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　　傭金是指在買賣合同的履行過(guò)程中，中介公司因促成交易而收取的一種費(fèi)用。傭金可以由雙方協(xié)商決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收取中介傭金可以分為直接傭金和間接傭金。直接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將房屋出售給消費(fèi)者，買方只支付中介費(fèi)用，而中介公司則向其結(jié)算銷售收入。

　　一、傭金的計(jì)算

　　傭金的計(jì)算方法主要包括：傭金的總額（傭金)=銷售總額×傭金率)=銷售傭金/房屋售價(jià)。房屋售價(jià)包括銷售價(jià)格和傭金價(jià)格?！羵蚪鹇时硎局薪楣鞠蛸I賣雙方收取的傭金總和與該房屋售價(jià)的比率。

　　傭金率根據(jù)房屋市場(chǎng)價(jià)格及傭金率計(jì)算。如商品房的傭金率=銷售傭金-開(kāi)發(fā)成本（單位面積）×傭金率。

　　二、傭金的類型及用途

　　傭金的類型有兩種：直接傭金和間接傭金。一般來(lái)說(shuō)，直接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將房屋出售給消費(fèi)者，而中介公司則向其結(jié)算銷售收入；間接傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向消費(fèi)者支付一定比例的傭金給中介公司，用于支付給經(jīng)紀(jì)人傭金。其中，直接傭金和間接傭金都存在著不確定因素。直接傭金主要由傭金的金額決定。

　　但是由于直接傭金和間接傭金都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素（如傭金不能確定是否包含傭金內(nèi)容、傭金使用及返還比例),因此中介公司往往在支付給消費(fèi)者時(shí)選擇對(duì)其有利的傭金方式。因此，直接傭金和間接傭金都可以作為評(píng)估一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情況的參考因素。

　　對(duì)于經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，可以在取得收入的第一個(gè)月內(nèi)全額繳納，也可以自開(kāi)票的次月起，按照5%-20%核定征收。

　　一、經(jīng)紀(jì)費(fèi)用適用稅率(10%)

　　如果是由第三方代收代付費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)自收票之日起十五個(gè)工作日內(nèi)在代收處繳入增值稅專戶或其他機(jī)構(gòu)支付給第三方；如果是屬于免稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照10%稅率計(jì)算扣除手續(xù)費(fèi)、雜費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；經(jīng)紀(jì)人應(yīng)通過(guò)電子稅務(wù)局或者小程序進(jìn)行申報(bào)。小結(jié)：與房地產(chǎn)中介公司簽訂經(jīng)紀(jì)合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)簽訂傭金協(xié)議，明確約定傭金支付的金額和時(shí)間等要求；中介服務(wù)是由第三方完成，所以中介人員也要對(duì)自己收費(fèi)行為進(jìn)行真實(shí)性、合法性、合理性審查。

　　二、傭金金額計(jì)算公式及計(jì)算方法

　　傭金金額=（傭金總額）×傭金比例。傭金總額=銷售房?jī)r(jià)×傭金比例。(1)傭金總額=成交房?jī)r(jià)×傭金總額-傭金）×傭金比例-傭金)=傭金（成交房?jī)r(jià)-傭金）×傭金比例-傭金),其中傭金比率為傭金總額乘以傭金比例，傭金率為傭金總額減去傭金比例-傭金收入）。(2)傭金比例=傭金基數(shù)-傭金數(shù)）。

　　三、代理服務(wù)費(fèi)率如下：

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向客戶收取的傭金=客戶傭金總額×傭金率。傭金率為3%-5%。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供代理服務(wù)時(shí)，傭金費(fèi)率可以按公司制定的傭金率確定。傭金率隨客戶委托而變化。一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以按一定比例收取傭金。對(duì)于多個(gè)客戶，為了便于管理，經(jīng)紀(jì)公司有權(quán)對(duì)多個(gè)客戶實(shí)行差異化費(fèi)率。

