上海房產(chǎn)知名律師來講講影響房屋合同認(rèn)定的因素有哪些
依照民間借貸法律關(guān)系作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的貨幣債務(wù)的，出借人可以申請拍賣買賣合同的標(biāo)的物已清償債務(wù)。借款人或貸款人有權(quán)要求返還或補償拍賣所得與應(yīng)償還貸款本息之間的差額。上海合同律師來回答一下有關(guān)的情況。
以下為最高人民法院在再審判決“本院學(xué)生認(rèn)為”部分就此提出問題進(jìn)行發(fā)表的意見：根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第143條第2款的規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備“意思真實”的條件?！睹穹ㄍ▌t》第146條規(guī)定：行為人、相對人以虛假意思表示的民事法律行為無效。以虛假意思表示隱性民事法律行為效力的，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
林福漢一審訴訟的上訴內(nèi)容之一是確認(rèn)案件涉及“房屋銷售合同”的效力，而且“房屋銷售合同”中的雙方當(dāng)事人在法律關(guān)系的性質(zhì)上存在分歧，由于證據(jù)不直接、不充分，判斷合同內(nèi)容本身是否為當(dāng)事人的真實意圖，是確定合同效力的關(guān)鍵。
法院根據(jù)檔案證據(jù)，對合同簽訂時當(dāng)事人的真實意思進(jìn)行了探討，并對主要法律關(guān)系的性質(zhì)和合同的效力作出了判斷。
首先，林福漢在簽訂房屋買賣合同前支付了部分款項。在分成兩次付款的電子轉(zhuǎn)賬憑證上，他注明他支付的錢是“貸款”。雖然林福漢主張轉(zhuǎn)賬時隨意填寫“借款”性質(zhì)，該筆款項實際上是購房款，但高達(dá)800萬元的款項性質(zhì)是隨意填寫的，不符合一個理性自然人的一貫做法。
其次，案涉《房屋進(jìn)行買賣雙方合同》在約定公司簽訂勞動合同以及當(dāng)日劉宣求即應(yīng)將企業(yè)房產(chǎn)預(yù)告登記證原件、商品房交易買賣服務(wù)合同主要原件、銷售管理不動產(chǎn)或者發(fā)票數(shù)據(jù)原件問題交給林福漢的同時，又約定了劉宣求授權(quán)林福漢在2012年9月19日后需要辦理案涉房產(chǎn)過戶手續(xù)。
明確自己約定時間在此我們之前林福漢無權(quán)要求辦理過戶手續(xù)，而劉宣求則可以在2012年9月19日前“反悔”，如若沒有反悔，應(yīng)歸還林福漢全部“預(yù)付購房定金款”、另加“購房定金款”每日3‰的違約金。
從案件涉及的商品房價格來看，案件涉及的“房屋銷售合同”采取“一次性價格”800萬元，不同于普通房屋銷售合同采取的樓面面積，每平方米單價計算房屋價格的一般交易習(xí)慣。同時，根據(jù)二審法院查明的事實，劉璇要求轉(zhuǎn)移店面案件時，另一案件調(diào)解書中房屋的價格為13409596元，與案件中《房屋買賣合同》約定的800萬元有較大差異。
由此可見，“房屋買賣合同”案中的店面買賣協(xié)議本身就是當(dāng)事人之間的虛假意思表示，劉玄秋與林福漢簽訂“房屋買賣合同”的真正目的是保證劉玄秋本金800萬元的債務(wù)得以履行，借款期限為3個月，當(dāng)事人之間的協(xié)議的真正含義是，隱名法案是當(dāng)事人以貸款合同為擔(dān)保的店面。
故林福漢請求確認(rèn)其與劉宣秋于2012年6月20日簽訂的房屋買賣合同合法有效，缺乏法律依據(jù)，本院予以駁回。對于林福漢請求判令劉選秋協(xié)助其辦理位于福州市鼓樓區(qū)林俊史圣茶亭（一、二區(qū)）A座商業(yè)綜合樓16層、16層、16層、16層、3層、1層、20層、20層房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，本院不予支持。
上海合同律師發(fā)現(xiàn)，根據(jù)《民法通則》第一百四十六條的規(guī)定，法院認(rèn)定本案房屋買賣合同作為變相行為無效，貸款擔(dān)保作為隱性行為，在不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情況下，可以確認(rèn)當(dāng)事人之間的合同效力。
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