囊环秸埱髮Ψ桨捶课莸淖罡邇r(jià)款即類似房屋在市場上的銷售價(jià)格予以賠償，關(guān)于房子的價(jià)值，雙方經(jīng)常有很多爭論。要使夫妻在分割共同財(cái)產(chǎn)房屋時(shí)取得利益平衡，就必須根據(jù)離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)的房屋市價(jià)，對所需價(jià)值進(jìn)行市場評估，這也是司法審判實(shí)踐中對房屋本身價(jià)值最客觀的判斷方法。為滿足實(shí)際生活需求和公平目的，本條規(guī)定，以市場價(jià)為依據(jù)，由評估機(jī)構(gòu)以市場價(jià)為依據(jù)，確定爭議房屋的價(jià)值。本法第二條規(guī)定，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估專業(yè)人員按照委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評估，并出具評估報(bào)告的專業(yè)行為。第十七條規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法獨(dú)立、客觀、公正地開展業(yè)務(wù)，建立和完善的質(zhì)量管理體系，確保評估報(bào)告客觀、真實(shí)、合理。該法案通過規(guī)定評估專業(yè)人員、評估機(jī)構(gòu)、評估程序、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)管監(jiān)管和法律責(zé)任，規(guī)范評估行為，確保評估結(jié)果客觀、公正。相對來說，如果離婚后的夫妻雙方無法就房屋的價(jià)值達(dá)成協(xié)議，經(jīng)專業(yè)而中立的評估機(jī)構(gòu)，通過嚴(yán)格的評估程序，確定房屋價(jià)值，并以人民法院為參照，認(rèn)定應(yīng)支付的賠償金額為準(zhǔn)。由人民法院或其他機(jī)關(guān)決定房屋價(jià)值，較其適當(dāng)?shù)毓⒂行?，也更有利于糾紛的妥善解決。
 

　　在我國曾經(jīng)經(jīng)歷了較長時(shí)期的實(shí)物房屋配給政策，房改之后，住房制度改革之后，市場上自由流通的商品住宅和按成本購買的商品住房都有大量存在。按福利政策購買的房屋的銷售價(jià)格包含了各種不以價(jià)款為表現(xiàn)的福利因素，而買受人只是成本價(jià)格的體現(xiàn)。成本價(jià)格僅包括房屋征用、拆遷補(bǔ)償、勘測設(shè)計(jì)及前期工程、建筑安裝工程、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等費(fèi)用，在市場價(jià)格中有很大優(yōu)惠。對于按成本價(jià)購買的房屋，應(yīng)考慮的因素包括工作年齡、職務(wù)等福利，以及離婚時(shí)的房屋市場價(jià)格，如買房時(shí)的房屋價(jià)格，按實(shí)際支付的房款計(jì)算，按成本價(jià)分割。這時(shí)，更需要專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)運(yùn)用專業(yè)知識和技能，合理地確定房屋的價(jià)值。
 

　　(三)雙方都不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣，變賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

　　在《婚姻法司法解釋(二)》第20條第3款增補(bǔ)本條第3款中增加，除拍賣外，變賣還可以作為有爭議房屋的處置方法。在2003年制定《婚姻法司法解釋(二)》時(shí)，伴隨著我國綜合國力、人民生活水平的不斷提高、商品房市場的快速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的規(guī)?；l(fā)展，人們對居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求。而且過去的住宅建筑設(shè)計(jì)，尤其是福利政策的住宅，在許多方面都無法滿足人們的居住需求。因此某些離婚訴訟案件在分割共同財(cái)產(chǎn)的過程中，雙方對于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購買的房屋，尤其是福利性房屋，不愿主張所有權(quán)，而是希望在取得一定的補(bǔ)償后，再選擇購買。法院不得以照顧子女或女方的利益為依據(jù)，強(qiáng)制判決對一方房屋所有權(quán)一方，給予另一方一定賠償，從而造成其利益受損。最后，這一解釋采用了大多數(shù)意見，提出離婚一方對房屋共有人均不主張房屋所有權(quán)而要求分得相應(yīng)房價(jià)的，一方當(dāng)事人或者人民法院可以委托拍賣機(jī)構(gòu)對該房屋進(jìn)行拍賣，以房屋拍賣所得價(jià)款扣除拍賣所需費(fèi)用后，分割為夫婦的共同財(cái)產(chǎn)。對拍賣而言，《拍賣法》在標(biāo)的、程序、委托、公告等方面都有嚴(yán)格的規(guī)定。人民法院《關(guān)于人民法院在民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》也規(guī)定，人民法院拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并對拍賣機(jī)構(gòu)的拍賣進(jìn)行監(jiān)督，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利被拍賣的，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日之前公告。這三種有關(guān)拍賣程序、制度選擇、拍賣監(jiān)督的規(guī)定，雖然保證了拍賣的權(quán)威性，但也造成了一定程度的過程繁瑣，成本消耗較大。通過增加變賣的處理方式，不僅解決了這個(gè)問題，而且充分尊重當(dāng)事人的意思自治。在實(shí)踐中，一方面，一方面，出售房屋應(yīng)簡單易行，以求盡快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)賣的目的；另一方面，拍賣，出售兩種處置方式并舉，能使當(dāng)事人和人民法院根據(jù)情況采取更有利于糾紛解決的方式，對提高糾紛解決的效率沒有任何益處。
 

　　索引：

　　1.《民法》第1087條規(guī)定，以女方和無過錯(cuò)方利益為分拆離婚夫妻共同財(cái)產(chǎn)的基本原則，如果人民法院按照本條規(guī)定認(rèn)定房屋的歸屬和價(jià)值，在競價(jià)、評估后補(bǔ)償或拍賣、變賣、同樣不可忽視財(cái)產(chǎn)分割的基本原則，切實(shí)保護(hù)子女、女方和無過錯(cuò)方的利益。
 

　　2.盡管在夫妻經(jīng)濟(jì)條件大致相等的情況下，通過競標(biāo)確定房屋所有權(quán)更加公平，但是競標(biāo)并不只是以夫妻雙方經(jīng)濟(jì)狀況大致相當(dāng)為前提。兩人經(jīng)濟(jì)狀況存在一定差距，但均同意以競價(jià)方式確定房屋所有權(quán)的，人民法院不予批準(zhǔn)。如果配偶雙方無法協(xié)商商定競標(biāo)后的價(jià)值分割賠償金額，人民法院在確定對未取得房屋所有權(quán)一方的賠償金額時(shí)，還應(yīng)根據(jù)照顧子女、女方及無過錯(cuò)方利益等原則，合理確定賠償金額。
 

　　3.人民法院適用本條規(guī)定時(shí)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)或者估價(jià)事務(wù)所進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)費(fèi)用，或者委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣的傭金等費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人按照分割房屋價(jià)值的比例分?jǐn)偂?nbsp;   上海長寧區(qū)律師事務(wù)所

 

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