　　房地產(chǎn)中介公司為房產(chǎn)的購(gòu)買者和賣房者提供交易的居間服務(wù)，并從中收取中介費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第41條規(guī)定：“買賣雙方在訂立買賣合同前已直接向房地產(chǎn)中介公司支付傭金的，該買賣合同有效。”根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第三十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。當(dāng)事人就惡意串通，損害國(guó)務(wù)院等國(guó)家機(jī)關(guān)、組織、公民個(gè)人利益的合同簽訂后不履行，該民事行為無(wú)效?！币虼耍慨a(chǎn)中介公司與買房者簽訂的房產(chǎn)中介服務(wù)合同書(shū)為無(wú)效合同。

　　1、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

　　中介公司為委托人提供房產(chǎn)交易信息的居間服務(wù)，其中介行為應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。如違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第49條規(guī)定的“不得為買受人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”，即不得為買受人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。因此，賣方應(yīng)該無(wú)條件地提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。違反上述法律、行政法規(guī)規(guī)定的房產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。具體表現(xiàn)為違反了國(guó)家宏觀調(diào)控政策。

　　2、損害國(guó)家利益

　　損害國(guó)家利益是指一方當(dāng)事人在訂立或者履行合同時(shí)，嚴(yán)重侵害了國(guó)家的合法利益或社會(huì)公共利益。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同往往具有極強(qiáng)的商業(yè)屬性。因此，具有損害國(guó)家利益的情形是不可以通過(guò)簽訂合同而避免得到的。

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》第53條和《民法典》第464條規(guī)定，當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫事由訂立合同的，損害國(guó)家利益排除適用民法典第五百三十五條關(guān)于“有下列情形之一的合同，損害國(guó)家利益的:（一）欺詐、脅迫行為造成不能實(shí)現(xiàn)合同目的的”；《民法典》第463條“合同損害國(guó)家利益的情形包括行為人有重大過(guò)失；具有直接故意或其他故意的欺詐、脅迫行為；合同簽訂后一方未履行主要義務(wù)或未采取合理措施防止損失發(fā)生的……”

　　因此，上述情形下房產(chǎn)中介服務(wù)合同是可撤銷合同。如果一方當(dāng)事人與其經(jīng)紀(jì)人串通實(shí)施損害行為造成國(guó)家利益損失或者合同無(wú)效的話，那么房產(chǎn)中介服務(wù)合同書(shū)就可被認(rèn)定為無(wú)效合同。但是如果房屋中介公司與買房者或其經(jīng)紀(jì)人之間不存在這種法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系或者直接相關(guān)關(guān)系不存在的話，則房產(chǎn)中介服務(wù)合同就可能為不應(yīng)當(dāng)為甚至無(wú)效合同。

　　3、惡意串通

　　所謂惡意串通，是指行為人與相對(duì)人為謀取非法利益，故意相互串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益。因此，雙方在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中簽訂房產(chǎn)買賣雙方的惡意串通是無(wú)效合同。該行為必須遵循公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則。

　　4、損害國(guó)家、集體或者第三人利益有下列情形之一的，合同無(wú)效：

　　a.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；b.惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；c.損害國(guó)家或者集體利益的合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；d.損害社會(huì)公共利益的；e.違背公序良俗的。

　　房屋中介作為居間人，在房屋交易過(guò)程中起著橋梁的作用。如果買賣雙方因?yàn)榉慨a(chǎn)中介在交易前未能完成實(shí)地看房等原因而無(wú)法進(jìn)行簽約，中介一方可以根據(jù)協(xié)議要求違約方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。那么房產(chǎn)代理一方違約應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

　　二手房交易中，買賣雙方應(yīng)當(dāng)簽訂二手房買賣居間合同或房屋買賣合同，為的是能夠方便買方順利的完成交易，所以當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)明確約定各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。房屋居間合同中一般都有明確記載雙方各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及主要內(nèi)容。按照《合同法》第六十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行約定義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

　　1、違約方需承擔(dān)的違約責(zé)任

　　而房產(chǎn)中介一方在買賣合同中簽訂明確約定有“違約責(zé)任”的條款，是非常有必要的。在二手房居間合同中對(duì)違約責(zé)任條款通常都有約定，這是最基本、最有效的違約責(zé)任約定辦法。

　　在二手房居間合同中除有關(guān)違約責(zé)任條款外，還會(huì)明確其他違約責(zé)任條款:

　　(1)房屋買賣協(xié)議或其他類似房產(chǎn)交易流程中買方因違約而遭受多大損失（不包括逾期交房期間損失）。

　　(2)因買方違約而產(chǎn)生的違約金不得超過(guò)約定數(shù)額）。

　　(3)因賣方違約而產(chǎn)生的其他損失（包括遲延履行金和利息等多種損失）。

　　2、繼續(xù)履行

　　也就是說(shuō)，一旦發(fā)生違約將承擔(dān)違約責(zé)任?！袄^續(xù)”指?jìng)鶆?wù)人不能履行其合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定；“補(bǔ)救”是指?jìng)鶆?wù)履行期限屆滿之前未履行，需要采取補(bǔ)救措施；“賠償”是指沒(méi)有履行或者不能及時(shí)補(bǔ)救而造成損失。

　　這類違約責(zé)任可以從違約當(dāng)事人不正當(dāng)利益的角度來(lái)考慮:

　　(1)為維護(hù)交易秩序而故意不完成過(guò)戶，違約后果明顯嚴(yán)重

　　(2)拒絕履行債務(wù)或遲延提供有關(guān)文件、資料、信息等

　　(3)故意拖延或拒絕提供其他履約保證，可認(rèn)定為違約。

　　如果房產(chǎn)中介服務(wù)有瑕疵，導(dǎo)致房屋買賣無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)有義務(wù)履行自身職責(zé)和告知買方真實(shí)情況：如果買方不能配合賣方實(shí)地看房、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，可在協(xié)議上要求房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)材料：

　　一、買方對(duì)房屋的基本情況進(jìn)行實(shí)地了解；

　　二、明確賣方不能協(xié)助買方完成交易，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任；

　　三、中介機(jī)構(gòu)在一定期限內(nèi)是否能協(xié)助買方完成交易。如果房屋中介公司能保證賣方一定能完成合同項(xiàng)下約定的義務(wù)。

　　3、采取補(bǔ)救措施或賠償損失

　　如果雙方約定的期限未履行，則應(yīng)采取補(bǔ)救措施。此時(shí)，出賣人應(yīng)支付相當(dāng)于遲延履行期間所欠付利息或違約金的數(shù)額。這種損失的大小不影響違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)，也不影響守約方要求解除合同并要求賠償?shù)恼?qǐng)求。同時(shí)，居間人對(duì)居間合同訂立后一方所提供的資料而未盡審查義務(wù)，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。

　　如果居間協(xié)議未規(guī)定解除條件或者約定不明，則需要采取補(bǔ)救措施或賠償損失。比如：如果居間人未在房屋買賣前看房或現(xiàn)場(chǎng)勘查或直接提出其他有必要的要求而解除合同后出賣人就未將其所提供資料提交給出賣人但又沒(méi)有提出要求，則可以追究責(zé)任。

　　“在賣房過(guò)程中，該房產(chǎn)中介曾承諾房屋會(huì)過(guò)戶給房主，可半個(gè)月過(guò)去了，房主始終未過(guò)戶?！边@是王女士一段時(shí)間以來(lái)所遭遇的一件怪事。昨日，朝陽(yáng)區(qū)三里屯路的該房產(chǎn)中介已被朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局查封，而該房產(chǎn)中介法定代表人已被警方控制。而朝陽(yáng)區(qū)房產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人稱目前仍在積極處理此事。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)中介存在著嚴(yán)重經(jīng)營(yíng)不善及法律糾紛兩大問(wèn)題：一是該公司存在大量騙購(gòu)現(xiàn)象。

　　一、房主王女士：

　　去年10月，我和房主王女士經(jīng)過(guò)二手房中介看中了一套位于三里屯路203號(hào)院的兩居室。房主王芳（化名）是一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，自稱賣房經(jīng)驗(yàn)豐富。在交易過(guò)程中王芳稱房子還未過(guò)戶給她。隨后，王芳打電話給王女士說(shuō)可以過(guò)戶房子，并許諾給其1.5萬(wàn)元中介費(fèi)。今年2月18日下午3點(diǎn)左右，王女士來(lái)到位于三里屯路北段301號(hào)院1802室準(zhǔn)備過(guò)戶時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這套房子已被工商部門(mén)查封。此后再聯(lián)系王芳本人，她便再未與該房產(chǎn)中介聯(lián)系過(guò)。

　　二、中介張某：

　　昨天上午，記者與王女士一起來(lái)到朝陽(yáng)區(qū)三里屯路的新世紀(jì)中佳房產(chǎn)中介公司，并被公司負(fù)責(zé)人張某擋在門(mén)外。記者問(wèn)該中介如何辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，張某稱“那就是我告訴你的”。張某稱，該公司有20多名員工，而記者提出想看下他們?cè)谑袌?chǎng)監(jiān)督管理局登記的信息及公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，其稱“看你自己有沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照就行”。張某稱她不清楚公司情況，也沒(méi)有看過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。隨后記者向該公司一名工作人員求證此事，對(duì)方稱未聽(tīng)說(shuō)此事，并表示張某就是該公司法定代表人。

　　三、中介許諾：

　　“我可以幫助您完成房屋過(guò)戶?！弊蛉?，王女士稱，她將房子賣給一名叫李先生的男子后，中介稱要先支付2萬(wàn)元定金給李先生，再將房屋過(guò)戶給他。李先生表示同意并于10月25日辦理了過(guò)戶手續(xù)，“但一直到現(xiàn)在一直沒(méi)辦成?！痹谫I賣雙方協(xié)商無(wú)果后，該中介公司法定代表人已被警方控制。

　　四、法定代表人張某：

　　對(duì)此，朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局工作人員表示，此事由朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)處理，但對(duì)于記者反映的情況，則稱無(wú)法提供相關(guān)證據(jù)。昨日上午11時(shí)許，朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局工作人員和朝陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局技術(shù)人員先后來(lái)到三里屯路某房產(chǎn)中介公司辦公室，將該公司法定代表人張某控制。在與其溝通時(shí)，張某稱其剛從外地回來(lái)不久。但在接受警方調(diào)查時(shí)稱，因自己在外地工作，因此并未在現(xiàn)場(chǎng)回答記者咨詢?！澳壳按耸挛覀冞€未給出解決方案?！背?yáng)區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局工作人員說(shuō)。

　　買房，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，都是一件很幸福的事情。但是也有一些人因找不到人而煩惱不已。房屋中介公司也不負(fù)責(zé)這個(gè)問(wèn)題。那么具體應(yīng)該怎么辦呢？

　　1、要求房產(chǎn)中介公司退還傭金

　　根據(jù)《合同法》第二百一十一條規(guī)定：“居間人促成合同成立的，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求提供中介服務(wù)，并按照委托人的要求支付報(bào)酬。委托人應(yīng)當(dāng)就居間行為所支付的報(bào)酬向第三人履行索拿。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬。”因此，當(dāng)房產(chǎn)中介公司和購(gòu)房者之間簽訂了居間合同，并且雙方均同意中介公司為購(gòu)房者提供服務(wù)時(shí)，房產(chǎn)中介公司有義務(wù)及時(shí)將服務(wù)費(fèi)返還給購(gòu)房者；如果不及時(shí)退回傭金，那么購(gòu)房者可以要求房產(chǎn)中介公司退還服務(wù)費(fèi)。

　　2、要求支付違約金

　　雙方簽訂了居間合同，并且在合同中有約定，如果在合同履行期間因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因造成居間合同不能履行的，由居間人承擔(dān)違約責(zé)任。所以，如果中介公司違約的話，買方可以要求中介支付違約金。如果買方因?yàn)橹薪楣具`約而不能完成交易的話，那么賣方也可以要求中介支付違約金，如果是因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題不能完成交易的話，賣方也可以要求解除合同。當(dāng)然違約金的計(jì)算方式也很多。

　　3、通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益

　　如果你是買房人，有權(quán)通過(guò)訴訟途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，如果房屋中介公司不能按照約定履行義務(wù)時(shí)，應(yīng)在30日內(nèi)向買受人退還中介費(fèi)。如果房屋中介公司故意拖延或故意刁難買受人，可以要求其支付違約金或賠償損失。

　　4、協(xié)商解決不了的要通過(guò)仲裁的方式來(lái)解決。

　　如果中介公司不承認(rèn)合同，就只能通過(guò)仲裁的方式來(lái)解決了。這是目前解決二手房交易糾紛最直接、最簡(jiǎn)便的辦法。但是大家一定要注意在選擇仲裁時(shí)，一定要選擇知名并且有仲裁協(xié)議公證的仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)仲裁。

　　5、協(xié)商不成可以通過(guò)訴訟解決。

　　如果中介方不能按時(shí)交付房屋或者拒不提供房屋租賃合同等相關(guān)文件，房屋中介公司有權(quán)解除合同并要求解除合同者賠償損失。如果協(xié)商不成，購(gòu)房者可以到法院起訴，要求中介方賠償損失。法院一般會(huì)根據(jù)案情來(lái)做出判決。

　　如果房產(chǎn)中介公司不允許，則盡量不要與該房屋交易雙方發(fā)生糾紛。因?yàn)橐坏┌l(fā)生糾紛，那么你就成為了這個(gè)房屋交易合同的被權(quán)人和出租人。

　　1、在沒(méi)有房產(chǎn)中介公司允許的情況下，盡量不與該房屋交易雙方發(fā)生糾紛；

　　如果一方不想發(fā)生糾紛，而另一方又不想繼續(xù)履行合同的話，你將很難通過(guò)法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。即使解決了問(wèn)題，如果你拒絕繼續(xù)履行合同的話，那么你將面臨著無(wú)房居住，無(wú)法辦理房產(chǎn)證和過(guò)戶等問(wèn)題。

　　2、在簽訂房屋租賃合同之前提前了解情況，要求中介公司對(duì)租房信息進(jìn)行審查，并留下聯(lián)系方式及電話號(hào)碼。

　　如果租客未要求中介公司對(duì)租房信息進(jìn)行審查，或者發(fā)現(xiàn)租房信息中有欺詐的成分，在簽訂合同之前不妨讓中介公司出示相關(guān)證件，并且要求對(duì)方提供正規(guī)發(fā)票。房屋中介收取服務(wù)費(fèi)是要扣除一定的中介費(fèi)的。另外如果房東有權(quán)利隨時(shí)解除房屋雇傭合同，而不受中介公司限制并要求更換或解除房租合約。

　　另外一個(gè)原因是租賃市場(chǎng)上的虛假租房信息非常多，特別是在一些網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不發(fā)達(dá)的地方。通過(guò)網(wǎng)上搜索可以找到大量虛假租房信息。因此在簽署房屋租賃合同之前應(yīng)要求中介公司對(duì)這些虛假租房信息進(jìn)行審查，并留下必要的聯(lián)系方式，以防出現(xiàn)問(wèn)題后難以維護(hù)自己的合法權(quán)益。